הדירה שלך-למה מישהו אחר מנהל אותה? הסודות שחברות הניהול מעדיפות שלא תדע | זום נדל"ן 24.5.2026 20:30

הדירה שלך – למה מישהו אחר מנהל אותה? הסודות שחברות הניהול מעדיפות שלא תדע

זום נדל"ן 247 | פודקאסט נדל"ן בשידור 331 | 24.5.2026 | 20:30

ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדל"ן בשידור של צחי קווטינסקי ו"נדל"ן בקלות". ושוב אנחנו נמצאים בזום נדל"ן, יום ראשון כמו בכל שבוע, בשמונה וחצי. והיום, כמו שכבר סיפרתי למשתתפים בזום, אני הולך לדבר על ניהול נכס מרחוק.

ואתם לא תאמינו לי – אפילו הכנתי נקודות, ככה שנעבור על הכל, הייתי מסודר. אתם רואים – השתדרגתי. והסיבה שאני רוצה לדבר על ניהול נכס מרחוק היא: א' – סיפרתי קודם שישבו כאן זוג, וזה מאוד הטריד אותם. הם רצו נכס בירושלים, וזה לא ריאלי – אין להם את התקציב – והם פחדו מניהול הנכס מרחוק. וזה דבר שאני פוגש כל הזמן, כל הזמן – את ההתלבטות של האנשים: האם לקנות נכסים שלא ליד הבית, ואיך אנחנו נצליח לנהל.

ואני אתחיל דווקא מהסיפור שכנראה כבר שמעתם אותו לא פעם ולא פעמיים, אבל הוא מתאים להתחיל איתו את הנושא הזה. הסיפור מדבר על ייעוץ שעשיתי לפני כמה שנים בתל אביב. בבית קפה ישבתי ועשיתי ייעוץ, ובסוף הייעוץ – אתם כבר מכירים את זה – ניגש אליי בעל בית הקפה והוא אומר לי: "גם אני רוצה לקנות נכס, גם אני רוצה לשבת איתך." אמרתי לו: "בוא שב." הוא אומר לי: "אבל תקשיב, אני לא מוכן, כמו שאמרת קודם, לקנות נכס בחיפה – זה רחוק מדי, איך אני אנהל? אני רוצה נכס פה קרוב, רק פה בסביבה."

הוצאתי את המפתחות שהיו לי על השולחן, נתתי לו ביד ואמרתי לו: "אתה רואה את החלון ממול? קניתי לך את הנכס." ואמרתי לו: "ועכשיו אני מספר לך שיש לי זיל בברז – מה אתה עושה?" הוא אומר: "מה זאת אומרת? אני מרים טלפון לאינסטלטור ואני שולח." אמרתי לו: "לא הבנתי – אמרת שאתה רוצה את הנכס קרוב כדי ללכת. אתה לא הולך לראות?" הוא אומר לי: "צריך? אני יודע לתקן? אני יודע לבשל, אני יודע לנהל מסעדות, אני יודע לתקן ברז? אז אני שולח את האינסטלטור." אמרתי לו: "אז מה ההבדל אם אתה שולח את האינסטלטור לבית ממול, או שאתה שולח את האינסטלטור לעיר אחרת? אם יש לך את האינסטלטור – אתה מסודר, וזה לא משנה איפה."

והשאלה הזאת עולה וחוזרת. ויש עוד דוגמה מפורסמת שאני אשמח גם איתה להתחיל. לפני למעלה מעשור, בדירה בשכונת התקווה שאני מחזיק – ושיפצתי אותה כמו שצריך – מצלצל אליי הדייר ואומר לי: "נשבר לי הסיפון." סיפון – שאני מספר את הסיפור הזה הרבה מאוד שנים – לאף אחד שפגשתי או סיפרתי לו את זה לא קרה שנשבר לו סיפון. סיפון זה הניקוז מתחת לכיור. כדי שזה יישבר, צריך להכניס שם איזו כוח רציני. ונשבר לו הסיפון במטבח – כלומר, כנראה שהוא הכניס שם איזה מגש, הכניס שם איזה משהו בכוח, וזה נשבר. זה אני יודע בדיעבד.

והיו לי שתי אפשרויות. הייתה לי אפשרות ראשונה – ללכת ולריב איתו, ולהגיד לו: "שאתה שמת ואתה עשית" – ועוגמת נפש ואשמות ומלחמות. והייתה לי אפשרות שנייה – וזה מה שבחרתי לעשות. שילמתי אז לאינסטלטור מאתיים שבעים וחמישה שקלים, אמרתי לו: "לך תחליף את הסיפון." סיפון עולה כמה? שלושים, ארבעים שקל? כולל ביקור – החליפתי. אני מדבר למעלה מעשור, החליפתי הסיפון ופתרתי את הבעיה. אפילו לא נסעתי לשם.

אבל אחר כך ישבתי עם אותו אבי – הדייר שגר שם – ואמרתי לו: "אבי, ברור לך שזה לא נשבר סתם? ברור לך שאני קניתי מוצר תקני ונכון, והוא לא היה נשבר – זה לא איזה משהו שמתפרק." אז כך, בחשבון – נכון שאני שילמתי את זה, אבל אני לא איזה פראייר. אבל תחשוב להמשך. ובהמשך – ואבא שלי יכול להעיד, כשהוא פגש אותו – הוא היה דייר למופת. וכשהוא עזב, הוא דאג לי לדיירים חלופיים. היה תענוג, ויותר לא קרה לי. הוא תיקן דברים בעצמו. כשהוא הבין שאולי בחן אותי…

אבל מה שחשוב כאן זה הנושא של הניהול מרחוק, שמאפשר לעשות את זה. ובשביל זה צריכים את מילת המפתח. ואני אבקש מהקלוד שיסכם את המפגש הזה לפוסט שיעלה גם ביוטיוב וגם בספוטיפיי. שישים בגדול את הבסיס לכל מה שאנחנו מדברים עכשיו. מעבר לניהול נכון, זה בגרות. ואני אסביר את מה שאני אומר.

לפני שאני נכנס לדרך ואיך עושים את הדברים נכון – כשאנחנו מנהלים נכס, ברור לנו שמי שגר בדירה שלנו זה לא אנחנו. יכול להיות יותר טובים, יכול להיות פחות טובים, יכול להיות שווים – אבל הם אנשים שגרים, הם באים ומשלמים, והרבה פעמים הם מרגישים שמגיע להם הכל, והם משלמים לנו כסף, אז עוד יותר מגיע להם הכל – אנחנו יודעים איך זה עובד. והרבה פעמים יהיו להם גם דרישות שהן לא מציאותיות. ובלי קשר, גם יהיה להם כל מיני תקלות, או כל מיני דרישות לתיקונים. ובפרט עכשיו שיש חוק שכירות הוגנת – גם אם הם אשמים במה שקרה.

זה מה שקרה לי פה בירושלים בזמנו – שזרקו לי לתוך אסלה גלילים של נייר טואלט וחסמו לי את האסלה, בבניין חדש. ואני הלכתי ותיקנתי את זה ולא רבתי. אבל הבגרות אומרת שאנחנו צריכים לקחת בחשבון גם שיש לנו תקלות שברור שלא באשמתנו, וברור שהן באשמת הדייר. לפעמים אנחנו צריכים – ברוב המקרים נצטרכו – לספור עד עשר ולהגיד: "יש לנו שתי אפשרויות – או לריב עם הדייר ולהיכנס איתו לסיפור אחר, או להעביר את זה הלאה." אבל להיות חכמים.

כמו שאני עשיתי עם הדייר בתקווה שסיפרתי קודם – המחשבה שאנחנו נלך לתקן למישהו משהו שהוא קלקל, ונהיה לכאורה פראיירים – כמו שאני לכאורה הייתי פרייר של אותו אבי, של אותו דייר בתקווה – רק תגרום לנו לסבול מהחזקת הנכס, תגרום לנו לעוגמת נפש, תגרום לנו להרגשה רעה ולתסכול, או למלחמות מיותרות שסתם ישגעו לנו את החיים. אנחנו צריכים ללמוד לשחרר. אנחנו צריכים ללמוד שלכל דבר יש מחיר.

מנהל שמחזיק עסק ומנהל אותו מרחוק, יודע שלא תמיד העסק התנהל כאילו הוא היה בתוך הנכס. אבל הוא לקח את זה בחשבון – הוא לקח בחשבון שהיו תקלות באמצע, שאם הוא היה שם אולי היו נפתרות ביותר קלות. אבל מכיוון שהוא לא שם, מכיוון שאנחנו לא בדירה – אנחנו בעסק, הרי עשינו עסקה – אז זה עסק. אז אנחנו צריכים לשחרר, ולפעמים לבלוע את הרוק, לתקן גם משהו שלא היינו צריכים לתקן, ולהתקדם.

אנחנו גם צריכים ללמוד לסמוך – לסמוך על בעלי מקצוע, לסמוך על הדיירים – וללמוד לשחרר ולקחת את הדברים בפרופורציות. יש אנשים שלא מסוגלים לזה. יש אנשים שלא מסוגלים לשחרר. אישה מבוגרת שעשיתי לה ייעוץ, שמחזיקה שש דירות ברמת גן, מצלצלת אליי אחרי כמה ימים מהייעוץ – ולמרות מה שאמרתי לה – ומספרת לי שהיא נמצאת בדירה של אחד הדיירים שלה, עם האינסטלטור שבאו לתקן את התקלה. שאלתי אותה: "מה את תרמת למפגש? מה את תרמת לאינסטלטור בזה שבאת? את יודעת לתקן?" היא אמרה לי: "לא." אמרתי לה: "אבל את דיינסה – משחקים." אמרתי לה שאת משחקת ברידג', שיש לך חיים בדיור המוגן – למה את צריכה ללכת לשם? את גם לא אישה בת עשרים."

היא לא יכלה לשחרר. היא הייתה צריכה להיות בשליטה מוחלטת. אבל מה היא עשתה שם? קודם כל היא נסעה באוטובוסים, עברה מרחק, והייתה צריכה לחזור אחר כך לדיור המוגן. ומה היא עשתה שם? רק לתת לו את הכסף? רק לראות שזה בוצע? היום יש לנו כבר אמצעים. היום אנחנו מקבלים תמונה של התיקון, מקבלים פידבק מהדייר – גם מרחוק אנחנו לא חייבים להדליק את האוטו בשביל לעשות את הדברים האלה. ואנחנו צריכים ללמוד לשחרר, ללמוד להאמין, לא לרדת לכל דבר לרזולוציה של בדיקת הדברים בעצמנו.

וזה השילוב של בגרות, שאיתה אנחנו מתחילים את המסע בניהול הנכס מרחוק. אבל המסע הזה – כשאנחנו מדברים על רכישת הנדל"ן – אתם יודעים שאומרים שבעסקה טובה הבסיס זה הרכישה. אז גם כאן אני יכול להגיד שזה אותו דבר. הבסיס, מעבר למה שאמרתי עד עכשיו, לניהול נכון של נכס, הוא הרכישה והכנת הנכס. ואם זה לא רכישה, ואם זה נכס שכבר קיים אצלנו – זה לא משנה. זו הדרך שאנחנו מכינים את הנכס.

גם כאן צריכים בגרות. וכשאנחנו מכינים את הנכס ורוכשים את הנכס, יש לנו צורך בהקפדה יתרה, ובמיוחד בנכסים שאנחנו הולכים להשכיר. זה שיהיה לנו נטו – גם אם אנחנו משוכנעים שהוא הולך להתחדשות עירונית, "אוטוטו יהיה בהתחדשות עירונית" – אנחנו חייבים להביא את הנכס למצב שהוא יוכל להתנהל בלי תקלות, או במינימום תקלות. כלומר שאנחנו נכין אותו, ובמיוחד את כל מה שקשור במים – שזה הדבר הקריטי – וכמובן החשמל אחריו. ומעבר לזה – כל מה שדרוש: מאיטומים ועד קוסמטיקה והכל. אנחנו צריכים להכין את הנכס למינימום תחזוקה, ככל שניתן.

מי שחושב שהוא יכול להימנע לגמרי מתקלות ותחזוקה – אני יכול להגיד לכם שלפני, אני חושב ב-2002 או ב-2001 – סליחה – חבר שלי קנה אז אאודי A6 BI Turbo, 2.8 ליטר. זה היה אוטו שעלה הרבה מאוד אלפי שקלים אז, והוא חשב שהוא קנה את דגל הפסגה של אאודי. השקיע שם הון רב, והאוטו ישב במוסך יותר מאשר ישב אצלו – הלך לו הטורבו, הלך לו הכל. לא עזר לו שהוא קנה את האוטו הכי מתוחכם, הכי גרמני, הכי מדויק. ויספר לכם את זה אבא שלי, שזה קרה לו גם עם אסן בשנת 93, עד כדי כך שהחליפו לנו את האוטו. אי אפשר למנוע תקלות בצורה מוחלטת. אפשר להשתדל ולהפחית את הסיכוי שתהיה תקלה.

אם אנחנו נקפיד להכין את הדירה להשכרה – מה? גם תוך כדי השכירות שבן אדם גר שם, אתה עושה תחזוקה מונעת. אתה בא פעם בחצי שנה ואומר: "אני בודק פילטרים של מזגן, בודק ברזים, עושה כל מיני בדיקות שיכולות לתת לנכס להמשיך את חייו בצורה נכונה."

– תודה, אליה. ככה לפחות אני מספר לאנשים. מדויק מאוד מה שאתה אומר, אבל כרגע אני בדיוק בקטע של קניית הנכס, או ההכנה הבסיסית של הנכס. כאן אין ספק, כאן אין ספק שבתקציב שאנחנו בונים ברכישת הנכס, אנחנו קובעים מסגרת תקציבית מדויקת שקובעת את הסכומים שיש לנו כדי לקנות את הנכס – וכדי שלא נהיה במצב שנקנה נכס שפתאום צריך שיפוץ ואין לנו את התקציב – גם מבחינת הון עצמי וגם מבחינת משכנתה שאנחנו בונים. ומי שעשה איתי ייעוצים ומי שעוקב אחריי, יודע שאני מכין סכומים. בחישוב הכללי אני מכין סכום מינימום שאני מחפש לאנשים, או ממליץ, של נגיד עשרת אלפים שקל לתיקונים.

אבל אני מסביר ואומר – וזה גם קורה אחר כך בהמשך. כמו שעכשיו, הערב, ישבתי עם לקוח שלי שאנחנו הולכים לשפץ דירה בחיפה. היה לנו תקציב לקנייה של דירה במיליון וחצי, ובסוף קנינו דירה במיליון שלוש מאות חמישים. ועכשיו אנחנו הולכים לשפץ את הדירה, לאחר שהחלטנו להרחיב את השיפוץ, ברמה של תשעים וארבעה אלף שקל, כולל מע"מ. אבל זה חלק שנמצא בתוך התקציב של הנכס. כאשר מה הקפדנו? מה היה א-ב בתוכנית השיפוץ? הא-ב היה, קודם כל, כל מערכת המים.

כל מערכת המים והניקוז – זה שני המקומות שמכירים הרבה צרות. מים שלא מסודרים כמו שצריך, מים שהצנרת ישנה, מים שלא עשינו את הצנרת כמו שצריך, שלא עשינו לה את החלוקה ואת המפצל כמו שצריך, ותלוי איזה סוג צנרת שמנו. מים שלא הקפדנו על צינור שיורד עד למונה, והחלפנו גם אותו – ולא רק הצינורות שעברו בתוך הרצפה. מי שראה את הסרטון על ה"חנוכיה" שהראיתי של החלוקה, מה שהראיתי בחולון – וזה היה סרטון שנתן הרבה תשובות – תסתכלו. כי מים שלא עשינו להם ניקוז כמו שצריך, הכל תקני וסידרנו את זה – זה מקור לצרות. כשמים מתחילים לזרום מתחת לרצפה, ובדרך כלל הם בתוך הקירות או מתחת לרצפה, אנחנו ניזוקים – זה גם לדירה שלנו, אבל יותר גרוע – אנחנו ניזוקים לדירות השכנים, ואנחנו עושים נזקים שצריך להתעסק אחר כך איתם.

אז מה עם זה? חשמל. כמובן חשמל – אנחנו צריכים לסדר את זה. צריכים להקפיד על הארקה ועל הגנה לבית. אנשים לא מודעים – חושבים שהם שמו לוח ושמו ממסר פחת (ראלי פחת) והכל יעבוד. אז אבא שלי יספר לכם על מפעל, על בית ספר שהוא ניהל בעבר – ניהל שם נגריה, וחשב שכל המסורים מחוברים לממסר פחת. והסתבר לו ששום דבר לא מחובר וזה לא קיים. אז יש ממסר פחת, אבל הוא לא עובד. ממסר פחת זה בעצם המכשיר נגד התחשמלות.

והסיבה שבדרך כלל זה לא יעבוד – זה שבבתים הישנים מערכת החשמל, ההארקה, הייתה מחוברת לצנרת – לצנרת המתכת. ובגלל שהחליפו חלק ממנה, ברוב הבתים החליפו כבר לפלסטיק – פתאום אין הארקה לדירה, והצינור שמחובר אליו זה בעצם לא כלום. אז אין מה שיוליך את החשמל לאדמה. ולדירות יש ממסר פחת, אבל אין בעצם מה שמוריד אותו לאדמה. אז דברים כאלה שאנחנו שמים לב אליהם. וכמובן איטומים. איטום זה דבר מאוד חשוב, אנחנו צריכים מאוד להקפיד עליו. כי אם אין לנו איטום, או שיש לנו בעיות – זה נזק שלך להתמודד איתו בדירות. וזה לא חייב להיות הדירה מהגג.

מי שלא מבין בזה, לא יודע שהרבה פעמים, בגלל שלמים יש תכונה – אנחנו יודעים מאיפה הם נכנסים, אבל לא יודעים מאיפה הם יוצאים. הם יוצאים מאיפה שנוח להם לצאת. אז הרבה פעמים יכול להיות שיש גג לא אטום, או שיש נזק בגג, או שבר בגדר של הגג ואין קופינג – אין את הכיסוי על הגדר – והמים זורמים ויוצאים דווקא בקומה השנייה, ששם היה להם פתח, או הם התלכדו שם על צינור. אז אנחנו צריכים להקפיד על איטומים ולבדוק. וגם אם אנחנו בקומה שנייה – צריכים שיהיה איטום לגג. וגם אם אנחנו בקומה הראשונה – צריכים איטום לגג. ואנשים לא שמים לב לזה. אבל זה – תבואו לקורס ואני אלמד אתכם איך בודקים רטיבות.

לגבי מה ששואלת תילה בנוגע למזגנים – מזגנים זה מוצר שצריך תחזוקה. קודם כל, אם יש כלל שאני מאוד מקפיד עליו: יש אנשים שיש להם נטייה לחסוך כסף והם קונים מזגנים ממכירות פירוק וכל מיני קוריוזים כאלה. מזגנים זה מסוג המכשיר שאנחנו תמיד נקנה אותו חדש עם אחריות, ונדאג לתחזוקה שוטפת שלו – גם אם הדייר לא עושה לו תחזוקה שוטפת. בין אם זה ניקיון הפילטרים וכל מה שנדרש. אבל צריך להיות ברור: מזגן שעובד, שמנקים לו את הפילטרים ונותנים לו תחזוקה – כמו כל דבר שנותנים לו תחזוקה – אורך חייו הוא ארוך מאוד.

וכמובן תמיד צריך להיות לנו האחריות, ולדעת למי פונים. ואחד הדברים שאנחנו צריכים להקפיד עליהם, אילה, זה לרשום – גם אם יש מזגנים ויש הכל – לרשום בהסכם ולידע את הדיירים מי נותן את השירות לכל הדברים. אותו דבר יכולת לשאול גם על דודי שמש. ואז אפשר – לכל תקלה – לא לחכות ולטפל בדברים מיד. ושיהיה לנו תחזוקה. תחשבו שזה כמו בבית שלנו – בבית שלנו, בוא נשתדל שיהיה לנו חברה שתתקן לנו את הכל. אני יודע שאנשים לא אוהבים לשלם את הביטוחים האלה, אבל זה דברים שמורידים כאבי ראש.

אני לא נכנס בכוונה לכל נושא מוצרי הבית, אבל כן אגיד שתי מילים. בנוגע למוצרי חשמל – אני יכול להגיד לכם שאני, בכל המאות ואלפי דירות שקנינו למשקיעים ולי, משתדל שלא יהיו מוצרי חשמל. אני לא רוצה שיהיו מכונות כביסה – שהן הכי קלות להתקלקל – ומייבשים וכל מיני מוצרים ומיקרוגלים וכל מיני דברים אחרים. אני מעדיף. ובשביל זה אני גם אוהב להזכיר למשפחות – משפחות בדרך כלל באות עם המוצרים שלהן – שאנשים יחזיקו את מוצרי החשמל שלהם, ואני לא אצטרך להתעסק עם זה.

אני יודע שגם לי בבית, עם כל התחזוקה וכל זה, ואשתי ואני מאוד מקפידים על הדברים – אין מה לעשות, מכשירים מתקלקלים. וברור לכם ש-22, 23 שנה שאני חי פה – זה לא אותו מדיח או לא אותה מכונת כביסה שקניתי כשנכנסתי. זה כבר גם לא הימים שקונים מכשירים לכל כך הרבה שנים – מכשירים פחות טובים מפעם. אז אני משתדל שהדברים האלה לא יהיו בדירות, וככה יש לנו פחות בעיות ותקלות.

אז אני חוזר לעניין – בעת הרכישה אנחנו עושים את ההכנה. עוד משהו שקשור – זה גם מקרר ותנור. תקשיבי, אילה – כמה שאת יכולה – נכון שאי אפשר להימנע מזה בכלל. אי אפשר להימנע בכלל. ויש אנשים שזה… אבל ברגע שאת משכירה למשפחות – משפחות בדרך כלל באות עם המוצרים שלהם. אם את מחזיקה דירות להשכרה לטווח קצר, אז כמובן את צריכה לרהט את הדירה ולהביא. ואז אני כבר אומר לך: לא לקנות מוצרים – א' לא יד שנייה, כאלה שאת לא יודעת איפה הם היו קודם, ולא משוק הפשפשים, כמו שהרבה אנשים ראיתי אותם קונים בחיפה ובכל מיני מקומות. עדיף לשלם.

אם את חייבת לשים מקרר – וכבר הייתי צריך לשים בדירות של לקוחות מקררים ודברים – קניתי, ועמדתי על כך בפני הדיירים, בפני הלקוחות שלי, לקנות מוצרים חדשים ובעלי שם עם אחריות. הרי היום, גם כשאנחנו קונים – למה הפסקתי לנסוע בזמנו בסקודה? בגלל שהשירות היה גרוע לאוטו שלי בירושלים. אז הפסקתי לנסוע, וסבלתי מזה. אז זה דבר שהוא א-ב.

אם אתם קונים מוצרים, כמו שאתם מקפידים – ואם אתם לא מקפידים, מעכשיו תקפידו – תקפידו על מי נותן שירות. ואז אתם מביאים לדיירים שלכם את שמות נותני השירות, ואם יש תקלה הם פונים אליהם ומקבלים שירות, והכל בסדר. זה חלק מההתנהלות של חיי נכס, ואין מה לעשות.

אז דיברנו על הבסיס, דיברנו על הרכישה של הנכס, והכנת הנכס להשכרה. הדבר השני שאנחנו צריכים להקפיד עליו – זה לבחור את הדייר הנכון. אנחנו הרבה פעמים לחוצים: "אנחנו שכנו, אנחנו צריכים לשלם משכנתה, מה יהיה, מאיפה נשלם את המשכנתה, איך נעשה את זה?" ובואו – "הראשון שבא לגור, אנחנו אומרים יאללה, כנס לתוך הדירה, בהצלחה." ואנחנו באים ורואים בן אדם נורמטיבי, לבוש יפה, מסודר, ואנחנו אומרים: "וואלה, מה כבר יכול להיות?" אבל אתם יודעים שאני מספר מאיפה למדתי את הדברים בחיים.

אני למדתי – הרבה למדו את זה כמו שאני לימדתי בהרצאות, או אצלי – אני למדתי את זה מסריטות קשות בבשר. לפני הרבה מאוד שנים, כשאני הייתי בן 18, הייתה לי דירה שהלכתי לצבא והשכרתי אותה למזכירה בכירה של אישיות מאוד בכירה בפוליטיקה. אני בכוונה לא אגיד – אני לא רוצה, למרות מה שהיא עשתה לי ומגיע שאני אפגע בה – אני לא רוצה לפגוע בשמה, זה לא ראוי, ולא רוצה לשון הרע. האישה הגיעה לשכור את הדירה כמו מלכת אנגליה. הייתה אישה לבושה כמו מלכת אנגליה, יפה, מסודרת, מאופרת, מקושטת.

ואמרתי לכם – היא הייתה מזכירה ראשית, ידה הימנית, של אישיות מהבכירות במשק בישראל. השכרתי את הדירה לכל התקופה שהייתי בצבא. ארבע שנים לא הייתי בדירה, ואפילו יותר – ארבע וחצי, סליחה. אחרי ארבע וחצי שנים הייתי צריך שהיא תעזוב את הדירה כדי שאני אוכל לבוא לגור בה. רציתי ללכת ללמוד באוניברסיטה, השתחררתי מהצבא הקבוע. באתי לדירה, וחשכו עיניים.

הדירה הייתה במצב של מזבלה – דירה חדשה מקבלן, ברמה גבוהה. חורים בקירות. תמונות שמודבקו עם מדבקות מגע על הקירות. מנורות שסתמה לי – היא הוציאה את בסיסי הנורות וסתמה את זה עם בטון, לא עם טיח, עם בטון, עם חצץ. וילונות שהתנשאו לאורך הקירות. החדר – המטבח – היה שחור ברמה שכולו היה שמן. היא הייתה אישה שטיגנה הרבה. היה הכל שמן ברמה שהייתי צריך לשטוף עם חומרים חזקים. בקיצור – היא גנבה כל מיני אביזרים מהדלתות ומהדברים. וזאת האישיות הבכירה שראיתי אותה ואמרתי: "וואו, אפילו לא צריך לבדוק אותה." גם לא היה לי את הניסיון, והייתי בטוח שאני מקבל את הדירה כמו שנתתי אותה, ואולי הרבה יותר טוב.

אז אנחנו כבר לא מאמינים למראית עין, ולמדנו. ואני הייתי צריך חודשיים לצבוע את הדירה, לתקן, לפתוח את הנורות ולעשות דברים. ובדיוק התחלתי ללמוד באוניברסיטה. זה היה אחרי השחרור. קטסטרופה. קטסטרופה, ומזל שאמא שלי שכנעה אותה – שאני נהייתי אז קצין משטרה – ושלפחות היא תחזיר את מה שגנבה. זה לפחות היא החזירה. אז אנחנו לא סומכים על הדברים האלה, ואנחנו צריכים לבדוק.

לא בטוח שהייתי מגלה שהיא כזאת. וגם ההורים שלי חוו דבר כזה עם מישהי שנראתה מצוין והשאירה להם בית שנראה זוועה. ואני אומר – אבל אנחנו יכולים לגלות את הדברים האלה בקצת מחקר, בקצת בדיקה, בקצת התקשרות. היום במיוחד שהמידעים יותר גלויים. בקצת בדיקה עם בעלי דירות קודמים, בביקור בדירה שבן אדם גר בה היום.

וגם אתם מכירים את הסיפור עם אותה פאני שרצתה לשכור את הדירה של אחד הלקוחות שלי. והייתה נראית חתיכה כזאת, נראית טוב. הסתבר בסוף שהיא – זה בסדר, כן – התחזתה לרוסיה, אבל היא הייתה ערבייה. זה לא משנה, זה באמת לא הפריע. אבל כשביקשתי ממנה – והייתה לי הרגשה לא טובה בביקור שפגשה אותי – לראות את הדירה, ביקשתי ממנה שתביא לי תלושי משכורת שלה ושל בעלה. והיא כמובן התחמקה מלהציג תלושי משכורת של בעלה. ושאמרתי לה: "אוקיי" – היא באה בלעדיו. זה היה התנאי שלי להשכרה.

והדייר שלי, הלקוח שלי, כמעט נפל בפח שהייתה – פצצה, נראית מצוין. ואני לא הסכמתי. עזבתי את החדר בסוף. ורצינו ללכת לראות את הדירה שלה ולפגוש את בעלה – היא לא הסכימה. הייתי מוכן, אז היה לי רכב שישה מקומות – היא לא הסכימה שניסע. ולימים, אני במקרה קניתי דירה שהיא הייתה גרה בה – לצורך לקוחות. וכששאלתי את ראש הבית למה הדירה נראית כל כך רע, הוא סיפר לי על אותה פאני שהייתה גרה ועשתה שם מה שעשתה. אז הנה, גם במקרה יצא שלא טעיתי.

אבל אם היינו הולכים לראות את הדירה, או בודקים לעומק, היינו מוצאים את מה שמצאתי בזכות האינטואיציה ובזכות מה שכן ביקשתי ממנה לעשות. אז אנחנו לא מזלזלים בבחירת דייר. אני תמיד בקורס אומר שבחירת דייר זה כאילו אנחנו בוחרים את מנהל החברה שלנו – כאילו אנחנו בוחרים את האיש שנאמן ויושב לנו על הכספים. שבסוף הבן אדם יושב לנו ומחזיק לנו את הנכסים שלנו – הוא בעצם גר שם. וקשה גם לפנות דיירים. אז אנחנו צריכים מאוד מאוד להקפיד על בחירת הדייר.

ואני אזכיר – היום אתה יכול לקחת חברה שעושה לך גם בדיקת דייר, וגם ביטוח נותנת לך על הדייר. במידה והוא יוצא באמצע, או במידה והוא לא משלם, הם ממשיכים לשלם לך את שכר הדירה. אתה עושה את זה שנה ראשונה – נכון זה עולה לך משהו כמו, אנחנו מדברים על דירות של 5,000 שקל, זה משהו כמו 175-180 שקל לחודש – אבל אתה עושה את זה שנה ראשונה, רואה שהדייר בסדר, שהכל בסדר, ואז מבטל את הביטוח בשנה השנייה, כי אתה כבר מכיר את הדייר ואין לך בעיות.

אתה יודע – אחת הסיבות שאני עושה את הפודקאסט הזה – א', אתה צודק, יש את החברות האלה, ועשיתי פרקים גם עם Diferent וגם עם… הם מעולים, Diferent. עם… WiCheck. עם WiCheck עשיתי כמה פעמים עם רמי, Diferent עשיתי לפני – ובהחלט זה חברות שנותנות לך את השירות הזה. אבל אתה יודע, היום אם אתה מנהל נכון – ואחד הדברים שאנחנו מדברים עליהם פה – לפעמים אתה יכול לדלג על זה. ואני מקבל את השיטה שלך לעשות שנה ראשונה ואחר כך לוותר.

אבל אתה יודע, אם אנחנו גם מקפידים בבחירת הדייר – היום אני מזכיר לך שלמשל, הרי לא כולם יכולים להגיע למידעים על מצב כלכלי של בן אדם. אז היום אתה יכול לקבל אור ירוק ראשוני. יש במערכות – ב-WiCheck יש את זה, אני חושב שגם ב-Diferent – אתה יכול לקבל ניתוח. הרי יש להם את הפינטק, יש להם את המערכות הממוחשבות של מידע. ואתה צריך שהדייר יסכים לתת את מספר הטלפון שלו לאוטומציה, ואז אתה מקבל אור ירוק אם להכניס את הדייר או לא.

אבל יש גם כמה כללים. קודם כל, אתה הולך להשכיר את הנכס שלך? איך תפגוש את הבן אדם בעיניך? ברור – ברור. לא, זה לא ברור, אלי, זה לא ברור. אני אומר לך שלאנשים זה לא ברור. החברה לא מוצאת לך את האנשים. לא, לא. אז אני אומר – גם אם יש לך מתווך שאומר לך "מה, אתה לא סומך עליי?" – אני לא סומך עליך. ואני נתתי דוגמה: מבאר שבע הייתי לחוץ להשכיר, בגלל שהיה קשה להשכיר בהתחלה שם בעיר העתיקה. הייתי מאוד לחוץ. היה לי שם שלוש יחידות קטנות של 23 מטר. וסיפרתי שהמתווך אליי אמר לי: "צחי, יש לי בשבילך בחור, מלך הארץ, אתה תאהב אותו." אמרתי לו: "מצוין, אני אבוא מחר."

הוא אומר: "לא – אם אתה לא תבוא היום, הוא לא ישכור." אמרתי לו: "תן לי לדבר אליו." הוא אומר לי: "מה, אתה לא סומך עליי?" "לא, שיחכה למחר. אם זה לא טוב – לא. אני מצטער, אני רוצה לבחור את הדייר, ואני לחוץ לדייר." ולמחרת אני נוסע ופוגש את הדייר – והדייר היה מי שאפשר ממש להתאהב בו, בחור מתוק. בדיוק הוא נפרד מאשתו, היה להם סכסוך גדול, היא סגרה לו את כל החשבונות, בנק סגרה לו את הכל.

היה המתווך שמביא לי צ'קים ממנו – הצ'קים לא היו שווים את הנייר שיצאו עליו. באתי, ישבתי עם הבחור, ורציתי לעזור לו. באתי במגמה לעזור לו, וישבתי איתו. ומאוד רציתי גם לעזור לו, וגם שהוא יהיה דייר שלי. זה win-win. והתגלגלתי איתו בשיחה, וגיליתי שיש לו אמא שמסודרת כלכלית, שיכולה לעזור לו, שיש לה צ'קים, שיש לה כסף, שהיא עובדת. ואמרתי לו: "בוא נרים טלפון לאמא." הרמנו טלפון לאמא, נסענו לאמא, ואמא חתמה איתי על החוזה. והיא הייתה ערבה לכל, אחראית, נתנה צ'קים, והרווחנו שנינו. אני הרווחתי דייר מדהים – ממש דייר מדהים.

אבל עוד פעם – זה צריכים ללמד. גם אתה מכניס חברה כזאת – אתה לא מוותר. אני, כשאני הכנסתי, לא ויתרתי. עזוב אותנו מהחברה. אבל בוא – אתה צריך לראות את הביטחונות שהכינו לך. לעשות את הבדיקות הנאותות: האם הלקוח מוגבל או לא מוגבל, תלושי שכר, לראות כמה זמן הוא עובד במקום העבודה. "תן לי בבקשה שמות של בעלי דירות קודמים שהשכרת להם – אצל מי השכרת? תן לי שמות של בעלי בתים שהשכירו לך." צריך לשמוע, לברר.

אבל החברה מצטרפת לך הרבה בדברים האלה. אבל אתה בודק כדי לא לפספס. תשב, תבקש תלושי משכורת, תבקש לדעת, תחקור – תכיר את הבן אדם מהמגע הראשון. הרי מה שקרה לי – מיד אחרי שקרה הסיפור עם הבחור, התקשר אליי מתווך ואמר לי: "עכשיו יש פה בחורה שרוצה." היה מוזר לי – בחורה ברחוב בעיר העתיקה, תרצה לגור לבד? לא התחבר לי. אז לא היה זה מקום של בחורות לגור לבד. אבל באתי – אמרתי, אני יודע מה יכול להיות – ומצאתי בחורה מקושטת, לבושה יפה, בחורה נאה והכל. שוחחתי איתה, קיבלתי הרגשה שהיא לא בדיוק עובדת בעבודות שמקובלות עליי, וזה לא בדיוק מה שיקרה בדירה שאני רוצה – והיא לא באה לישון. וסירבתי להשכיר לה.

ואתה יודע מה? הסתבר לי בדיעבד – סיפרו לי אנשים, הרי אני מחובר לבעלי דירות אחרים – שאכלו אותה, ושהיא באמת הייתה מה שחשבתי. למרות שאני רוצה להגיד לך שבחיפה, שהשכרתי פעם לדירה של לקוח שלי לבחורה כזאת שהייתה דיירת המשך, הייתה לי דיירת מצוינת, ושילמה בזמן והיה הכל בסדר. רק דאגתי שהיא תיתן ביטחונות כמו שצריך, למקרה שלא תשלם.

מי שזה [גלקסי A55 – הערת מערכת] – אני לא מבין את השאלה. אם יש בעיות בדירה, האם להשכיר לאנשים שיעשו נזקים? אז אם אפשר לפתוח את המיקרופון ולשאול – אנחנו יכולים לסרב. כן, אנחנו יכולים לסרב אם יש לנו חשד שבן אדם לא הוגן, לא ישר. ואנחנו לא חייבים להשכיר לכל אחד, כל זמן שאנחנו לא עושים את זה מתוך גזענות – שאנחנו לא משכירים למישהו בגלל שהוא אתיופי, או בגלל שהוא הומו, או בגלל דברים כאלה. כי שם יכולים לטעון נגדנו.

אני לא חייב להשכיר לכל אחד את הדירה, וזה זכותי. ואם אני חושב שיש בעיה, אני מעדיף למנוע את הבעיה. ואם יש לאותו בן אדם בעיה – איך הוא יהלך להגיד שלא השכרתי לו כי היא נערת ליווי? לא, היא לא תהלך להגיד את זה. אם ממנה יגלו שהיא באמת כזאת, אבל אם לא תשכירו לבן אדם בגלל שהוא אתיופי – זו תהיה בעיה.

אריתריאי, למשל, זה כן יכול להיות שונה, ששם יש עניין של תעודות זהות ודרך לאמת אותם. אבל אני יכול להגיד לכם שאני לא רציתי להשכיר לבחור אריתריאי בבית התקווה, ובסוף השכרתי. והוא הביא לי רב, הוא הביא רב – והלוואי והיה לי עוד ארבעה דיירים אריתריאים שמשלמים כמו שהוא שילם. והכל היה בסדר. בסוף הוא יצא יותר טוב מהרבה מאוד אחרים.

תכף נדבר על הדברים של הניהול, אני רוצה להמשיך. אז אמרנו, כמו שאלי אמר, אפשר לעשות בדיקות. אני כרגע משתדל להימנע מהחברות האלה, אבל אני חייב להגיד כאן דבר אחד – אלי, אני חייב להגיד את זה לכולם. יש אנשים, לקוחות שלי שבאים – אני משכיר להם את הדירה – ואני אומר להם: "אני מחייב אתכם, בתור המלצה, לקחת את חברות הביטוח האלה." גם אם אנחנו יודעים שבחרנו טוב – למה? כל בן אדם חי אחרת. ויש אנשים שאם יש להם דיירים בדירה, הם לא ישנים בלילה – הם בלחץ, אולי לא ישלמו, חיים בפחד מהדברים האלה.

לא שווה כל מה שאני אומר פה בפודקאסט או בזום – לא שווה שום דבר, ולא שווה כל החיסכון. ואם זה כמה אחוזים, וכמו שאמרת – סדר גודל של מאתיים שקל, זה שלושה ומשהו אחוזים – לא שווה. לא שווה החיסכון הזה. עדיף לשלם את השמונה אחוז בשנה, או כמה שזה יוצא – לשלם לחברות האלה, ולדאוג, ולא לחיות בפחד שהם לא ישלמו. ואם מחר יפסיקו לשלם – איך נשלם את המשכנתה? או איך נשלם את שכירות שלנו? מי שחי עם לחץ – אנחנו מוסיפים לחצים.

ואני אגיד לכם יותר מזה – כל מה שאני אומר פה, שבדרך כלל אני כאן מנסה לחסוך – ותכף אני אגיד גם כמה מילים על חברות הניהול – ולא סתם אין לי חברת ניהול. לא בגלל שאני מתעצל שיהיה לי חברת ניהול – אני מאמין בניהול מרחוק. ואני אומר לכם את זה: מי שמרגיש שזה כבד עליו, והוא לא מסוגל לענות לטלפונים של הדיירים על תקלות – למרות שזה לא אבדן גדול, ואפשר לפתור את זה – שיקח חברת ניהול וישלם. ואם בתשלום של 8 אחוז בשנה, שזה חודש בשנה, סדר גודל פלוס מע"מ, מקבלים שקט – שווה השקט הזה, ולא שווה שום חיסכון.

אני חייב להתקדם, כי אחרת אנחנו לא נסיים כאן את העניין. אז אנחנו צריכים להקפיד מאוד בבחירת הדיירים, לדאוג, לראות, לשמוע, ולוודא שהדיירים שלנו טובים. וכמו שאמרנו, אם יש בעיה – לקחת חברות ביטוח.

וכמובן ההתקשרות עם הדיירים. ואני לא ארד לרזולוציה של בדיוק מה ומה אנחנו לוקחים, אבל לעשות חוזה – ולא לקחת חוזה שחבר נתן – אלא לעשות חוזה, וממליץ מאוד לעשות עם עורכי דין. תעשו פעם אחת חוזה עם עורך דין, תתאימו אותו, תתאימו את החוזה לדיירים. אפשר לעשות – זה לא סוד שעשיתי חוזים מכל מיני סוגים – בסוף, שאנחנו רוצים שהדירה תהיה מוחזקת ורוצים שכל הדברים יעבדו.

והיום צריכים לזכור שלא יעזור מה אנחנו נכתוב בחוזה – יש חוק שכירות הוגנת. ותכף עם חוק שכירות הוגנת אני אענה לך על השאלות, אילה. אז חוק שכירות הוגנת אומר ששני הצדדים מחויבים לתקן את התקלות שלהם בזמן, ויש בדיוק שם את החלוקה – מי אחראי למה? למשל, אם אילן, ואת שואלת – הדלת הכניסה לבניין: דלת הכניסה לבניין זה הוצאה של בעל הדירה, זה לא הוצאה של הדייר. ואם יש ועד שצריכים לשלם, זה הוצאה של הדייר ולא הוצאה של בעל הדירה. אבל דברים שאינם תחזוקה שוטפת – כל הניקיונות, מעלית, ביטוח, כל ההוצאות השוטפות של הבניין – זה כמובן השוטף על הדייר. אבל אם מחליטים לצבוע את חדר המדרגות – זו הוצאה של בעל הדירה. וכל מה שקשור בביטוח, וכל הוצאות הוועד – כמו שאת אומרת, עילה – הם על הדייר.

עכשיו… דוגמה לדברים כאלה – הוצאות גדולות שהן חד פעמיות – כמו שאמרת: דלת כניסה, מחסום לחניה – דברים כאלה זה בעל הדירה לוקח, חד משמעית. כן, גם שיפוץ של חדר המדרגות, צביעה, כל הדברים האלה. אבל זה – יש חברת החזקה, אתה משלם לוועד הבית, ולחברת ההחזקה שמנהלת את הבניין. כן, אבל גם בחברת ההחזקה וגם לוועד הבית יש חלוקה בתקציבים, יש סעיף.

נגיד, גם אצלי – בשוטף, אם עשיתי החלפת מנורות בכניסה וכך, זה חל על כולם, כתחזוקה שוטפת. אבל אם הייתי צריך עכשיו להחליף את כל המערכת של דלת הכניסה – זה כמובן לא היה מהתקציב השוטף של ועד הבית, הייתי עושה גבייה מדיירים. וזה, אני לא רוצה להתחיל להיכנס לכל הוצאה, עילה. יש לזה – אני אפנה אותך אחר כך. תזכירי לי מחר, לא היום. אני אחבר אותך עם מומחה לוועדי בתים גדולים בבניינים מורכבים, והוא יגיד לך מה תופס ומה לא. אני לא רוצה להיכנס לכל דבר.

אז אמרתי – חוזה שכירות, אנחנו צריכים לעשות אותו כמו שצריך, ואנחנו צריכים לקחת ביטחונות כמו שצריך. ואני עוד פעם – אנחנו לא בשיעור בקורס, אז אנתון, תשמע את זה בקורס. אבל להקפיד – לקחת צ'ק ביטחון, ולהחתים ערבים, ולקחת אפילו חודש מראש, לפני הסיעור, ולקחת צ'קים לזה.

אז שואלים אנשים: "למה אני צריך לקחת, אם אני העברתי את החשמל, ואת המים, ואת הארנון, על שם הדייר – למה אני צריך לקחת צ'קים?" אז לפעמים יש בעיות, כמו למשל אם דייר לא משלם חשמל ומנתקים לו – חברת החשמל יכולה להגיד שלא תופס החוזה, ואז להעביר את זה על חשבוננו. ואנחנו צריכים את הבטוחה. כמובן שבמצב כזה שדייר כבר עושה מעשים כאלה, גם כנראה הצ'קים שלו לא שווים כלום. אבל לפחות יש לנו מסמך בשביל לפעול איתו. אז להקפיד לעשות את הדברים האלה.

מי שרוצה לדעת בדיוק את הביטחונות, בדיוק את ההגנות, איך לקחת אותם ואיך לעשות אותם – רק דבר אחד אני אגיד, ככה באמרת אגב: לדאוג שיהיה ערב לשוכר. וכמובן להחתים את הערב בעיניים. כלומר, לא להגיד לדייר "לך תחתים את הערב שלך ותחזור" – אלא הערב צריך להגיע לחתימה ולחתום מול עינינו. ואנחנו צריכים לזהות אותו ולבדוק אותו, כמו שאנחנו בודקים את הדייר.

זה שבסופו של דבר, אם מחר הדייר שלנו לא ישלם, הוא זה שהצליח לשלם. ואם אין לו כסף – כמו שקרה לי עם אותה שגילינו, או שהיא עובדת במכון עיסוי, שהייתה דיירת של לקוח שלי – כשבאנו לקחת ביטחונות, אמרתי לה שאני רוצה ערבים. אז היא הביאה את הבעל לשעבר, והוא בא עם הילדה בשביל לעשות אווירה – יש להם ילדה משותפת. אבל בבדיקה הכי קלה, בבנק ישראל – אפילו לא הייתי צריך להתאמץ – גילינו שהצ'קים שלו מורבלים. וכמובן דרשתי ממנו ערבים אחרים, והיא הביאה לי באמת ערבים טובים.

אבל להקפיד מאוד על הערבים – ערב שלא יודע לשלם. ורצוי תמיד שזה יהיה מישהו עם השפעה, ומישהו שעלול להיפגע אם הדייר שלנו יעשה טעויות. כמו אותו אבא שהיה ערב של הבן שלו אצל אחד הלקוחות שלי. והבן עשה בלאגן במרפסת, השתולל, הפריע לשכנים, בבניין שבמקרה כמעט קניתי את כולו למשקיעים. וגם לא שילם. לא התאמצנו אפילו – אמרתי ללקוח שלי, עשיתי לו זאת כסיוע, אני לא מנהל הרי – אבל בכיף עשיתי לו את זה. הכנו מכתב, נסעתי ישר לאבא, נתתי לאבא את המכתב, להגיד לו: "שמע, אתה הרי ערב, ואנחנו הולכים לפעול." ואבא טיפל בבן וסידר שאנחנו נהיה מסודרים. והדייר הפך להיות דייר זהב. שקט בנקאי מאוד חשוב, שלושה חודשים קדימה.

טוב, עכשיו – אמרנו שצריכים את הביטחונות. ועכשיו אני רוצה לדבר, ממש בקצרה – שבאמת הרכבתי את הדברים – לגבי, ואני כאן גם עונה על הנושא של התחזוקה. מה? לא, מישהו דיבר איתו בטלפון. טוב, בקיצור – אחד הדברים החשובים זה להיות קשובים לדיירים ולהגיב להם. אני גם את זה סיפרתי לכם – שהיה לי תלמיד שנסע איתי במשך חודש מהקורס לירושלים. הקורס היה בתל אביב, ובכל פעם, במשך החודש, הוא היה מתלונן: "איך יש תקלה בתריסים בדירה שלו בבאר שבע, ואיך הוא מחפש, ועדיין לא תיקן את התריסים, בגלל שהוא מחפש לעשות את זה בזול, והוא לא רוצה ליפול למלכודת של הדייר."

ואני אומר לו: "אל תעשה את הטעויות האלה, אל תעשה שטויות. נכון שאתה עלול לשלם טיפה יותר, אבל תגמור עם הדייר – תתקן לו את התריסים, תסדר לו את הדברים. אתה רק מדליק אש." והוא לא הקשיב לי, ובאמת נדלקה האש. ונהייתה לו שריפה ונהיה לו בלאגן. ודייר שהוא דייר זועם – זה הדבר הכי גרוע לבעל דירה.

ואני יכול להגיד לכם שכשאני הולך לראות דירות, אני יודע – ברגע שאני נכנס לדירה – אני יודע אם בעל הבית טוב או בעל הבית גרוע. אם הדייר תופס לי את היד, מחזיק אותי בכוח, והולך ומראה לי את כל הנקודות של הקשלים בבניין או בדירה – זאת אומרת שהיה כאן בעל דירה שכל הזמן התעלל בו. אם אני רוצה לקבוע ולהיכנס לדירה, והדייר נלחם איתי ולא נותן לי להיכנס ולא נותן לנו לקבוע – זאת אומרת שיש כאן בעל בית שרצה לפגוע בו. וההפך – הנקמה היא גדולה.

ואני אומר: "בוא נהיה חכמים. למה אנחנו צריכים ליצור את המחלוקות האלה?" אנחנו צריכים מצד אחד להיות טובים, להיות עם הגזר כמו שזה נקרא, לעזור ולתקן. וברגע שיש תקלה – לשלוח מיד בעל מקצוע שיתקן מיד, ולא להתמקח ולא לחפש כל מיני סיפורים. אז קודם כל הגענו והדייר מרגיש שהוא מסודר.

אז הרבה דיירים כאלה – שאחרי שאתה מתקן להם פעם, מתקן להם פעם – הם פעם שלישית כבר לא נעים להם, כבר אפילו יתקנו את הדברים לבד. אבל גם אם לא, הם לא דיירים שהופכים להיות עוינים. גם אם זו תקלה שיש בה בעיה אמיתית בדירה, הם מוכנים לקבל זאת.

עכשיו הייתה לי רטיבות באיזה דירה שנבעה מדירה אחרת. אבל הגבנו לדייר, היינו אצלו. אני נכנסתי לו – למרות שזה לא תפקיד שלי – אבל רציתי לעזור ללקוח שלי שקניתי לו את הדירה, ולמרות שעבר הרבה זמן, נכנסתי והראיתי לו תשומת לב. הדייר היה מרוצה, הדייר הרגיש שגם אם עוד לא פתרו לו – יש רצון. וחשוב מאוד, חשוב מאוד לשמר את הדייר.

ככה גם חשוב לבוא פעם בשנה – שאנחנו צריכים לחדש לדייר את החוזה – ולבוא עם איזה שוקולד, לבוא עם איזה משהו, לבוא לבקר בדירה. גם אם אנחנו גרים באילת והדירה היא בקריית שמונה – זה לא משנה. לנסוע, לראות את הדירה, גם לראות אותה בעיניים, לראות שהכול בסדר, לשאול מה קורה, להביא איזו בונבוניירה, להביא איזה שוקולד, להביא איזה משהו, לתת תשומת לב. בסוף אנחנו יוצרים – קוראים לזה commitment – מחויבות. אנחנו יוצרים אווירה שבן אדם רוצה לשמור לנו על הבית. הוא מרגיש שיש לו בעל בית שאכפת לו ממנו, ובאמת יש אחווה כזאת ורצון לשמור ולא להתנהג כמו שהתנהגו אחרים.

כל אלה שחוויתי אותם – הרבה מאלה שחוויתי אותם – בחוק הדירה השלישית שהלכו לסחוט את הדיירים שלהם – לא, לא. בסוף, תזכרו שזה עסקים בין בני אדם. והדיירים שלנו הם בני אדם. הם צריכים שנהיה קשובים להם. ואם יש להם פתאום קושי, אולי לנסות לעזור להם. עזבו את החוק, אני לא מדבר רק על החוק. ותהיו קשובים ותנהלו את הדיירים נכון.

עוד דבר אני רוצה לדבר, וככה אולי בזה נסיים – ושבאמת אני כבר נותן כאן שיעור שלם. שואלים אותי מאיפה יש לי בעלי מקצוע ללקוחות שלי שאני קונה להם בחיפה, בקריית כרמל, בחולון, גם אפילו בירושלים, ואפילו בבאר שבע – אם הם מתקשרים אליי וצריכים עכשיו הנדימן, צריכים חשמלאי, צריכים אינסטלטור, צריך איש מזגנים – אני מפנה אותם לאנשים. ואולי יכולים לצלצל גם אחרי 15 שנה – אני נותן להם שמות. לא אני אזמין את האנשים, ולא כלום, אבל אני אתן להם את השמות, והם יקבלו את השירות הכי טוב מאותו בן אדם.

והאנשים האלה גם יודעים שהם לא צריכים להמליץ על אחרים, גם לא בעלי המקצוע – אז הדיירים מקבלים שירות. וכששואלים אותי איך אני מגיע לכל בעלי המקצוע האלה, שאני עושה חקר שוק בערים – חלק מחקר השוק שאני עושה זה לאתר בעלי מקצוע. זה יכול להיות מזה שאני נכנס לדירות ואני רואה שהדירות מתוחזקות יפה, ואני שואל את בעל הדירה: "מי תחזק לך, מי עשה לך את התיקונים, מי טיפל לך בדירה?" כשאני נכנס לדירה ואני רואה שיפוץ יפה, ואני שואל את בעל הדירה: "מי שיפץ?" ואני לוקח המלצה, ואני מדבר עם הבן אדם, ואני מגייס אותו לשורות אלה שנותנים שירות ללקוחות שלי.

וכאן באמת אני יכול להגיד לכם שחלק מזה הוא שברגע שרואים בעלי המקצוע שאני לא מבקש שיפרישו לי כלום, והם רק יכולים להרוויח מזה ועדיין לתת שירות ולא להתעסק עם הדברים האלה – אז זה מאוד עוזר. אז אני ככה אוסף בעלי המקצוע, וכשאני רואה מישהו כזה, אני מיד רושם ודואג שיהיה לי את הרשימה הזאת של כל בעלי המקצוע לטיפול.

כאן אני חייב להגיד לכם – וזה אתה אומר, אלי, על חברות הניהול – שאתם נותנים לחברת ניהול לנהל לכם את הנכס: אתם צריכים לזכור דבר אחד. החברה תזמין בעלי מקצוע לתקן לכם את התקלות כאשר יהיו – נכון, לא אתם תצטרכו להתעסק עם זה. אבל אתם תצטרכו לשלם. ואני יכול להגיד שב-90 אחוז – אני בטוח שביותר מהמקרים – מעבר לתשלום לחברת הניהול, בעל המקצוע יצטרך לגבות מכם יותר בתשלום שלו, כי הוא יצטרך להפריש אחוזים. אתם יודעים איך זה עובד.

אני לא מדבר על חברת החזקה שמתחזקת את הבניין – אני מדבר על חברות ניהול לדירות פרטיות, זה משהו אחר. אתה מדבר על חברות ניהול לבניינים – זה לא הסיפור כרגע. אז אני אומר: תדעו לכם שאם אתם יודעים לבחור את בעלי המקצוע, ואני אגיד לכם עוד יותר מזה – נגיד לא אתם קניתם את הדירה, נגיד אתם לקוחות של צחי או של מישהו אחר שקנה לכם את הדירה – אצלי אין לכם בעיה. אצלי אולי תכתבו ב-WhatsApp, תבקשו, ותמיד תקבלו בעל מקצוע שיטפל לכם בדירה.

אבל נגיד, נגיד קניתם ממישהו אחר, או קניתם ורק באתם וראיתם דירה וקניתם דרך מתווכים – ואין לכם את בעלי המקצוע. היום בארץ מאוד פשוט – יש אתרים באינטרנט, "המקצוענים", יש מדרג אתרים שאפשר למצוא בהם בעלי מקצוע טובים. תיכנסו לאתרים האלה, תסתכלו על המלצות. אני יכול להגיד לכם שאני, באחד המקרים שהייתה לי תקלה במחשב חשמלי – יש לי מיקרוטנור – ומכל החברות מצאתי דרך ההמלצות בחור מקסים עם עסק קטן, והוא תיקן לי והיה אוצר. אז אפשר לעשות את אותו דבר. ואולי זה יעלה שקל-שניים יותר – זה לא נורא. תיכנסו לאתרים האלה ותקבלו את ההמלצות.

עוד דבר לגבי הכל: אם אתם צריכים להעלות את שכר הדירה ואתם צריכים למצוא שוכר חדש – אם אתם צריכים להעלות שכירות, לכו תעשו את זה לבד. אל תבקשו מבעלי המקצוע שיעשו לכם את זה – בל תחייב אותם. אם אתם צריכים למצוא דייר חדש, אז תפנו למתווכים. וזה כדאי שיהיה לכם בידע את המתווכים, או את אלה שעזרו לכם ברכישת הדירה, או מתווכים בחברות הגדולות – כל הRE/MAX, האנגלו-סקסון, כל החברות הגדולות. ולא תמיד אתם יכולים למצוא את הדייר ולעשות את זה לבד ולהראות דירה, שאתם ירושלמים, להראות אותה בחיפה – זה לא כל כך קל. אז אפשר למצוא את בעלי המקצוע.

ואם יש לנו בעלי מקצוע קבועים – אז באותו ביקור שאתם הולכים לבקר בדירה, תבקרו גם אצל בעלי המקצוע האלה, תשמרו את הקשר איתם. וככה אתם תנהלו את הדירה מרחוק מאוד.

– אז אני רוצה… מה? זאת אומרת, בקטע הזה גם אם… המרחק לא צריך להיות בעיה. יש חלק שיכול להיות להם בעיה. אבל אם זה לא מעכב אותם בעיית מרחק – תקבעו פעם בשבוע, כשהם יוצאים להשכרות, שעות מסוימות שיכולים לבוא לראות את הדירה. הם אוספים את כל אלו שהתקשרו אליהם במשך השבוע-שבועיים האחרונים, ואתה אומר להם: "אתה ראך ביום זה וזה, בין השעות האלו לאלו – אני נמצא בדירה, תגיעו לראות את הדירה." קודם כל זה גם יוצר תחרות בין המתווכים שרוצים להשכיר באמת את הדירה, וזה יוצר להם לחץ פסיכולוגי שהם עלולים לפספס. ואתה, מתוך האנשים שהגיעו, בוחר לך פחות או יותר מי האנשים שאתה רוצה לבדוק – ואז מחליט.

כן. אז תודה שאמרת את זה, אני לא רציתי לרדת לרזולוציה, אבל כל מילה נוספת רק עוזרת. תודה רבה, אלי.

ואני רוצה לסכם ולומר: דיברתי פה על הדברים ונגעתי בנקודות שיכולות לפקוח לכם את העיניים בניהול של הנכסים. כמובן חייבים לרדת לרזולוציה הרבה יותר מדויקת. מי שרוצה – שיבוא אליי לקורס וילמד את זה. וצריכים לדייק בכל הנושא של הביטחונות, ההתקשרות, בחירת הדיירים. אמרנו להקפיד ברכישה ובהכנה של הדירה.

ואני שוב מדגיש ואומר: מי שזה יושב לו לא טוב, מי שזה קשה לו, מי שמרגיש שזה מכביד לו על הנפש – לא לחשוב אפילו חצי פעם, מיד – לקחת חברת ניהול לנכס, לשלם להם את מה שהם מבקשים, שזה בערך חודש בשנה פלוס מע"מ, להיות ברוגע, לתת להם להתנהל לכם. לקחת את חברות הביטוח האלה – Diferent ו-WiCheck – שעושות את הביטוחים לתשלומים. אם אתם צריכים, אפילו דרך החברות האלה אתם יכולים לעשות ניכיון ולקחת כסף מראש, אם אתם צריכים נגיד להחזיר כסף או משהו. ויש לכם את הצ'קים, הרי בסך הכל הם נותנים לכם את הבטוחה. רק תקפידו להתנהל בדיוק לפי הדרך שלהם, כי כמו כל חברת ביטוח – אם לא פועלים כמו שצריך, הם גם לא יתנו לכם את מה שמגיע.

לא אמרתי, אבל – אם יש לכם תקלה עם דייר: מיד לכתוב לדייר שמפספס תשלום, שמתנהג לא יפה לשכנים, או משהו – מיד הודעת וואטסאפ. אם וואטסאפ לא עוזר, אחר כך לשלוח מכתב. ואם שניהם לא עוזרים – ואם אפשר למסור את המכתב, עדיף לתעד את המסירה – אז להוציא מכתב מעורך דין. לא לחכות, לא לחכות. שאם אנחנו נצטרך לפעול משפטית, בית המשפט רוצה לראות שאתם עשיתם את ההשתדלות כדי לתקן את הבעיה.

ואני חושב שדיברתי על הכל. לא הבנתי מה זה, "איזה חברות קטנות, מיכאל, על מה אתה מדבר?" אמרתי למצוא מתווכים מחברות גדולות, אמרתי גם חברות קטנות-גדולות. אז אני לוקח את המילים – אנשים כמו מיכאל, שאכפת להם, זה אנשים שאכפת להם. אז אתה יודע מה? אתה צודק. תודה רבה שתיקנת אותי. הנה אני לוקח את המילים חזרה: למצוא מתווכים כמו מיכאל, אנשים שמאמינים ונאמנים, ופועלים בשביל הדייר עם כל הנשמה. ואני יכול להעיד עליו ולהמליץ עליו.

אז אתם רואים גם את השם שלו. תמצאו אותו. שהוא באמת מתנהג לדירות של הלקוחות שלו כאילו זה שלו. אז הוא צודק – תיקחו המלצות על מתווכים, אל תיכנסו רק לגדולים, גם לקטנים כמו מיכאל. זה באמת מדהים – לפעמים הקטנים עדיף, שיש להם יותר זמן ויותר פנאי להתעסק עם הדברים.

וזהו. אני חושב שהקפתי מאוד את הנושא. אז תודה רבה לכל מי שהקשיב לפודקאסט. ואנחנו ניפגש בפרקים הבאים.