כותרת: מע״מ בעסקאות נדל״ן – שיחה עם עו״ד ורו״ח אליאור בר‑חן
פודקאסט: "נדל״ן בשידור" עם צחי קווטינסקי (פרק 309)
צחי: ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל״ן בשידור" של צחי קווטינסקי ו"נדל״ן בקלות".
היום אני מארח את עו״ד ורו״ח אליאור בר‑חן. קודם כול תודה שבאת לירושלים.
עוד רגע תספר מאיפה הגעת. הסיבה שהזמנתי אותך – ובעצם לא הייתי צריך להתאמץ,
כי התמסרת מייד – היא שאנחנו מדברים הרבה מאוד על נדל״ן, אני גם מלמד נדל״ן,
ויש נושא שמרחף מעל כל משקיעי הנדל״ן כמו תעלומה: מע״מ.
מע״מ מלווה כמעט כל עסק וכל עסקה, וגם בעסקאות נדל״ן יש לכך השלכות.
לא פעם אנשים מגלים שבתוך נכס יש רכיב מסחרי, או נסיבות אחרות,
ופתאום מבקשים מהם מע״מ. המטרה בפרק הזה היא לפתוח את העיניים,
להבין איפה הסוגיות והסיכונים, מתי חייבים בייעוץ – ולעשות את הדברים נכון.
אבל לפני שנצלול, ספר בקצרה מי אתה.
אליאור: תודה רבה על ההזמנה, צחי. כמו שאמרת – אני עו״ד ורו״ח, בן 39, נשוי ואב לשתי נסיכות.
עבדתי ברשות המסים שמונה שנים בתחום המע״מ: התחלתי כמבקר חשבונות במע״מ תל‑אביב 1,
ובהמשך עברתי למחלקה המקצועית של מע״מ בהנהלה בירושלים כמנהל תחום.
תמיד אני אומר שהמחלקה המקצועית היא בית‑הספר מספר 1 בארץ ללימודי מע״מ:
שם לומדים לעומק את החוק, הפסיקה והחלטות העקרון – בצורה מקצועית, כלכלית ומשפטית.
אחרי שמונה שנים יצאתי לשוק הפרטי, וכיום יש לי משרד עורכי‑דין בת״א (רח׳ הארבעה)
המתמחה במע״מ. אני כותב חוות‑דעת, מטפל בפרה‑רולינג מול רשות המסים,
ומייצג עוסקים בביקורות, שומות, השגות ועררים – גם בענף המקרקעין, שהוא נישה משמעותית.
צחי: מעולה. בוא נתחיל מהבסיס: מה זה בכלל מע״מ? ונמקד בנדל״ן.
אליאור: חשוב להבין את ההבדל בין מס הכנסה למע״מ.
מס הכנסה הוא פרסונלי – ממסה הכנסות של תושב ישראל מכל העולם.
מע״מ, לעומת זאת, ממסה צריכה טריטוריאלית בישראל.
עסקה שנצרכה בישראל – חייבת במע״מ (כיום 18%). לכן בנדל״ן,
ניתוח לא נכון של העסקה עלול לגרום לחשיפה כספית גדולה.
צחי: מי צריך להקשיב? גם מי שאין לו תיק עוסק מע״מ?
אליאור: דווקא כן. יש שלוש קטגוריות רלוונטיות: עוסק, מלכ״ר ומוסד כספי – וכל היתר הם "אדם פרטי".
אם יזם שמוכר דירות – זה מלאי שלו, וחייב במע״מ 18% (מוציא חשבונית, בלי קשר לזהות הקונה).
אלה המקרים הקלים. אבל יש חברות שאינן רשומות כעוסק במע״מ, למשל:
חברה שמחזיקה 10 דירות מגורים ומזכירה אותן לטווח ארוך.
הזכרה למגורים פטורה ממע״מ, ולכן תקנה 1 לתקנות מע״מ (רישום) קובעת שאין חובה להירשם כעוסק.
מצד שני – אין זכות לניכוי מס תשומות על רכישה והחזקה, בשל עיקרון ההקבלה (ס׳ 41).
צחי: ואם החברה קנתה את הדירות מעוסק שהוציא חשבונית מס?
אליאור: היא תשלם את המע״מ למוכר, אך לא תוכל לנכות תשומות (כי ההכנסה העתידית – פטורה).
זה נכון גם אם הייתה רשומה כעוסק – אין ניכוי תשומות לעסקאות פטורות.
צחי: ומה אם החברה קונה מאדם פרטי?
אליאור: איש פרטי שמוכר לחברה שאין לה תיק מע״מ – מבחינת מע״מ זו עסקה בין "פרטיים", ולכן אין מע״מ.
צחי: ומה לגבי רכישה ממלכ״ר (למשל עירייה)?
אליאור: מכירת מקרקעין ממלכ״ר לאדם פרטי – אינה חייבת במע״מ.
אם הקונה הוא עוסק – יש מע״מ ודיווח באמצעות "טופס עסקת אקראי".
צחי: דוגמה נוספת: חברה שקונה קרקע, בונה 10 דירות – חלק להשכרה וחלק למכירה.
אליאור: כאן בדרך‑כלל צריך לפתוח תיק עוסק.
תשומות (קרקע ובנייה) המיועדות לדירות להשכרה למגורים – אינן ניתנות לניכוי.
תשומות לחלק המיועד למכירה – כן לניכוי, באופן יחסי (לפי מ״ר/שווי).
אם משנים ייעוד בהמשך (מחליטים למכור במקום להשכיר) – ניתן לבקש לנכות בדיעבד את התשומות היחסיות
ממועד שינוי הייעוד, בהתאם לפס״ד מצפה מסורה, פאם‑בין ואוספיס.
צחי: ובפועל – מול הרשות זה עובד?
אליאור: כשפונים מקצועית, מנומקת ובשקיפות – יש אוזן קשבת.
להסתמך על חוק, תקנות, פסיקה והנחיות – ולהציג תמונה כלכלית אמיתית.
צחי: עוד סיטואציה: אני אדם פרטי שמזכיר נכס מסחרי לעוסק. מה קורה במע״מ?
אליאור: עסקת השכרה של נכס מסחרי מאדם פרטי לעוסק היא "עסקת אקראי" (ס׳ 1),
והחבות עוברת לשוכר לפי תקנה 6ב – השוכר מוציא חשבונית מס עצמית לעצמו.
בדרך‑כלל התוצאה הכלכלית אפס (דיווח וקיזוז באותו דיווח).
צחי: ואם עוסק רוכש דירת מגורים מאדם פרטי כדי להשכיר אותה למגורים?
אליאור: גם זו עסקת אקראי – העוסק מוציא חשבונית עצמית ומשלם את המע״מ,
אך לא יכול לקזז תשומות (כי ההשכרה למגורים פטורה) – ולכן יש מע״מ אפקטיבי.
צחי: ראיתי שדייר שרצה לעשות Airbnb ביקש ממני לחתום תצהירים. למה?
אליאור: ייתכן שמדובר בס׳ 20 לחוק – העברת חבות המס לשוכר בהסכמת הצדדים ובאישור מע״מ.
סעיף זה רלוונטי כשבעל הנכס הוא עוסק ורוצה להעביר את החבות לשוכר.
כשבעל הנכס אדם פרטי – החבות ממילא על השוכר לפי תקנה 6ב ואין צורך באישור לפי ס׳ 20.
צחי: נעבור לקומבינציה. איפה מע״מ נכנס בעסקת קומבינציה?
אליאור: קומבינציה = שתי עסקאות: (1) בעל הקרקע מוכר חלק זכויות ליזם;
(2) היזם מעניק לבעלים שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו.
אם בעל הקרקע אדם פרטי – במועד עליית היזם לקרקע מתרחשים שני אירועים:
היזם מוציא חשבונית עצמית על רכישת הזכויות (שווי שירותי הבנייה בקירוב לשווי הזכויות),
ובמקביל מוציא חשבונית מס לבעלים על שירותי הבנייה (18% – אלא אם מדובר בהתחדשות עירונית בשיעור 0 עד התקרה).
אם בעל הקרקע הוא עוסק – הוא מוציא חשבונית מס ליזם על מכירת הזכויות,
ואז יכול לקזז תשומות על שירותי הבנייה אם אלה משמשים לעסקיו.
צחי: ואם אדם פרטי מעביר נכסים לחברה בבעלותו?
אליאור: תלוי בסוג הנכס ובייעודו. העברה לחברה שהיא "עוסק" יכולה להיחשב עסקת אקראי;
החברה תוציא חשבונית עצמית. אם היא משתמשת בנכסים להשכרה חייבת – תוכל לקזז; להשכרה למגורים – לא.
צחי: מסר לסיום?
אליאור: מע״מ בנדל״ן הוא תחום שדורש תשומת לב, כי טעויות יקרות.
כדאי להיוועץ מראש, לבנות נרטיב כלכלי‑משפטי נכון, ולנהל את הממשק עם הרשות בצורה מקצועית.
המסר העיקרי: לא להיבהל – אבל גם לא להתעלם.
צחי: תודה גדולה, אליאור. למדתי המון. נקדיש פרק נפרד לשאלה איפה עובר הגבול בין "פרטי" ל"עסקי".
תודה שהגעת!
