תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

זום נדל"ן 224 2025-09-14

טוב, ערב טוב, גם 12 זה מעל מניין, אז יש לנו כולה רעיון, אה הנה, תראו, אה יש אנשים שונים. יעקב היום, אל תפרוש באמצע, ביום תקשיב אלי. אני אף פעם לא פורש באמצע.

אה, אתה מחביא את המצב. ואני נשאר. לא יודע.

היום זה יהיה לך מוכר. כן. טוב.

אהלן גילי. מיר מה שלומך? טוב, היום אני ככה, כמו שאתם רואים, וכמו שמי שהיה פה מההתחלה שמע, אני החלטתי לא לבטל את המפגש. למרות שמאתמול אני משופע, ואני די חלש, לא ישנתי בלילה.

אז אנחנו נעשה את זה היום ככה, לעניין, בתכליתי, וזה חשוב, וזה בדמי המפגש הזה. ואני שמח שיש פה שניים שזה נוגע בהם. שרידה מה העניינים? התגעגעתי, איפה נעלם? אם היית עושה זריקת שפעת לא היית משופע עכשיו.

קבעו לי לעוד, קבעו לי לעוד, ל-28. אני לא יודע אם זה משהו טוב. אחרי החיסון של השפעת אני מרגיש הרבה דברים שלא הרגשתי לפני כן.

של הקורונה שהיה. אני לא יודע אם החיסונים האלו זה משהו שמוהיל. אתה יודע שאומרים, אבא שלי לימד אותי שאם אתה כאן בבוקר ואתה מרגיש, סימן טוב.

וכן. אה? זה אין נכון. מה? טוב, אז זה עוד לא היה לי, מישהו שקוראים לו אימון בוקר.

זה מנסה לי רעש. אז ככה דוב, ככה, לפני שניכנס לעיר באר שבע, נדרים. אתם יודעים היום מסוכן להדרים עם כל המלחמה שהולכת במתהווה שם.

שומעים את הבורים עכשיו. נכנסו ביתר סט היום. כן, מורידים את כל הקרבי קומות.

לא, אבל היום אני שומע אותם ביתר סט. אני פה בגן יבנה וזה, לא היה איזה שבועיים שלוש ככה, רצף כאלה של הפגזות. אז אמר דוב וינקלר, אמר, ודוב וינקלר הוא יועץ משכנת האות, נכון דוב? נכון.

ואומר, תקשיבו השוק מת. ואני חושב שכבר דיברנו על זה לא מעט, אז אני לא ארחיב על זה. אבל חוץ מלהגיד שאתה צודק, אין הרבה מה להגיד.

זאת אומרת, אנחנו נמצאים היום במצב שרוב המשרדים, רוב המתווכים, רוב החברות שיפוץ, כמעט כל מי שמתעסק בנדלן, אני רואה גם את יועצי המשכנת האות, בלי עבודה. בלי עבודה, ואני חושב שאנחנו נמצאים באיזה שעת מבחן כזאת, שלמעשה השאלה הגדולה היא מתי ייגמר המצב שאנחנו נמצאים בו. המצב המדיני, המצב הצבאי, וכל מה שאנחנו נמצאים בתוכו.

אני לא אתחיל לנתח, ושאחרת אני אצטרך לדון כל המפגש הזה. בדבר הזה, אנחנו דיברנו על זה לא מעט דוב, אבל אנחנו נמצאים באוסף דוב, באוסף של הצטברויות של דברים, שלא מאפשרים לשוק הזה לקום. הדבר הראשון זה המצב, המצב רוח הלאומי.

המצב רוח הלאומי הוא בקרשים. אנחנו לא יודעים מה יהיה היום, כל יום נהרגים לנו עוד. אנחנו ערב מלחמה, ואנחנו יודעים שאנחנו הולכים לשלם מחיר, והמחיר הזה מאוד מאוד כואב לנו.

וזה לא צריך להיות מישהו שגדל איתנו בדם שלנו, זה מבני עמנו ובנינו, שאני רוצה להגיד, ובגסות הכי גדולה החיים שלהם מתבזבזים. אנחנו נמצאים במין מצב, שאנחנו נמצאים במדינה שאחד שונא את השני. אנחנו רואים את הקיאוס הזה ברחובות, אנחנו רואים את הקיאוס הזה בכל מקום, אנחנו רואים את ההפגנות, ואני עוד לא נכנס להפגנות בחוץ.

אנחנו רואים את מה שקורה לנו בעולם, כולנו בלחץ, והכלכלה שלנו לא ודאית, או לא במצב נוח, בסיטואציה שכל העולם היום נגדנו. אין היום, אפילו מדינות אוהדות שלנו, כמו הולנד, הפכו להיות מדינות שונאות. אז יש לנו פה ושם ניצנים, באנגליה וכאלה, אבל אם אנחנו הגענו למצב שבניו יורק רוצים לעצור לנו את ראש הממשלה, אז אנחנו בבעיה.

אם עכשיו אנחנו רואים ככה, הייתי במיטה היום, אז ראיתי עכשיו, היה את התחרות אופניים בספרד, והתחרות נעצרה, בגלל שיש שם ישראלים, מבחרת ישראלית, והמשטרה לא מצליחה להתגבר שם על מה שקורה, ובצרפת ובכל מקום, אז נכון. אני חושב שכל העולם צריך להתעורר ולהבין, שבעצם כל הערבים או כל המאגרים, עושים נזק למדינה, אבל בינתיים אנחנו נמצאים בבעיה. צרפת נגדנו, הנשיא, כל אחד אנחנו כבר שומעים, אז אנחנו נמצאים במין בעיה, שהיא גם פנימית, גם לאומית.

פה בארץ ריביות לא זזות, אנחנו במין סיטואציה, שחייב משהו פה להשתנות, וכל השינוי, זה מבוסס על בסיס הפסקת המלחמה. כל השינוי, הנה כבר, ואפילו מהאירוויזיון רוצים לזרוק אותנו, וכנראה שזה מה שזה יקרה. ואם זה מאירוויזיון, אז זה גם מהכדורגל.

זאת אומרת שהמדינה נמצאת, באיזה מצב של חוסר ודאות, החוסר ודאות גם נובע, מזה שמחר ייגמר המלחמה, ויש לנו שרי אוצר, או שר אוצר, שלא הייתי עושה אותו, המנהל של החיסכון שלי, איך זה נקרא, דן חסחן, ואתם זוכרים שהיה פעם דן חסחן, רוב האנשים פה, זוכרים שהיה דן חסחן, היה דן חסחן, לכולנו היו תקופות האלה, ומישהו הצלח לממן את כל הדברים האלה. תקשיבו עכשיו, זה הייתה בתוכנית חיסכון, יש רק 100 אלף פצועים במדינת ישראל, 100 אלף פצועים שבתי הלוחם צריכים לטפל בהם, שמשרד הביטחון צריך ללחם, נכון, זה לא הכל מהמלחמה הזאת, אבל יש עשרות אלפים מהמלחמה הזאת, והרוב גוה נפש, זאת אומרת שמשהו כאן לא ודאי, משהו כאן לא יציב, ובמקביל אנחנו גם מתחילים לראות, אנחנו מתחילים לראות, את הבלאגן שיצרו כל החברים שלי, סור קול, שהעיקר עשו כספים, ולקחו כסף מהאנשים, ולקחו אותם לעסקאות של 20-80, והנה עכשיו הייתה תוכנית יפה על זה, הייתה תוכנית יפה על זה בתוכנית חיסכון, יפה עצובה, בתוכנית חיסכון, ואנחנו כל יום שומעים עוד ועוד אנשים, שלא עומדים, ובקיצור, המערכת נמצאת בסוג של קרוס, ומה אומרים לנו? אומרים לנו המחירים יורדים, ומי אומר לנו שהמחירים יורדים? מי שלא מבין? ושאף מחיר לא יורד, ואף מחיר לא משתנה, אבל השוק מת, השוק מת קליני, מה זה יורדים המחירים? אם אפילו היום, המרואיינת בתוכנית חיסכון, שהיא לא נדלניסטית, אמרה, מעלו את המחירים ב-20-80, כדי למכור לנו, היא הבינה את מה שהיא לא הבינה ביום שהיא שילמה, אז עכשיו מחזירים את זה למספר הנכון, אז אין את הירידת מחירים, יש חזרה לשפיות, אבל עדיין, זה בגלל שאין למי למכור, אז דוב, השוק כרגע בעמוד דום, אנחנו כולנו מרגישים את זה, כולנו ממש מרגישים את זה, כל מי שעוסק בתחום, מי שיגיד לך שהוא, אצלו הכל זורם, הכל עובד, ויש לו כל יום שישה לקוחות, אז או שהוא מאוד מוכשר, או שהוא שקרן גדול, ואז איך אמר לנו מישהו, תגידו גם אתם שיש לכם, אז זה לא נכון, ואנחנו חיים על עדים היום, אז הכל בסדר, צריך למצוא צבלנות, והמשק יסתדר, אבל בואו נקווה שנעבור את המהלך הזה של המלחמה בשלום, מי יודע איך זה ייגמר, ואז אולי קצת נתחיל לראות את השוק חוזר לפעילות, שהשוק צמא לעסקאות, השוק משתוקק לעסקאות חסרות, המון עסקאות, אנשים רוצים כבר לצאת ולקנות, ואנשים לא קונים, אני רואה את זה, אנחנו מדברים כל היום עם אנשים, אנשים פונים אלינו, אני שומע את הדילמות, אני שומע את כל הדברים, אני יותר מוצא את עצמי, מסביר לאנשים את המצב של השוק, ומה שקורה, וקצת להרגיע, אבל בסוף… אתם איתי? חזרנו? כן. אז בסוף, זה ייקח כמה חודשים טובים, וזה לא ייקח יומיים, וזה לא ייקח שלושה, והשוק יחזור, אבל אנחנו בינתיים, בינתיים אנחנו נערכ… בפריפריה יש מחירות, בפריפריה יש מחירות.

תקשיב, אני חי גם בפריפריה, וגם במרכז, ואתה יודע, המחירות שיש בפריפריה, זה סוגים של הילוצים, זה התפשרויות הרבה של אנשים, אנשים שאתה יודע, פחדים להוציא כסף גדול, אני עכשיו היה לי דיון שלם, עם לקוח שהגיע אליי מההמלצה מאוד גדולה, מזוג שבניתי להם חיים, והוא יש לו כסף, אבל הוא לא רוצה להוציא את כל הכסף לשום מפחד, הוא רוצה להשאיר רזרווה גדולה, עוד פעם בגלל המצב, אז הוא כנראה ילך להתפשר, ויקנה, אתה קורא לפריפריה, נקרא לילד בשמון, ניקח את זה לירוחם, ולדימונה, ובכל מיני עסקאות, שאתה אומר מה נפק מינה, אנשים עושים סוג של התפשרויות, במקום לחשוב על מקומות שהבנו את החיים שלהם, מקומות שיקחו אותם להתפתחויות, מקומות שיש אוכלוסיות יותר חזקות, מקומות שיהיו בהם התחדשויות עירוניות, מקומות שיהיה בהם התפתחות של כל מיני דברים אחרים, של תעשייה, של כל מה שקשור, אנשים עושים היום התפשרויות, וגם שם הדוב, השאלה למה אתה קורא פריפריה, אבל גם בפריפריה אין היום יותר מדי עסקאות. עופקים. תקשיב, עופקים, עופקים זה עדיין שייך, בעיקר העסקאות הן ל-2080, או ל-1090, או לכל הדברים שזה הולך ונמוג.

עופקים תזכור שהיא קיבלה מתנה, עופקים קיבלה תכביש שמחבר אותה לבאר 7. זאת אומרת שאם היום אתה רוצה לגור בבאר 7, אתה אומר רגע, למה אני אגור שם? אני אלך שבע דקות נסיעה, אני אכנס לעופקים, יש לי כביש שלוקח אותי, מהתכונה החדשה לוקח אותי לכיוון באר 7 ב-10 דקות, אני אגור שם בעופקים. אני אעשה גם את העסקאות 2080 ואז אם אני עושה, בכלל יודע אם אני עושה נכון. ואז קניתי שם והנה עופקים התפתחה.

זה גם סוג של אשליה, זה גם סוג של אשליה. אתה יודע כמה משקיעים קנו שם? כמה אנשים הזכרו מהם? כמה אנשים הזכרו מהם? אבל צחי, אנחנו צריכים להבדיל בין אלו שצריכים באמת למגורים, ואלו שבאים בטרנד של המשקיעים. הטרנד של המשקיעים, אני מסכים איתך, יש שם פיצוץ אוכלוסין.

כלומר, פיצוץ של עודף דירות להשכרה. אבל אלו שבאמת צריכים לקנות דירה היום, ואני מסתובב באזור שם ואני עוד מכיר את האזורים שם, יש אזורי תעשייה שמתפתחים, נועם, ויש לך אתנטיבות, ויש לך בסדרות שמתפתח, וגם בעופקים שמפתחים אזור תעשייה, ואת כל באר שבע של תמודה. כלומר, למגורים, זה לפי דעתי, זה הזדמנות נכונה.

קודם כל, אתה מחוץ לבאר שבע, גם מבחינת איכות האוכלוסייה, שהיא שונה שם, היא לא מעורבת. אבל מה שמלוקח אותם שם הכי חזק זה המיסוי. זה שיש להם שיטה עטבת ונס.

נכון, נכון, ה-18% הזה. ומצד שני, גם כן, יש לנו את הנושא של מחיר נוח. עדיין המחירים שם, אם היום אני לוקח פריפריה צפון, פריפריה דרום, היום בקריאת ים, אתה כבר לא פחות ממיליון 600, מיליון 700 דירת שלושה חדרים.

חדשה. ובקריאת ים, לדוגמה, אין לך דירות חדשות, היום יש לך דירות פינוי בינוי, שהולכים להיות בפינוי בינוי. אז כלומר, גם שם, בהופקים, לוקח שלושה חדרים, אני יכול למצוא היום במיליון 400, מיליון 390, זה עדיין מחיר נוח לזוג צעיר.

אמרתי. זה אחד השיקולים שיכולים, נכון, מבחינת השקעה, מי שיש לו כיסים עמוקים, יכול להיות שישארים בית, כלומר, עומד רק למשך כמה זמן, זה מה שקרה בחריש, אנשים נערו לשם ולא מצאו סוחרים. היום בחריש יש סוחרים.

המצב שם קצת יותר טוב לשם, אתה אמרת את זה בהתחלה, שם יש יותר קרבה לאזורי תעסוקה וכאלה, בחריש זה תקלה רצינית, חריש זה עיר שתקועה על כביש, אנחנו לא נחזור, דיברנו על זה מספיק, זה עיר שתקועה, זה עיר שאין לה כלום, שאין לה תעשייה, אין לה כל דבר. אז זה אומר שבחריש הייתה צריכה כיסים מאוד מאוד עמוקים. יכול להיות שבאופקים זה עניין של שנה, שנתיים, עד שהכל יתמלא שם.

וגם מהמשקיעים שזה, ככה נראה שהם הצטרכו, הברחו משם, הראו שדירות לא מוזכרות, אז הצטרכו למכור במחיר נמוך ממחיר אפילו גם שקנו, יכול להיות שיהיה מצב ששם מציאות כאלו, והתכנסו לשם אנשים שצריכים באמת דירות. בסדר, שזה עוד פעם, כרגע צריכים להיות קשורים לאמת, וצריכים להבין, ואתה אומר כאן משהו שצריך להדליק אור, המשפט שאמרת ובזה אני רוצה לסכם את החלק הזה, עצם העובדה שיהיה הרבה מאוד עצה, כל אלה שהלכו לשם במחשבה, או עדיין הולכים, ומתפטים אחרי כל מיני כאלה מנהלי, מנהלי קהילות וכאלה, שלוקחים אותם כמו עדר רק בשביל הרווחים שלהם האישיים, רק בשביל הרווחים שלהם האישיים, ולוקחים אותם לשם, והם אומרים להם אתם תוכלו למכור את זה בעשרות אחוזים יותר, ולעשות אקסיטים, ולמכור לפני שאתם מוסרים את זה, לפני שאתם מקבלים את זה, אז בבקשה תתעוררו והמשפט שלך אמרת כל, ובזה אנחנו נסיים את הפרק הזה, ואני רוצה לשתף אתכם, ומה שאני מדבר פה זה נתוני אמת, על עסקה שחלק מאחד הנשים פה שייכים אליה, אנחנו נמצאים, אחד המקומות שהוא, אני חשבתי שזה יקרה שם יותר מהר, שהוא אזור התפתחות, שאני מקווה שעכשיו סוף סוף הוא תופס, וקוראים אור וגידים, זאת העיר העתיקה בבאר שבע, אני אתחיל ואומר, שהעיר העתיקה בבאר שבע, שנמצאת במרכז העיר באר שבע, או מי שיודע בסוף שדרות האגר, ליד קניון הנגב מתחילה העיר העתיקה, העיר העתיקה זה אזור מהתקופה האותמנית, מאלף תשע מאות, בזמן שהאותמנים היו פה, חלק מהעיר העתיקה, קיבל גם תנופה בתקופה של הבריטים, אחרי שהאותמנים עזבו את הארץ, ואנחנו רואים שם השילוב גם של בנייה, מהתקופה האותמנית וגם מהתקופה הבריטית, ההבדל הגדול זה שהאותמנים הם מעוגלים, חלונות עגולים וקשתות, והבריטים המרובעים, הם חלונות מרובעים, אז ככה הכי קל לזהות, בתקופה מסוימת, היה שם בית החולים הגדול של באר שבע, לפני שהוא עבר בשנת נדמה לי חמישים ותשע, אם אני לא טועה, שנה חשובה, שנה שנולדתי, עבר בית החולים להיות איפשהו היום, בית החולים היה בתוך העיר העתיקה, כאשר הוא ריקה סביבו את כל הבתים של הרופאים, של מנהלי בית החולים, של כל הצוותים של בית החולים, זה היה ברחוב ההסתדרות פינת גרשון, פינת יאיר, שם היה בית החולים, מיד אחרי שבית החולים עזב, הצבא לקח שליטה על העיר העתיקה בכלל, ועל בית החולים בפרט, בית החולים הפך להיות המתחם של קצין העיר, בתוך העיר העתיקה הוקם פיקוד דרום, היה מחנה זיו, שעכשיו בונים שם את המכללה של סמי שמון, ובונים שם מרכז תרבות ופנאי, ברחוב רמבה וגרשון גם, בהמשך בצד ממש לכיוון חטיבת הנגב, העיר העתיקה, מהיום שראש העיר עוד היה, דנילוביץ' היה סגן ראש העיר, הוא סימן אותה כמרכז הפנאי של בהר שבע, וקבע שזה יהיה האזור הפיתוח הכי חזק של בהר שבע, זאת אומרת שזה יהפוך להיות כמו, כל השכונות הוותיקות בתוך הערים, כמו נבט צדק, כמו נחלאות, כמו עוד הרבה מאוד שכונות, שמאוד התפתחו ועלו בערכים שלהם וביהודים שלהם, והפכו להיות אזורים של פאבים, של מסעדות, של דברות, מה? סטודנטיאלים. לא רק סטודנטיאלים, ממש לא רק סטודנטיאלים, מה שקרה שראש העיר דחף את זה, זאת אומרת שהוא נהיה ראש העיר, עוד בזמן אותו סגן, הוא התחיל מעבודות שם, ובתואר ראש העיר, הוא עשה מעשה מאוד גדול, הוא ראה שהעיר העתיקה לא מתקדמת, הוא ביטל שם טאבא שהייתה, היו לו שתי טאבאות שהכינו על העיר העתיקה, בשביל להשביח את העיר העתיקה, הוא החליט ועשה מעשה, ביטל מחק טאבאות שעבדו עליהם, והם עלו לעירייה מאות אלפי שקלים, מחק אותם ביום אחד, הביא אדריכל אחד, עשה עבודת מחקר עם אוניברסיטת, עם אוניברסיטת באר שבע, ואפילו לי יצא שראינו אותי, ואני אקח אותם שם לסיורים, עשה עבודת הכנה, עשה עבודת תשתית, והפך, הכין טאבא לעיר, שהטאבא קובעת, בגדול, שנכסים שיש להם שימור יקבלו, מ-280 עד 300 אחוז, בערך 300 אחוז בנייה, על השטח, נכסים שאין להם שימור, יקבלו מ-260, ועכשיו קורה שם דבר מאוד מאוד מעניין, שיש טאבא שהיא כבר נגמרה לה, לדעתי ההפקדה עכשיו, או נגמרת, והמתנגד הכי גדול של התוכנית הזאת, היא נמצאת בוועדה המחוזית, באופן מצחיק, המתנגד הכי גדול של התוכנית הזאת, זאת עיריית באר שבע, למה מתנגד? הם ביקשו להוסיף, בחלק מהרחובות, לא בכולם, רק ברחובות הראשיים, בכמה חלקים, הם ביקשו אפילו להוסיף עוד 80 אחוז, זאת אומרת להגדיל את האחוזים של הבנייה, בצורה ניכרת, כדי להקל על היזמים, כאשר בעצם מה שקרה בכל התקופה הזאת, מעבר לזה שבכל השנים האחרונות, ומהרגע שהקורונה פרצה, מה שהוא דאח שם, וראש העיר, לכאורה שכח את העיר העתיקה, וזה די הקפיא את המצב, אני יכול להגיד לכם, שאנחנו עשינו שם טאבא, שסיימנו אותה בערב הקורונה, ונאלצנו לעמוד שם, אבל שלא היה טעם לעשות, אף יזם לא הפעיל שם כלום, אז כרגע אנחנו לקראת אישור הטאבא הזאת, מלונות התחילו להיבנות בתוך העיר העתיקה, זה התחיל להיות אזור ממש של תיירות, לא נתתי ברקע שראש העיר השתלט שם, על נכסים מאוד יפים של רשות הפיתוח, הרשות הפיתוח אני מזכיר לכם, זה הנכסים הנטושים, ויצר שם בנכסים האלה מוזיאונים מאוד יפים, שם המוזיאונים משגעים, מוזיאון צילום, מוזיאון כאלה ואחרים, ועשה את הכל כדי להפוך את העיר הזאת, למרכז הפנאי של העיר באר שבע, גם היום, כבר היום, כל הפעילות התרבותית של העיר באר שבע, אם יש היום פסטיבלי רחוב, אם יש היום כל מיני פעילויות, זה קורה אך ורק בעיר העתיקה, זאת אומרת שעושים הכל כדי שזה יקרה, ומתחילה עכשיו התחיפה, שאני מאמין שבתקופה הקרובה, זה עניין של חודש, חודשיים, שלושה, ארבעה, שהתוכנית תאושר בוא נגיד חצי שנה, עם כל המלחמה הזאת, אז אני יודע מידע אישי, שהרבה מאוד יזמים, הרבה מאוד יזמים, הכינו כבר תוכניות, כבר הכינו חלקם, עשו את הבעות נקודתיות, כמו שגם אנחנו עשינו, באחד המגרשים, והעיר העתיקה הולכת לתת את הזינוק הכי גדול, שלה מבחינה נדלנית, אבל מה קרה שם בתקופה הזאת, ומה קרה מבחינת המחירים, אנחנו יודעים שבאר שבע, ואני אומר את זה כמעט בכל מפגש, באר שבע לא נמצאת בכותרות של המקום האידיאלי להשקעה, אנחנו דיברנו על זה רק לפני שתי דקות עם אלי, אבל זה לא סוד, שבאר שבע היום נמצאת די בשפל, די בשפל, אנחנו נמצאים במצב, אני חושב שהדוגמה הכי טובה זה מה שקורה, זה מה שקורה בשכונות ג' וד', אנחנו רואים שהמחירים שם בעמידת דום כבר הרבה מאוד זמן, כבר הרבה מאוד שנים, המחירים לא זזים, אנחנו רואים במצב שאפילו, היום ראיתי באיזה קבוצה, קבוצה חרדית וגם הגבתי שם, מישהו שמוכר נכס ב-520 אלף שקל בד' ומישהו שמוכר נכס שעלה לו 600 ושיפץ את זה ב-100, ככה הוא טוען בקבוצה, מוכן למכור את זה בהפסד, והסיבה שלמעשה באר שבע וכמוה גם כמעט כל הדרום, הבינו סוף סוף האנשים, החשיבה אני אעשה את כולם במיוט סליחה, רק זה מיוט עוד, סליחה, כן סליחה, האנשים התחילו להבין שכל המחשבות שבעצם הצבא הולך לבנות את העיר באר שבע, זה מחשבות לא נכונות, אני לא צריך לחזור על זה, אמרתי את זה מאה פעמים, אבל גם בקורס אני מלמד את זה, שבעצם הדבר היחידי שהציל את המשקיעים שרצו לשם וקנו דירות כמו לחמניות, לשזה היה מאוד זול, הדירות עלו 17 אלף דולר, 30 אלף דולר, זה היה זה שהאוניברסיטה ב-2006 התפתחה מאוד, אבל אני חושב שאם כל ההרצאה שלי לדנילוביץ', אני חושב שדווקא בתחום של הנדלן הוא קצת פישל, ודנילוביץ' נתן שם הרבה מאוד בנייה, ובאר שבע הוא פיתח את האזורים ה' ויוצא בזה, אתם יודעים בה' היה מגרש הכדורגל, הוציאו אותו והעבירו אותו לצפון העיר שם, ופיתחו שם את כל האזור ועוד אזורים שהוא פיתח, ואנחנו רואים שבהרבה מאוד אזורים, אולי עכשיו קצת היה שינוי, בגלל שברגע שהתפרקו הרבה דירות בנווה זאב, אז היה צריך להכלס את הדיירים שם, במקומות אחרים, אבל אנחנו יודעים שאחד הקשיים שיש בעיר ביר שבע, זה להזכיר את הדירות, ולעשות הזכרות לטווח ארוך.

מה שקרה בעיר העתיקה, בעיר העתיקה בעצם אם אנחנו מסתכלים ערב הקורונה, התוכנית הכי גדולה של העיר העתיקה, התבטאה במפגש שעשו משרד התיירות ועיריית ביר שבע, במפגש שניהל אותו אמיר הלוי, אח שלרצי, שהיה מנכל משרד התיירות, יחד עם דנילוביץ', מפגש שהיו בו כל הנהלת משרד התיירות, כל הנהלת העיריית ביר שבע, בעצם באו להכין אותנו היזמים, לקטע המלונאי, שדובר שבעצם ביר שבע הופכת להיות, להיכנס לתחום המלונאות, וזה בעצם ייווצר בעיר העתיקה, בשני אספקטים במיוחד, גם תיירות פנים כללית, שנוגעת בכל ההיסטוריה של העיר העתיקה, ובאזור הזה, שיש שם אתם יודעים, דרכת אברהם, ביר אברהם, ועוד אלמנטים אחרים היסטוריים, ויש תיירות אקסטרים, סביב ביר שבע, יש הרי מרוצה מכוניות, וכל מיני פארקים שעושים היום, שקשורים באקסטרים, והם סביב ביר שבע, והתיירות השלישית, זה בעצם תיירות תעסוקתית, כאשר ביר שבע, בגלל שאנשים מעדיפים להגיע אליה, ולא לגור בה, אז אנשים, הרבה מאוד אנשי עסקים, שמגיעים לסביבה, מגיעים גם לאזורי ההייטה, גם לפעילות אחרת, בעצם החלו לגור בבתי מלון, ובכל מה שכבר הכינו להם, בעיר העתיקה, ובאמת התחילו להיווצר בעיר העתיקה בתי מלון, אני במסגרת הזאת גם זכיתי, התקבלתי לאיזה חממה, לקחתי את זה באופן אישי, כדי ללמוד, וקיבלתי חונך של משרד התיירות, ויחד איתו גם בניתי תוכניות עסקיות, שעכשיו משתנות, בגלל השיפור בתנאים. בעקבות כל הדברים האלה, ובעקבות הצירה במחירים הכללי, ביר שבע קרה בעצם משהו, שלכאורה הוא אמור להיות בעייתי, למה הוא אמור להיות בעייתי? זה שאם אנחנו רוצים להשוות, אנחנו קונים נדלן, ואנחנו רוצים להשוות, ואנחנו רואים שזה גם אפילו, הנושא של השיחות אצלי בקהילה, שאנחנו קונים, אנחנו משווים את זה לעסקאות בסביבה, אבל אין אין, כשאני מסתכל על העיר העתיקה, איזה סביבה יש לי? איזה סביבה יש לי להשוות? למה יש לי להשוות? האם אני יכול להשוות, מבנה בעיר העתיקה, לדירה בשכונה ד' האם אני יכול להשוות מבנה בעיר העתיקה, לשכונת רמות, הנווה זהב, לכל מקום אחר? איזה כלים יש לי, כדי לעשות שם את העסקים? ולמעשה, יש כאן דילמה מאוד קשה, דילמה מאוד קשה, שגם שבאים לבנקים לבקש מימונים, איך מראים את המחירים, שימחרו הנכסים, שאנחנו בסוג של תקופת ביניים, וכדי להיות כלכליים, זה מה שאני רוצה להציג לכם, את החשיבה, למעשה, החשיבה אומרת, רגע, אם בעצם, ואנחנו רואים, ואני מסתובב בעיר העתיקה לא מעט, ואני מבקר בעסקים, ואני יושב שם עם הבעלים, והמנהל של מלון הנגב, אני יושב עם היועץ שלי, ואני עם אורן אלטמן, שהוא בחיר במשרד התיירות, היה מנכל בתי מלון, הוא היועץ שקיבלתי מיטה במשרד התיירות, אם אני יושב עם אחרים, אם אני יושב שם עם אנשי עסקים אחרים, ואני אומר וואלה, משהו קורה, שכדאי אולי להיות בתחום התיירותי, צריכים להשתלב בתחום התיירותי, דבר שגם יעביר אותי את התקופה, גם יכניס אותי למקום שאני אהיה מאוד מאוד רווחי, וגם אני אוכל, בתוכנית עסקית כזאת נכונה, וגם בבעילות נכונה, אני אוכל לממש את ההשקעות שלי, ולהגיע להישגים כלכליים. ובבדיקה שאני עושה, אני מגלה שאחוזי התפוסה, של בתי המלון הנוכחיים, ויש כמה בתי מלון קטנים, ובינוניים בעיר העתיקה, כולל יש שם מסניף של לאונרדו, יש שם מלון בוטיק של רשת לאונרדו, בכניסה לעיר העתיקה, אני מגלה שהתפוסה של בתי המלון, לא קטנה.

אני גם רואה, אם שחר שם ממני נכס, בחור צעיר בשיפץ, והפך את היחידות שיש לי שם, הפך אותם לשתי דירות, לדירת חדר ולדירת סוג של שני חדרים, ואני לא נכנס למה הוא מזכיר את זה, אבל הוא מזכיר את זה גם לדברים טובים וגם לפחות, מבחינתי. התפוסה שלו היא תפוסה של הרבה מאוד אחוזים, של אנשים שלוקחים את המקום, ואני לא מדבר רק על אלה שלוקחים את זה לשעה או שעתיים, בשביל בילוי נקודתי, אלא גם אלה שסוחרים את המקום גם לשבתות, עם המשפחה והכל, וגם לצרכים עסקיים, ושזה נוח יש שם מקום לחנות והכל, וזה קרוב לרחוב סמילנסקי, שיש שם את הפאבים ואת הכל, אז אני רואה את זה, ואני רואה עוד תופעה מאוד מעניינת, שהבעלים של מלון הנגב, סוחר עוד מלון, לוקח מעוד מקום, לוקח עוד מלון, והולך להפעיל אותו. ונכון, מלון זה מאוד מפתה להקים, אבל למה? בגלל שגם מקבלים מענקים, אפילו מענקים גבוהים, אפשר להגיע למענקים, מלון לא גדול, של אפילו 1.7-1.8 מיליון, אבל זה דורש לעבוד בזה, לעבוד, לנהל בית מלון, להפוך את זה למקצוע, וממש אני מגלה שזה לא התחום שלי, וזה לא מעניין אותי, ואני לא רוצה לעשות את זה, ואני מנסה להבין, איך אני לוקח את זה למקום אחר, ומכאן, ומכאן בעצם, אני בונה תוכנית, שמבוססת, על השכרה לטווח קצר, מה שאנשים יגידו בטעות, זה לא טעות, זה פשוט חברה מסוימת, שעושה השכרה לטווח קצר, אבל השכרה לטווח קצר, אתה לא חייב לעשות דרך Airbnb, אפשר לעשות את זה דרך Airbnb, זה סוג של, תקראו לזה אפליקציה, שמנהלת לכם את העניינים, ומכלה על הדברים.

אז בואו ככה ניכנס, ונבין את המספרים, ונבין איך שינוי במחשבה, שינוי במחשבה באופן ש, ושינוי גם עכשיו בתאבה, שנותן שינוי בתוכנית, ואני ישבתי עם רון פליישר, שהוא אחד מבחירי האדריכלים, הוא שם בתל אביב, אחד מבחירי האדריכלים בארץ, ובעצם, אם וכאשר הוא זה שיכנס ותכנן את זה, וגם עוד פרויקט שעכשיו אנחנו נכנסים, ובואו נתחיל להתייחס, ונתייחס לתמחור, וכאן אני אשמח לשמוע גם את דעתכם, אני בכוונה לא עושה את זה, לא עם אקסלים ולא, אם אנחנו מדברים על מגרש, אנחנו מדברים על מגרש, שהוא מגרש פינתי, שיש לו כאן קיר משותף, וקיר משותף, מגרש פינתי שהמגרש הוא באזור, אחד הכי טובים שיש, אני חושב שזה אחד המגרשים של העיר העתיקה, המגרש הוא בשטח מי שרק נוגע בלוח, שלא ייגע, כל נגיעה שלכם מקפיצה להתעלות, השטח הוא 223 מטר, מה שזה לוקח אותנו, לשווי הנכס, ואני הולך כאן על המספר המינימלי, של 2 מיליון 250 אלף שקל, על הנכס הזה, שזה השטח שלו, אפשר לבנות 300 אחוז, 300 אחוז זה אומר שאנחנו נוכל לבנות 669 מטר, התוכנית דרך אגב שאני הגשתי על המגרש הזה, היא הייתה לפי 280 אחוז, זאת אומרת שזה 600 מטרים ומשהו מטר, אבל זה לא משנה מה אנחנו הגשנו, זה משנה מה העירייה תיאשר, וברגע שהעירייה מאשרת את התוכנית ל-300 אחוז, אז יהיה שם 30 אחוז, עוד מה שמעניין שהעירייה עשתה, העירייה עשתה מין מצב שאפשר לעשות שם דירות של 36 מטר מרובה, כאשר היא דרשה שכדי שיהיה איזון, כדי שיהיה איזון בבניין מול הדירות של ה-36 מטר מרובה, צריכות להיות גם דירות גדולות, אז אם אנחנו, תכף אני אראה לכם את החלוקה, עוד פעם, והחלוקה עדיין היא תאורטית, ושרק אחרי שהדריכה להיכנס לאובי הקוראה, אנחנו נדע את המדויק, אבל בשיחה איתו, מה שאני אומר את זה נכון ומדויק, למעשה, אנחנו נקבל קומת קרקע, אנחנו נקבל חנות, את השטח הוא 123 מטר מרובה, עם פאטיו שהוא הולך להשתנות, הכל הולך להשתנות מהתוכנית הקיימת, בגלל זה נגמר להאות, תהיה שם חנות, שיכולה להיות מסעדה, שהיא תהיה בשטח כ-170 מטר מרובה, תהיה קומת ביניים, שזה גלריה, אבל עליה אנחנו לא נתייחס, בשטח זה לא שטח שלוקח לנו מטרים. ואז השינוי הגדול של מה שעושה התאבה, שעכשיו העירייה החליטה לשנות, היא מביאה אותנו למצב, שיהיה לנו עכשיו קומה א', שהשטח המגורים שלה, יהיה סדר גודל של 145 מטר מרובה, עד 150, זאת אומרת התאכיל פה 4 דירות, כפול סדר גודל של 36-37 מטר מרובה, אל תתפסו אותי במטרים המדויקים, אז זה 4 דירות של 36 מטר מרובה, אז יש לנו, ראש אני אקח כאן 1 חנות, כאן יש לי 4 דירות, בקומה ב' תהיה אותו דבר, אז זה 4 דירות של 36 מטר, דירות של 36 מטר, זה דירות של שני חדרים מרובחות מאוד, ותהיה דירה בקומה ג', שהשטח שלה יהיה בסדר גודל, עוד פעם המספרים הם לא מדויקים, בלה שהתוכנית תצטרך להעריך מחדש, אבל כאן בשביל האיזון, אנחנו נעשה או 3 דירות קטנות, או 1 דירה גדולה, שבעצם הדירה הזאת, הדירה הגדולה הזאת, כמו שלימדתי בקורס גילי, תהפוך להיות דירת שותפים, שאם זה 110 מטר, אנחנו למעשה עושים שם, 4-5 דירות של 20 מטר מרובה בערך, דירות חדר, או בעצם זה לא דירות חדר, זה יחידות מאסטר בדרומוס כאלה, עם איזה מטבח משותף, וליחידות האלה בקומה העליונה, תהיה מרפסת, בגלל שבקומה העליונה יש נסיגה, אז ליחידה הזאת, זה גם דירה גדולה משותפת, וגם יש לה מרפסת ענקית, שאפשר לשים שם מנגה, ואפשר לעשות שם מה שצריכים. אם אנחנו מסתכלים על עלות ההקמה, עוד פעם, מי שמלמד אצלי יודע שאין דבר כזה, לא לפי מטרים, ולא בדרך אחרת, אבל עלות ההקמה המוערכת, היא סביב השבעה מיליון שקל.

אם אתם מסתכלים, אתם רואים שאני מתייחס כאן, למעלה מ-10,000 שקל למטר, שאני מדבר, ואני מדבר על פרויקט שהעלות שלו, בסביבו תשעה וחצי מיליון שקל. עם הקרקע. עם הכל.

כאשר, המרכיב הגדול, בעלות של הקרקע, זה השימור, כל היתר, זה בנייה כבר רגילה, ואני מאמין, היו לי הצעות ליותר זול, אבל אני כאן, בכוונה הולך, על התחום הגבוה, כבר במהלך השנים, קיבלתי הצעות מאוד זולות, אבל אנחנו יודעים שעלויות הבנייה ועצומות, והכל עלה, אני בכוונה, מגיע למספרים האלה. עכשיו, כשאנחנו מסתכלים, יש לנו בעצם, יש לנו בעצם עכשיו, בעמליי, יש לנו בעצם, שמונה דירות, של בערך סדר גודל, של שלושים ושישה מטר, יש לנו דירה, של מאה ועשרה מטר, ויש לנו, חנות. בגלל שאתה פינתי, אי אפשר להפוך את החנות, לכמה חנויות משניות, כלומר קטנות? אני לא מדבר כרגע על חלוקה של החנות, אני מדבר עכשיו על זה, כשטח למסחר.

כמובן, שהדריכה שיקחת הפרויקט הזה, הוא הרבה יותר מוכשר, כמה הדריכה הקודם שהיה לנו, ואני מאמין שהוא יעשה פה נפלאות, וזה, אני מדבר כרגע, על שטח מסחרי, זה לא משנה, כמה תחלק אותו, ואני אומר, כדי, והחשיבה היא, כדי, לחכות גם ליום, שהנכסים שם יעלו, אני מסתכל על תקופה, שלוקחים את הנכס הזה, ובאמת מזכירים אותו, ומפעילים אותו, ויוצרים שם הכנסה קבועה. בבדיקה שאני עושה, ואני עושה בדיקה מאוד מעמיקה, ולא רק אני עושה בדיקה, יש לי גם את היועץ שלי, של משרד התיירות, ואני גם נפגש עם מנהל המלון, אני נפגש, עם מלון הנגב, אני נפגש עם עוד אנשים שם, זה מה שמזכירים, בשיטה של מלונאות, אני גם רואה, מה מזכיר הבחור אצלי, בשטח, את הדירות שלו, אני מבין, שמזכירים שם, דירות בסדר גודל של 36 מטר, ברמה יפה, ברמה כמו שאני מציג פה, במחיר של 11 אלף שקל למטר, מזכירים אותם בסדר גודל, של 700 שקל ללילה, ואני אומר, לא, אני לא מאמין לזה, אני לא מאמין לזה, ואני אומר, אני מאמין שאני כך, אני מסתכל כרגע על שמונה הדירות, שמונה הדירות, אנחנו נזכיר, אנחנו, אני אומר, שקודם כל, אם יש לי 30 יום, ואם יש לי ב-30 יום, אני אומר שיהיה לי תפוסה, תפוסה תהיה, 50 אחוז, אוקיי? מה? 15 יום, כלומר מוזכרים. הדירה תהיה 15 יום, זאת אומרת שאני מדבר, על סדר גודל, של 350 שקל ללילה.

נכון? 350 שקל. זה ברמה של בית מלון. לא, זה Airbnb, אבל אתה מזכיר במחיר של בית מלון.

זה מחיר של Airbnb, אני בדקתי גם את ה-Airbnb. אוקיי. בסדר, דרך אגב, מנהל המלון אמר לי, אל תעשה מלון, תעשה Airbnb.

350 כפול 30 כפול 8, נכון? יש לי שמונה יחידות כאלה, זה 84, אני טועה, שלא יצא לי יותר מדי. יש לך 50 אחוז. כן, 350, לא, 350 זה על 30 יום.

אז אני עושה עוד פעם, רגע לא, זה בסדר, 350 כפול 30, זה 10,500, רגע, כפול 8 יחידות, זה 84,000 שקל. כשאני לוקח את היחידה, את הדירה הגדולה, שיש לי שם 4, אני אלך על מינימום, למרות שאני יכול לעשות שם 5 יחידות, ואני אלך כאן על 4 יחידות 30 יום, ואני אלך כאן על הסקרה של 200 שקל ליום, זה יחידות קטנות, יש לי 200 כפול 30 כפול 4, נכון? זה 24,000 שקל. בנוסף, יש לי חנות, שהיא חנות גדולה, ואני הולך על סדר גודל, פחות או יותר, אפילו פחות מ-100 שקל למטר, ואני אומר, אני אזכיר את החנות ב-15,000 שקל.

מה שזה אומר לי, מה שזה אומר לי, שיהיה לי 84, ועוד 24, ועוד 15, זה 123,000 שקל. זה 123,000 שקל. כאשר אני אומר, עלות הניהול וההחזקה, הרי אם אני עושה דירות לטווח קצר, אני צריך לנקות אותם, לסדר אותם, אני הוריד פה 33,000 שקל, זאת אומרת שיש לי 90,000 שקל, 90,000 שקל הכנסה חודשית.

כמה מימון חודשי? זה הלוואה נכון? המימון הוא בא בהלוואה מבנק. כן, שנייה, אנחנו גם נעשה את זה אם צריך, אבל אני פחות רוצה להיכנס לזה. יש לזה כל מיני שיטות של מימון.

אני רוצה להראות את העיקרון, אם אתה רוצה אפשר להיכנס גם למימון, יש כאן תוכנית שלמה שנעשתה לעניין. כשאני מדבר על 90,000 שקל לחודש, כפול 12, זה מיליון 80 אלף שקל. עכשיו אני מסתכל, עלה לי נכס עלה לי נכס 9.5 מיליון ואני מחזיר מיליון 80 כל חודש.

אני מדבר פה על למעלה מ-10% של צועה, אני לא נכנס לצועה. מה? 13% צועה. כן, כן, למעלה מ-10%.

אז נכון, זה דורש ממני זה דורש ממני התעסקות, זה דורש ממני ניהול של המקום, אבל יש לי גם פתרון לזה, יש לי גם פתרון לזה. הפתרון כבר בדקתי אותו, יחד עם אורן אלטמן, אורן אלטמן הוא היועץ בנקה מלונאית, קודם כל בעלות שאני כאן לקחתי ולקחתי פה עלות מאוד גבוהה לבנייה ולהקמה, לקחנו גם בחשבון עלות של טכנולוגיה, היום אפשר לנהל את הכניסה והיציאה מהנכסים ברמה טכנולוגית מאוד גבוהה, זאת אומרת לפתוח את הדלתות מרחוק והכל, כאשר יש לנו עוד יתרון, יש לנו עוד יתרון יש לנו, כשאנחנו מסתכלים על המבנה, יש לנו חנות גבוהה ובתוכה יש גלריה, כאשר בגלריה אני יכול לאפשר מקום למגורים לאדם שיקבל מני מגורים on the house, זאת אומרת שיאגור שמה, הוא יעשה את התחזוקה, הוא יעשה את הכל, הוא יהיה אב הבית והוא ינהל את הניקיון, הוא ינהל את הכל, הוא ייקח את הדברים לכביסה, כל מה שצריך ויקל על הדברים זה לא יגרם ממני, זה לא יגרם ממני מהיחידות שאני צריך להזכיר לטווח הרוב כל זה, כל זה שימו לב, כל זה שימו לב, נמצא כאשר אני לוקח את הרמת סיכון של חמישים אחוז תפוסה בתוכנית, בתוכנית, אם אני גם עולה, אם אני עולה לשישים, שבעים אחוז בתקופות החמות אם בכלל אני עשיתי משהו נכון, שיווקתי את זה נכון, עשיתי פעולות נכונות, החמתי את המבנה נכון אני לוקח בגלל זה את האדריכל, הכוונה היא לקחת את האדריכל מון פליישר שהוא תותח על ועושה בתים ששאנשים נחנקים ככה, נשארים פעורי פה שהם רואים אותו ואולי יותר אבל הוא שווה את זה, אז במעשה אנחנו יכולים להיות במצבים שאנחנו נכסה את ההשקעה שלנו בכמה שנים בודדות למה זה נכון לעשות את זה ולא נכון, אפשר גם ללכת גם על השקעה רגילה, אפשר להגיד יש לי שמונה דירות של 36 מטר מרובה אני אזכיר אותן בגלל שאני עושה ברמה מאוד גבוהה, אני אזכיר אותן 2500 שקל, 3000 שקל לחודש כל דירה אני אזכיר את היחידות הקטנות אולי רק מהם אני אעשה או את הדירה הגדולה הזאת של 100 מטר אני אזכיר גם ברמה כזאת של 3000 שקל אז יהיה לי 2500 כפול שמונה, כמה זה? זה 20 אלף ויהיה לי את היחידה הזאת אז יהיה לי נגיד 23 אלף ויהיה לי את החנות 15 אלף אני במספרים האלה אם אני אלך להשכרות הרגילות אני לא אגיע לצורות שאני רוצה ובשלב הזה בגלל שעדיין אין מחירים, יכול להיות שכן נוכל למכור את הנכס להרוויח 20 אחוז, 30 אחוז אם אנחנו נמכור אותו ברמות של 20 אלף שקל למטר אבל זה לא זה, זה לא זה בגלל שברור לכולם ולא רק ברור לי זה ברור לכולם שהמקום הולך לתפוס תאוצה של עליית ערך מאוד מאוד גבוהה לעומת כל העיר בהרשבה וזה הולך להיות אחד האזורים בדיוק כמו נחלאות וכל המקומות האלה אז זה נכס שאסור למכור אותו בטח לא בשלב הראשון ומכאן יוצא שאם אנחנו מצליחים לייצר בשנים הראשונות של הנכס שהוא מוחזק ברמה הגבוהה ולהמשיך תחזק אותו ברמה הגבוהה ולהזכיר אותו בהזכרות קצרות ואחר כך נוציא אותו למחירה כגוש אחד אני לא חושב שזה נכון למכור בניין כזה ביחידות קטנות אני חושב שכאן אנחנו נגיע להישגים אחרים כלכליים אבל כבר נהיה במצב שכיסינו חלקים גדולים של ההלוואה בטח אם אנחנו מסתכלים שלוש ארבע וחמש שנים כן אני אשמח לשמוע את דעתכם אני חסר לראות פה איפה זה האבן בריקן שלך פה בדבר הזה כלומר אני אתה נותן פה הכנסות הכנסות מה המימון שלך לחודש בחודשי איפה אנחנו כמה אני צריך להזכיר כדי לחסות את העלויות מימון ועלויות החזקה נסתכל בוא נעשה מספרים בגדול הרי יש להחזיר כספים יש להחזיר כספים אם אנחנו מסתכלים על המימון של העלויות בניין זה שבעה מיליון שקל היום אתה יכול לקבל את ההלוואות האלה לעשרים שנה כשאתה משלם את זה לעשרים שנה קח את זה בגדול עשרים שנה אתה משלם פה אתה משלם פה ארבעים ושבע כפול בוא נגיד אתה משלם פה חמישים אלף שקל לחודש בריבית גבוהה בסדר? 30 שנה זה 35 אלף שקל 40 בוא נאמר בסדר לעשרים שנה בסדר? אוקיי עכשיו בוא נסתכל על המספרים המספרים שלנו מדברים על 90 אלף שקל נכון? כן יופי עכשיו בוא ניקח את המספרים בוא נלך ונגיד רגע יש לנו שניים וחצי מיליון שקל של הכסף של המשקיעים נכון? יש לנו שבעה מיליון של הזה אנחנו שילמנו לעשרים שנה את ההלוואה של הבנק נכון? זה אין מה לעשות משלמים לבנק והלכנו לחומרה נכון? לקחנו חמישים אלף שקל בחודש אגזמנו זה בסדר משאר לנו ארבעים אלף שקל בסדר נכון יש מיסוי וזה אל תיכנס איתי לדקויות אנחנו לא עשינו את זה ברמה של רחל ויתחה הקטנה למרות שרחל זאת אשתי הגדולה נשאר לנו ארבעים אלף שקל אני מראה לך את הפרופורציה הרי אם אני נגיד אני אומר למשקיעים שאני מחזיר להם את זה בעשר שנים בסדר? בעשר שנים עשר שנים עם זה שילמנו על שבעים אלף שקל חמישים זה היה כפול שבע כפול שבע אז זה עכשיו כבר התבלבלתי אתה רוצה שאני אגיד לך סימולציה? עשרים וחמש אם אני מחזיר ארבעים אלף שקל לחודש עשרים וחמש כפול שש זה מאה חמישים זה חמש עשרה תסתכל אני מחזיר את זה בעשר שנים אני צריך להחזיר שלושים בחודש אתה מסכים? אני יכול להחזיר אם הכל עובד לי כמו שאמרתי ואני מדבר על המצב ואני מדבר על המצב של אני מדבר על המצב שעשיתי בחמישים אחוז ספוסה בסדר? אני מחזיר למשקיעים את הכסף ומשאיר עשר בצד אתה יודע ליום רע בעשר שנים זה רגע מו כאשר מה שאני לא אמכור את זה אחרי תקופה אני נמצא על הסוס כן אני מקשיב דעתכם כל הנתונים כל מה שאמרתי פה הכל נתוני עמק אתה יודע כמה צורה במלונאות? להגיד לא יש לי תוכנית אני לא נכנס לזה מה אומרים למלונאים שנדבר איתם? אנחנו מדברים פה על 11% צורה כמה בתי מלון היום משיגים צורה? הם לא רוצים להגיד לי הם לא רוצים להגיד, הם לא רוצים לשתף הם מדברים רק על אחוזי תפוסה הרבה יותר גבוהים תראה הם לא היו נכנסים לא היה לוקח מנכ״ל מלון הנגב לוקח עוד מלון ברחוב הרצל אם זה לא היה סיפור הצלחה המיקום דרך אגב של הבניין הוא מיקום בנצח המיקום נמצא חמש דקות או שבע דקות מהתחנה המרכזית שתי דקות מהכניסה לעיר העתיקה הוא יהיה במרחק בונים את המרכז האקדמי של סמי שמון, את המרכז להדריכלות של סמי שמון, זה באותו רחוב אנחנו מדברים על רחוב ההסתדרות ורחוב יאיר ורחוב גרשון, זה כמעט אותו רחוב זה ממש במרחק של הליכה האזור הזה אל תבלבל בין סמי שמון זה סטודנטיאלי אתה לא יכול להזכיר את זה לסטודנטים זה הולך להיות פעיל מאוד האזור הזה זה כן כבר היום יש את התיירות חורף שהיא מאוד חזקה באזור הנגב ואם זה ג'יפאים וכל מיני אנשים אני לא האמנתי ואחת השאלות ששאלתי זה מי האנשים שמגיעים לעולם הממלונאי עוד פעם, הכל היה זר לי לצערי אני הכל נטרפו לי הקלפים לפני הקורונה כן אבל כשחזרתי לבדוק את זה אני הופתעתי לגלות אתה יודע מה, מולי יש לי נכס ברחוב גרשון מול הנכס היה בחור שעשה שם צימרים מה שהוא בבית בעתיקה זה נקרא עכשיו הוא עשה, הוא הזכיר את זה שם על שיקום לנרקומנים אבל הנכס שלו היה בדפוסה כמעט 100% רק אנשי עסקים כאלה שמגיעים שם לכל מיני זה וזה, אני מדבר על הימים הפחות הופעים שבאים, מנתחים שבאים לפעם בשבוע, פעמיים בשבוע וצריכים להיות לילה לא חסר ברגע שצריכים לזכור ברגע שהעיר העתיקה עכשיו יתחילו לבנות, יש לפחות 50 פרויקטים שהולכים להיבנות בעיר העתיקה זה רק מה שאני יודע והכל הולך להתרומם אז נכון תגיד רגע יהיה עצב אבל סוף סוף יהיה זה לא יהיה עצב בבת אחת זה יהיה בתהליך בתהליך יהיה גדילה בדרישה, אז זה יהיה במצב שיותר אנשים ירצו לגור שם שיהיה יותר נעים לגור שם להגיד לך שאלה הבת שלי ויש שם אגביכל, הנוער העובד מזכיר שם לקומונות את זה שם, לוקחים שם מקומה שלמה, עושים חלוקה לחדרים ומזכירים את זה לנוער העובד הילים עשו שם תקופה בעניינים אפילו אפסתי להם במכרז כן יש שם זה אזור מאוד אטרקטיבי, תראה אני גם אם אנחנו משווים את זה לאזור יותר מרוחק אמנם יש שם תיירות מדברית חזקה אבל לקח את מצפה רמון, מלון איסרוטל שם, עשה שיפור, שידרוג למלון ממש השקיע שם המון, כל הבתים שהיו שם, כלומר הוא לקח שם הרכבות של בתים, עשה בהתחלה את פונדק רמון והיום הוא הפך את זה ממש למלון נכון זאת אומרת אנחנו מדברים על ברשבה ששם יהיה הרבה יותר הרבה יותר מסעדות, יהיה הרבה יותר פעילות נכון אז זה יהיה אחרת העלויות שפה זה בלי המענקים של המדינה שנותנת בתוך משרד התיירות לא לא, אנחנו לא הולכים על כיוון של מלונאות שבמלונאות אתה מקבל יש לי תוכנית, יש לי בתוכנית העסקית ושילמתי על זה לא מעט מכספי הפרטי למרות שחלקיה מסופסד מתה משרד התיירות יש בתוכנית אפשרות לקבל מענקים אבל אז אתה חייב להיות מלון ואתה חייב להתנהל כמלון אני לא רואה את עצמי מלונאים אז בחיפה בדקתי את הנושא אני חושב שזה צריך להיות לא מוגדר כמלון מלון, אלא קטע של הזכרה לתיירות לא לא לא, מלון, מלון עזוב, בדקנו את זה אורן אלטמן, אם תעשה אותו בגוגל אתה תראה שזה היה הוא יועד של כמעט רוב בתי המלון הגדולים בארץ אני הרגשתי צורך לשתף חשבתי שאני אשמע ממכם פידביקים אז א', אלי, תודה ממך לפידביקים רגשתי צורך לשתף אתכם אני יושב עליו הרבה זמן הרבה מאוד למדתי את זה יש כאן אנשים בתוך הקבוצה שנמצאים פה אני חושב שזה אפילו רלוונטי לגביהם זהו, יכול להיות שאני אחפש פה יש פה, יש כאן שותפים אני יכול להיות שחלק מהם יוצאים ואז אם יהיו אנשים שירצו להחליף אותם אני אשמח פה זהו, ואם אין שאלות אז אני ברשותכם אחזור למיטת חולי לנוח קצת ניר, מה אתה אומר? ניר עוד פה? כן, כן אני חושב אני חושב על כל מיני דברים גם הזמן של הבנייה לא חשבנו כמה זמן זה בנייה ואז ההלוואה עדיין אין לך נסות את זה גם צריך להמשיך זה נכון מה שאתה אומר אבל תיקח בחשבון שהבנייה היא שנה וחצי ובזמן הזה הכסף מתחלק של ההלוואה על אורך כל התקופה זה לא כל יום אתה לא לוקח את הכל מההתחלה זה נפרס על כל התקופה ובתקופה של הבנייה עושים סוג של גרייס ולא מחזירים את ההלוואה ככה נהוג ואוספים את כל ההלוואה זה טוב מאוד ששאלת את זה אז אני מסביר אוספים את כל ההלוואה בזמן הבנייה צוברים אותה ותחשוב, זה מתחלק על התקופה שרוב הכסף, אני מזכיר לך, זה בסוף התקופה לא בהתחלת התקופה הרי המרכיב של השלט והכל הוא בסדר גודל של 40% וכל ה-60% לגמרים ולכל הדברים אז זה נפרס ואז הם מתחילים לשלם את זה בבת אחת ומשלמים את זה מהרגע שיש הכנסות והמיסוי אתה חושב שזה משהו זניח? זה לא משהו של סום חברה? לא, לא, לא לא מוריד את המיסוי אמרתי שלא נכנסתי פה לנושא של המיסוי יש פה עלויות מאוד כבדות של עלויות ההקמה יש פה עלויות של המימון המיסוי יהיה מאוד לא גבוה גם זה נבדק אז זה יוריד את זה ל-10.5% זה יוריד את זה ל-10% זה כל יהיה יש פה פחד מי אומר? הרבין בי גם לוקחים 100% בסדר, אבל לא חייבים דרך הרבין בי לא, לא, מי אמר שחייבים לעשות את זה דרך הרבין בי אפשר לעשות את זה לא דרכם אפשר באפליקציות אחרות או עצמאי נכון עוד פעם, לקחתי את המספרים בגדול הורדתי את ההכנסות אני יודע על ההכנסות שיש שם לקחתי בחשבון שיש את המיסוי, יש את הפרסום יש עוד הרבה מאוד דברים שצריך להכניס פנימה אבל במספרים הגדולים זה מה שזה עושה, וזה אמיתי האמת שאני חושב הסכום השקעה פה כל העלות פה חשבתי להרבה יותר לבית מלון או לדבר כזה להקים זה יפה מאוד, זה לא סכום גדול כן, ואם אתה מוכר את זה אחר כך ואם אתה, נגיד אחרי 5 שנים שהחזרת, אתה יודע מה? הבריאים לקרקע הוא ברור? לא, לא, זה קרקע שלנו מה נקנית? גם אם אתה ניר, אתה הולך על הכנסות של 900 אלף שקל ואתה מחזיר במשך השנים האלה, הרזרת את הלוואות והרזרת את זה חלק מהכסף, ואתה מוכר את זה אחרי נגיד 5 שנים אתה מוכר את זה, אתה יודע מה? אפילו ב-17 מיליון שקל ב-16 מיליון שקל העסקה היא מצוינת, זאת אומרת איך שלא תסתכל על זה איך שלא תסתכל על זה גם אם נגיד worst case scenario לא עלה איך שלא הירה עתיקה, ולא קרה מה שרצינו, ואתה תמכור את זה אחר כך בשווי ב-12 מיליון שקל אתה עדיין בעסקה מצוינת אני רק אומר ש 50 אחוז, למרות שאמרתי שהתפוסה היא מלאה יותר אני עדיין לא חושב ש 50 אחוז זה דווקא הרף הגבוה, לדעתי זה לא פשוט להגיע אתה בדקת את זה, אני לא בדקתי בכלל אין לי נתונים אתה בדקת שם, אבל זה נשמע לי כאילו טרורי אני אגיד לך כמו שכבר שמעת מני בפגישה, בגלל שזה מאוד מעסיק אותי בדקתי הייתי שם לא מעט ימים וישבתי לא מעט פעמים ולקחתי וקחתי עוד פעם ועוד פעם ושילמתי עוד כסף לאורן אלטמן שיבדוק לי את זה בשביל זה אני הולך על ה-50 אחוז לא שמעת אותי מתעברר פה ל-60 ול-70 אחוז אני חשבתי ש-50 אחוז זה הישג יפה הנורמלי הם תפוסים רק סופי שבוע 25 אחוז, 30 אחוז כאלה, 25 אחוז זה מה שחשבתי אני בלי שום נתונים אבל כמו שבדקת ושם הנתונים זה מפתיע זהו חברים טוב תודה רבה שיתפתי אתכם כאן ואם כן נשמתי מה עם השאלה שלי אני אחכה, לא שכחתי אותך שמואל עוד לא סגרתי מה פרוסת השקעה של משקיע בדבר כזה אני אדבר איתך בנפרד אז חברה הצלחתי לסרוד, מרוב שזה היה בדמי הצלחתי לסרוד את הדבר הזה אפילו הקול לא הלך לי תהיה בריא תהיה בריא תודה רבה ושמואל אני אשמח לשמוע אותך כן כן באמת דיון מעניין ונתונים מאוד מעניינים שהיו מעניינים גם בשבילי אני בעצמי תושב באר שבע המון שנים והשאלה שלי האם לדעתך יש סיכוי שהעיר עתיקה דיברת כל הזמן על העיר עתיקה בעיקר אז האם יש סיכוי שהעיר עתיקה של באר שבע תחזור להיות מה שהיא הייתה פעם כלומר תחזור לימי הזור שלה בשנות ה-60 70 ואפילו שנות ה-90 העיר העתיקה הולכת להיות יותר טוב ממה שהיא הייתה העיר העתיקה הולכת להיות האזור התיירותי של באר שבע היא הולכת להיות אזור שיהיה עתיר בפאבים ובמסדות ובחנויות בוטיק ובבתי מלון והרבה מאוד דברים מאוד מאוד איכותיים מכריחים אותנו כל מי שמגיש תוכניות בעיר העתיקה מכריחים אותנו להקדיש את הקומה התחתונה לפעילות כזאת של פאבים וכאלה ותיירות והכל אז זהו, זה הולך להיות משהו מאוד מאוד מיוחד הרחובות תהיו הרבה מאוד תהיו מתרחובים ויהיו סגורים ואמרתי עוד פעם הפעילות התרבותית, אתה יודע כבר שנעשית שמה אז כן, העיר העתיקה היא בדרך ממש בכיוון להיות את הדבר הזה אני מזכיר לך שהיום רק היום שאתה הולך אתה יכול לבזבז כמה ימים רק לעשות סיבוב של המוזיאונים ושל בעיר אברהם ורק הדברים הטובים שיש שם, יש שם מוזיאונים מאוד יפים ואתרים היסטוריים אני עשיתי סיור בעבר עם ערביסט עם מזרחן, עשיתי סיור שמה והיה סיור מרתק ודיברנו על כל הבתים הישנים והכל אז כן, העיר העתיקה היא משהו מיוחד חברים, שאלנו לילה טוב, תרגיש טוב תעשה לי אחר כך חיוג שיהיה לי את המספר שלך מול העיניים אין בעיה בצדנו יאללה, תודה רבה חברי לילה טוב, תרגיש טוב אני רציתי לא קשור כאן לכל העגיל והתרגיל ונכנסתי לה מאוד מעניין כמובן עוד לא ברמה של דברים כאלה לרוב, אבל באמת תודה על הזמן ומאוד מעניין לשמוע מה שאמרת על העיר העתיקה, זה לא משהו שחשבתי עליו תודה על הזמן אתה מוזמן לשבת איתי, אתה מוזמן להיפגש איתי, אתה מוזמן מה שאתה רוצה יש לך את הטלפון שלי רותם? כן, כן מכל הרשימות תפוצה וכאלה איזה כיף איך הגעת אליי לפה? אני מתעניין בכל מיני דברים כאלה ואני הרשמתי למייל והתפוצה שלך, אז ראיתי וזה נראה מעניין וגם רכשתי איזו דירה, לא בעיר העתיקה, שבע להשקעה, ככה שאני תאיר קצת מכיר יותר מהערים אחרות, אז אמרתי מעניין להיכנס. מאיפה אתה? אני מפרדס חנה קרגור בניתי בפרדס חנה בפן אוף בט בניתי ארבעה קורטג'ים איך היו? הכי יפים שם סמטת הכוכב אה יפה, אחלה אחלה איזור.

כשהייתי בקשר אני אשמח להיפגש איתך תודה יאללה לילה טוב אחי תרגיש טוב תודה רבה תעברי אז ניפגש כן אני רציתי אפילו היום אבל המצב היה לא לא, קודם כל תהיה בריא אבל הנה, העברתי חמש על מאוד חשוב בסדר יאללה נדבר ביי, לילה טוב ושנה טובה שנה טובה יקירי

.