זום נדל"ן | פרק 238: Airbnb, מלונית או דירות מגורים — מה נכון לבנות היום?
תאריך: 15.02.2026
צחי: כן, טוב, אני מקווה שלאנשים מעניין בחדשות. אני באמת פרסמתי את זה ככה בדקה התשעים, פרסמתי את זה רק במוצאי שבת. התחלתי להכין את זה כשיצאה השבת, לא הייתי בטוח שאני אהיה מוכן לעשות את זה. האמת היא שתכננתי שיהיה לי את כל חומר הגלם שאני צריך עוד הבוקר. חומר הגלם הוא השרטוט; הזמנתי סקיצה של מה שאנחנו רוצים לדבר עליו. אבל הגיע החומר, הגיעה הסקיצה, וישבתי אחרי הצהריים לנתח אותה – ולא אהבתי. אחרי שיחה שהעברתי לאדריכל, אז בעצם מחר תהיה לי כבר סקיצה מסודרת, עם הדמיה אפילו, והכל ייראה אחרת. אז היום אנחנו נדבר רק על העקרונות של מה שרציתי לדבר.
אני רוצה דווקא להתחיל ממקום אחר. אנחנו לוקחים בעלי מקצוע שיעזרו לנו – אדריכלים, יועצים – וחלק מהנטייה שלנו זה לקבל כמובן מאליו את מה שהם אומרים. מצד אחד, יש לנו את הדילמה שאנחנו אומרים שכאשר אנחנו יועצים – אני כיועץ נדל"ן, אלי כיועץ משכנתאות, אבא שלי בכל החיים שלו כיועץ חשמל ומהנדס חשמל – אנחנו רוצים שיקבלו את הדעה שלנו. אבל אנחנו צריכים לזכור ש-א', יש לנו את הלקוח (הקליאנט) שבסוף הוא זה שמשלם. דבר שני, כנראה שלא כולם מדייקים ברמה הכי גבוהה כדי להוביל אותנו למה שאנחנו רוצים.
לקחנו עכשיו אדריכל מאוד טוב שיתכנן לנו בבאר שבע. אבא, אני חושב שאחד הדברים שאתה לימדת אותי זה לא לקבל את הדברים כמובנים מאליהם. למשל, באיזה פרויקט שהיה פה בירושלים של אחד האדריכלים הגדולים בארץ, אתה באת אליי לחדר שעוד עבדתי איתך, שמת לי תוכנית על תוכנית ואמרת לי: "תסתכל בחדר המדרגות או במקום אחר". אנחנו מקבלים תוכנית שעוסקת בהעמדה של הנכס, תוכנית שבכל מטר יש משמעות מאוד גדולה כלכלית. פתאום אתה מקבל היום, למשל, 45 מטר פחות. ואם תיקחו סדר גודל של 20-25 אלף שקל למטר במכירה, אנחנו מדברים על 100-120 אלף שקל פחות בהכנסות.
מסתבר, וזה בעצם המסר הגדול, שלכל קו שעושה אדריכל בבניין – בין אם הוא עושה את זה כקו עבה מדי שצריכים לבנות אותו, קו של חלונות או פתחים גדולים, ובין אם זה בגלל גחמות או חוסר תשומת לב – הוא מחסיר לנו כמה קווים ומוריד לנו מטרים. על השרטוט 20-30 מטר נעלמים במחי יד, וזה פוגע לנו בהכנסות. אנחנו צריכים מאוד לדייק. זה מה שקרה לי עכשיו, הוא טעה. מחר הכל יהיה בסדר, והמסר הוא פשוט: אנחנו צריכים להיות מאוד "מיינדד" למה שאנחנו עושים, להכיר את הנכסים שלנו ולדעת על מה אנחנו מדברים. אני תמיד אומר בקורסים שלי שכל בן אדם צריך להיות "מנכ"ל העסקה" שלו. גם אם לוקחים בעלי מקצוע – אדריכלים, מודדים, יועצי מימון – אם אנחנו לא יודעים לפקח ולבקר מלמעלה ולהתעקש על הדברים שלנו, אנחנו עלולים להפסיד.
השאלה שאנחנו רוצים לדבר עליה הערב עוטפת היום הרבה מאוד משקיעי נדל"ן. זה מתחיל מזה שהתשואות שלנו ירדו בנכסים שאנחנו משקיעים בהם. יש הרבה פתרונות יצירתיים, לא תמיד חוקיים, כדי להעלות את התשואות. הפתרון המיידי, שיש הרבה מאוד אנשים שצוחקים עליי שאני לא עושה אותו, זה פיצול הדירות. פיצול הדירות הוא כמובן לא חוקי. למה לא תופסים את המפצלים בקלות? התשובה פשוטה: פשוט אין כוח אדם בעיריות. מחלקות הפיקוח מאוד רזות. מי שבאמת עומד מאחורי תפיסת המפצלים אלו דיירים או שכנים שמלשינים. כמות ההלשנות בארץ היא עצומה, גם בציבור החרדי
אם בבניין שאני גר בו שכן היה עושה פיצול, כנראה שהייתי נלחם נגדו. למה? כי אני גר בבניין שרציתי שיהיו בו שבעה דיירים, רציתי סוג מסוים של אוכלוסייה ומשפחות. ברגע שמפצלים דירות משנים לי את הסטטוס. יש יותר אנשים שמשתמשים במעליות ובשטחים הציבוריים, יותר רכבים בחניון, וזה משנה את המאזן. אנשים לפעמים מפצלים דירות באינסטינקט, כמו בחיפה, במקומות שלא מתאימים לזה, ומאמינים לכל מיני "יוצרי חלומות".
כשאנחנו מדברים על השכרת דירות, עומדת לנו על הפרק הדילמה: Airbnb מול השכרה לטווח ארוך. ניקח דירה של 35 מטר בבאר שבע. השכרה לטווח ארוך באזור סטודנטיאלי או בעיר העתיקה יכולה להגיע ל-2,500 עד 3,000 שקל לדירה מרוהטת ויפה. ביחידה עצמאית בטאבו, כל התשלומים (ארנונה, מים, חשמל) משולמים על ידי השוכר. ב-Airbnb אנחנו יכולים להשכיר ב-300-350 שקל ללילה. לכאורה זה נשמע טוב, 10,500 שקל בחודש, אבל זה רק בתפוסה מלאה. בתפוסה ריאלית של 60%, אנחנו מדברים על 6,300 שקל. כאן יש לנו הוצאות גדולות: חשמל, מים וארנונה עלינו, פרסום בפלטפורמה, ועד בית, ניקיון וכביסה. אנחנו חייבים לתת ריהוט מלא וכל מיני "פסיליטיז" כמו קפ
הדבר מקבל תפנית כאשר אנחנו מדברים על בניין שיש בתוכו בין 11 ל-16 יחידות להשכרה לטווח קצר. בטווח ארוך אין כמעט משמעות לכמות הדירות, אבל בטווח קצר, ככל שיש יותר דירות בבניין אחד, עלויות התקורה יורדות. למשל ניקיון – המנקה מנקה את כל היחידות במרוכז. פרסום – מפרסמים את הכל במכה אחת. הניהול הופך להיות הרבה יותר משמעותי. חלק מהתנהלות נכונה זה ניהול אוטומטי. יש לו משמעות כלכלית בהקמה, אבל הוא נותן יתרון כי אנחנו לא חייבים להיות בשטח כל היום. אנשים מזמינים במערכת אוטומטית, מקבלים קוד או כרטיס ונכנסים. המטרה היא לשמור על תדמית מכובדת של מקום להשכרה.
יש כמה אפשרויות להקים פרויקט כזה:
חברה של בעלי מניות: החברה היא בעלת הנכס, וכל אחד מחזיק מניה. ההכנסות וההוצאות עוברות דרך החברה ומה שנשאר מתחלק.
בעלות פרטית: לכל אחד יש את הדירה שלו, ומשתתפים ביחד רק בחברת הניהול והניקיון כדי לחסוך הוצאות.
מודל "מולטי-פמילי": קבוצה שעושה הסכם שיתוף עם ניהול אחד משותף. כל אחד בעל דירה בטאבו כבעלות קניינית, אבל בסוף החודש מחלקים את כל ההכנסות לכולם באופן אוגני, לא משנה איזו דירה ספציפית הייתה מוזכרת. זה היתרון של קבוצה שמשאירה את הבניין בשלמותו, ואז אפשר למכור אותו בעתיד כמקשה אחת ליזם או חברה.
כעת נדבר על השכרה לטווח ארוך תחת חוק עידוד השקעות הון. זה רלוונטי לבנייני השכרה של שש דירות ומעלה. החוק נותן הטבות משמעותיות. למשל, במכירה של הנכסים אתם ממוסים ב-11% בלבד במקום 25%. זה מאוד מקל ברגע שצריך לממש חלק כדי לאזן את ההשקעה. בנוסף, מקבלים מתנה של "פחת מואץ". פחת רגיל הוא כ-5% בשנה, אבל בעידוד השקעות הון מדברים על פחת של 20% בשנה לחמש שנים. זה אומר שמהיום הראשון אין לכם מיסוי על ההשכרה, כי הפחת מקזז את ההכנסה. החיסרון הוא שצריך להחזיק את הנכס לתקופה ארוכה של כ-15 שנה.
הדילמה האחרונה, שלדעתי היא הכי כלכלית, זה להפוך את זה לעסק מלונאי. אם ב-Airbnb ב-350 שקל ללילה אנחנו ב-60% תפוסה, ב-700 שקל ללילה זה כבר "גייים צ'יינג'ר". הגישה המלונאית אומרת שבמקום חדרים של 40 מטר, עושים סוויטות של 20 מטר, ואז נכנסות 16 סוויטות בבניין. אם משכירים 16 סוויטות ב-350-400 שקל ללילה, ב-60% תפוסה, אנחנו מגיעים להכנסות של כ-101,000 שקל בחודש. זה מספרים אחרים לגמרי. זה מתאים לאנשי עסקים וסטודנטים שמגיעים לעיר העתיקה בבאר שבע.
נכון, ההקמה של מלונית עולה עוד 3-4 מיליון שקל. פרויקט של 11 מיליון שקל יכול לעלות 14-15 מיליון ברמה מלונאית כדי לעמוד בסטנדרטים של משרד התיירות. אבל היתרון הוא שיש מענק ממשרד התיירות של כמיליון וחצי שקל. זה מענק, לא צריך להחזיר אותו. הקוץ הוא שחייבים לעמוד בפיקוח ובסטנדרטים שלהם. במצב של מלונית יש את התשואות הכי גבוהות, אבל נכנסים לסיכון מלונאי, כמו בקורונה או במלחמה, שבהם התפוסה יכולה לרדת לאפס.
אני נעזר ב-AI כדי לתכנן את כל המשמעויות המספריות המדויקות. הדילמה היא אם אנחנו רוצים להישאר משקיעי נדל"ן או להפוך לבעלי עסק. השכרה רגילה היא הרבה יותר פשוטה לניהול.
לגבי שוק התיירות בבאר שבע – אנחנו לא מדברים על תיירות חוץ, אלא על תיירות פנים. באר שבע והעיר העתיקה הופכות למרכז תרבותי. יש תיירות אקסטרים ותיירות עסקית של אנשי עסקים שמגיעים לגב-ים ולתעשיות מסביב. המלונאות בעיר העתיקה מאוד מתפתחת. אני בקשר עם בעלים של מלון שם והוא עצמו מקים עוד מלון. יש דרישה גבוהה מאוד.
בשבוע הקרוב נגמור לתכנן את זה. מחר יהיו הסקיצות וההדמיות לדירות ולמלונית של 16 יחידות. נגמור לתמחר ונוכל להגיד: חברים, יאללה בואו נתכנן.
לילה טוב לכולם.