כבר הרבה זמן אני אומר את הדברים בזום הנדל"ן, בפודקאסט "נדל"ן בשידור" ומעל כל במה אפשרית:
מחירי הדירות במבצעי ה"פריסייל" ובמבצעי ה-20-80 רחוקים מאוד מלהיות זולים.
למה?
כי הקבלנים לוקחים בחשבון שני דברים עיקריים:
1️⃣ מימון תקופת הבנייה
היזם צריך לממן את הבנייה במשך שנים.
ה-20% או המקדמה שהרוכש משלם בתחילת הדרך רחוקים מלהספיק למימון הפרויקט, ולכן היזם נדרש למימון בנקאי או חוץ בנקאי – עלות שמגולמת במחיר הדירה.
2️⃣ ציפייה לעליית מחירים
היזם מניח שמחירי הנדל"ן יעלו עד למסירת הדירה, והוא רוצה ליהנות גם מהעלייה הזו.
במילים אחרות: אין מתנות חינם.
אבל הבעיה האמיתית היא שרבים מהרוכשים לא בודקים את המחיר האמיתי של הדירה.
הם מתמקדים רק במבנה התשלומים ובתחושה שהם נכנסים לעסקה “נוחה”.
כך נוצר מצב שבו אנשים רוכשים נכס מתוך מחשבה שהם ייהנו מעליית ערך –
אבל בפועל הם מתחילים מנקודת מחיר גבוהה יותר.
ואנחנו כבר מתחילים לראות היום בעיה נוספת – שלא אדון בה לעומק במסגרת פוסט זה:
אני נפגש יותר ויותר עם רוכשים שביצעו רכישה במבצעי פריסייל כאלה, וכאשר מגיע יום העסקה והשלמת המשכנתה, הם מגלים שהם אינם מסוגלים לעמוד במשכנתה הנדרשת.
במקרים כאלה הם נאלצים לצאת מהעסקה –
ולעיתים מאבדים את המקדמה ששילמו.
והנה עכשיו מגיעה גם בדיקה שמחזקת בדיוק את הנקודה הזו.
בכתבה של חברי היקר, הפרשן הכלכלי של Globes,
אריק מירובסקי, מובאים נתונים מבדיקת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שמראים כי בפרויקטים שבהם הוצעו מבצעי מימון כמו 20-80, נמצא לא פעם שמחיר הדירות למ"ר היה גבוה יותר.
כלומר – ייתכן שהקבלן נותן תנאי תשלום נוחים יותר,
אבל חלק מהעלות כבר מגולמת במחיר הדירה.
זו בדיוק הסיבה שאני תמיד אומר למשקיעים:
לפני שבודקים את תנאי התשלום – צריך לבדוק את מחיר העסקה עצמה.
לכתבה המלאה:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001537016
צחי קווטינסקי
יועץ נדל"ן, מרצה להשקעות נדל"ן ומלווה רוכשים
