בפודקסט 69 אני מארח את משקיעת הנדל"ן ענת מאיר.
שהתקשרה אלי ענת והציעה לי להקליט איתי את הפודקסט הזה, אמרה: "אני לא באה לשווק עצמי, והרי אינני נותנת שירותים בתחום הנדל"ן, כל שאני רוצה הוא לתת חזרה, ולגמול לך ולמאזיניך על כל מה שנותן לכולנו כל הזמן ללא כל תמורה".
את ענת זכיתי גם ללמד, באחד מהקורסים הרבים שעשה בחייה.
ענת בחרה להשקיע בדירות חדשות בלבד.
בפודקסט מספרת לנו ענת איך הגיע לתובנה זו, איך ביססה עצמה בתחום, ולא מפסיקה לתת לנו המלצות וטיפים, על : איך לעשות זאת נכון.
ענת גם ביקשה שאוסיף כאן את שכתבה עבור כולם:
הנקדות שאני רושמת כאן, הן רק עבור רכישת דירות חדשות אלה העדפות האישיות שלי.
1. רכישה אצל קבלן חוזה לפי חוק המכר רכישה לפני קבלת היתר. ודאו שאתם קונים ב"פריסל" זה אומר שהחברה טרם הוציאה את הפרויקט לשיווק. לפעמים הם אומרים שזה פריסל אך זה רק לא בהכרח.
2. התשלום לפני ההיתר לא עולה על 7% והכסף נשמר בנאמנות
3. התנו את 7 האחוז בהחזרתם במידה ולא מתקבל היתר מאחר שעליהם אין ערבות. ודאי שיהיה רשום תאריך קבלת ההיתר הצפוי ותאריך ביטול העסקה במידה ולא מתקבל היתר.
4. ודאו שיש לקבלן ליווי בנקאי. (לפעמים קבלנים מצגים את העובדה שאין ליווי בנקאי, כי אין להם צורך באשראי – (לא להאמין) אם אין ליווי בנקאי, קשה לקבל משכנתא, אם יש ליווי בנקאי סימן שהמחלקה הכלכלית של הבנק בדקה ואישרה את כדאיות הפרויקט.
5. דרשו ערבות בנקאית. – לא פחות. אם אין ערבות בנקאית לא חייבים לקנות שם.
6. פרסו את התשלומים לתאריכים מאוחרים ועם זאת נסו לשלם לפני המועד, יש לציין בחוזה כי ניתן לשלם לפני המועד ללא קנס.
7. להכניס בחוזה אפשרות למכירה בטרם קבלת טופס 4 כאשר הקונה "נכנס בנעלי" המוכר.
8. לקנות בשכונה שם הסחירות היא גבוהה (יש הרבה עסקאות).
9. בשכונה שבדקתם שהביקוש שם עולה על ההיצע.
10. אין שתי דירות זהות, אבל צריך לבדוק, כדי להשוות השתמשו במחיר למ"ר (מרפסת מקורה מחושבת מחציתה, מרפסת לא מקורה מחושב רק שליש) לא לקנות דירה בלי חניה. (עד לשינוי המצב).
11. העדיפו קרבה לתחנת רכבת ואם אפשר שתי תחנות רכבת עדיף.
12. עדיף שהזכויות בקרקע יהיו פרטיות במידה וזה חכירה להבין אם היה היוון וכן ממי החכירה האם זה מהעיריה או מהמנהל או מגוף אחר חשוב מאוד:
א. לראיין את הדיירים שקנו מהקבלן בפרויקט הקודם, כדי להבין איך נהג איתם לאחר ששלמו.
ב. לבדוק את מצבו המשפטי של הקבלן וכן את מצבו הכלכלי אפשר להוציא דוחות כאלה.
ג. לבקש מהעו"ד שלכם לבדוק שהזכויות על הקרקע שיכות לקבלן.
ד. לא חותמים על כלום. מעבירים את העסקה לבדיקת עורך דין.
13. החוב שלא שולם צמוד למדד תשומות הבניה. (אין אפשרות לגידור הסיכון) הדירה עצמה היא back to back למדד. לכן כדאי להקדים תשלומים בתקופות אינפלציה.
14. חשוב להבין כמה מ"ר קנית בסופו של יום קונים מטראז.
15. עברו על המפרט הטכני – קחו בחשבון שאתם לא משנים כלום ולא מוסיפים שקל, משדרגים רק בחינם במו"מ לפני החתימה. אחרי החתימה אין עם מי לדבר על הנחה .
16. בדקו איזו אוכלוסייה עשויה לגור בפרויקט הזה.
17. לוודא שהמתווה של הדירה הוא נוח (לא ארוך וצר לא דירה צפונית קרה לא כיוון אוויר 1) אל תסתפקו בציור של ספה בסלון אלא בדקו אם המטרים שרשומים מתאימים לריהוט בפועל. (בציור הכל נכנס יפה).
18. בדקו דרכי גישה (כניסה ויציאה בבוקר ובערב).
19. ודאו שהחוזה הוא מול הקבלן ואם יש שני ישויות שחותמות בצד המוכר קחו בחשבון שמחר הם יכולים לריב וכל אחד ישלח אותך לחברו . ודאו שאתם עומדים מול ישות אחת ושכך יהיה כתוב בחוזה.
20. לא קומה 1 ולא קומה אחרונה . אם אין נוף מיוחד אין צורך לקחת יותר מקומה שנייה.
הקשיבו לענת ולימדו ממנה.
האזנה מועילה
צחי קווטינסקי
