קריין: ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קווטינסקי, ונדל"ן בקלות המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת השקעות נדלן. ערוץ הפודקאסט בנושא השקעה שונים, בנושאים אקטואליים בנדל"ן בישראל, האזנה נעימה!

צחי קווטינסקי: שלום לכולם כאן צחי קווטינסקי נדל"ן בקלות, ואנחנו בסדרת הפודקאסטים נדל"ן בשידור, והיום אנחנו נדבר על פיצול דירות. אחד הנושאים הפופולריים לשיחה בנושא הנדל"ן, אחד הנושאים המדוברים אצל משקיעי הנדל"ן, הוא נושא של פיצול דירות. מאז השנים האחרונות בעיקר שירדו התשואות על השכרת נכסים הפך להיות יותר פופולרי לפצל דירות, מה עוד שכמו וקמים כל הזמן, השכם והערב, קמים גופים, קמים אנשים, שמתעסקים ופיצול דירות ומובילים את האנשים לעשות את זה. וכאן נשאלת השאלה האם זה נכון לעשות את זה? למה אני מוכר רק מי שמתנגד לעניין? הזה האם אני עושה זאת רק בגלל שאני שומר חוק? ואם אני עושה את זה בגלל שיש גם הגיון גדול אחרי זה, ועל זה אני רוצה לדבר איתכם בפודקאסט של היום. כמו שאתם יודעים, או כמו שאתם עכשיו תדעו, אני מדבר על זה המון שצריך לפעול אך ורק במסגרת החוק. כשאני אומר את העניין אני מתכוון שכאשר פועלים נכון אנחנו יכולים להגיע להישגים, ולישון שינה ערבה מבלי לחשוב שמישהו ידפוק לנו בדלת. אני רוצה להגיד לכם שאחד הדברים שנוצר גם אצלי כתוצאה מהירידה של התשואות, נוצרה עובדה שאני חייב לעשות הכל כדי למקסם את הכסף שלי, כדי למקסם את התשואות שלי ולעשות את זה במסגרת החוק. אבל בוא נתחיל ונדבר על הדרך הקלה הדרך שלא מקובלת עליי, ונסביר למה לא טוב לעשות את הדבר. כשאני מפצל דירות, קודם כל בראש ובראשונה אני פועל בניגוד לחוק, ומה אומר החוק? חוק תכנון ובנייה מחייב אותי ליצור מצב שאני מפצל דירה או מחבר שתי דירות אך ורק בהיתר, זאת אומרת הבסיס הוא בסיס פשוט אני חייב היתר בין אם אני מפצל דירה למספר דירות, ובין אם אני מחבר מספר דירות והופך אותם לדירה אחת. את ההיגיון אחרי זה אני יכול להסביר למשל בקטע של חברת החשמל, סתם לדוגמה, נגיד היום אני מפצל דירה וחס וחלילה קורה בה אסון, חס וחלילה יש שריפה, כשאני מפצל דירה סתם לדוגמה אני עושה מספר לוחות חשמל. כאשר נכנס כבאי לדירה והוא יודע שיש לוח אחד ששולט בדירה שלמה, כאשר חס וחלילה הוא נכנס ויש לו שריפה, יוריד את הפיוז בכניסה לא יודע שיש פיוזים אחרים, לא יוריד אותם יכול להיגרם לו נזק עצום הוא יגע בכל מיני דברים ויתחשמל, או שהוא לא יוכל להציל את מי שנמצא בפנים. אבל הלכתי לקיצוניות, הלכתי לקיצוניות גדולה. הבסיס לחשיבה שקבעו שדירה מסוימת יכולה להיות בגודל מסוים, היא בגלל שהחליטו שבסביבה מסוימת יש סוג מסוים של אוכלוסייה, תראו כמה פעמים אמרתי את המילה מסוים. לדוגמא החליטו שבשכונה מסוימת יש משפחות, ולצורך המשפחות שמו דירות שלושה-ארבעה חדרים, והנה בא משקיע ומפצל את הדירה והופך את זה לדירות קטנות. האם הוא קולע נכון לאוכלוסייה שצריכה לגור? בבניין שמו תשתיות מסוימות, האם פיצול דירה, האם השינוי של מבנה הדירה עושה טוב לשכנים? עושה טוב לדירה? עושה טוב לבניין? רק הבסיס של החשיבה על זה מסביר שיש פה איזה שהיא בעיה. נכון, תגידו לי שגם אם אני עושה דירת שותפים, גם אם אני בחרתי לקחת דירה ולחלק אותה לדירת שותפים, הרי מה הבדל בין פיצול דירה, לבין דירת שותפים? ההבדל הוא שכאן יש לנו תשתית אחת מסוימת שמרכזת לכל הדירה, יש מטבח אחד, יש אולי סלון אחד ויש חדרים וגרים שותפים ביחד. אז נכון יכול להיות מצב כזה, אבל את זה אי אפשר למנוע מאיתנו. בא המחוקק, או למעשה מול רשויות החוק יש מספר מבחנים שמדברים ועמדו בבתי המשפט לגבי מה היא דירה מפוצלת, ומעבר לפרופורציות שיש בין מספר נכסים באותה דירה, אחד המדדים הכי גדולים זה בעצם העצמאות של כל יחידה בנפרד. מה הכוונה? יבואו ויגידו רגע אם אני עושה חדר ואני בשם בחדר שירותים ואמבטיה, הרי יש פה עצמאות, העצמאות לא קיימת את כל זמן שאין גם מטבח בחדר, ולמעשה אנחנו מבינים מזה, שמטבח הוא אחד המוטיבים העיקריים בבחינה של פיצול דירות. לכן אם אנחנו מוציאים כל מיני משקיעים שבאים ועושים מטבח נייד, מטבח גלגלים וכל מיני פטנטים, אנחנו מבינים שהמטבח הוא לב העניין והמטבח הוא זה שיוצר את ההבדל בין הדירה המפוצלת לדירות שאינן מפוצלות. ומה הכוונה למה אנחנו לא יכולים לעשות את זה לא עם מטבח ולא בדרך אחרת? ברגע שאנחנו לוקחים דירה ומחלקים אותה לכמה, ואנחנו שמים את המטבח המרכזי הדירה היא משותפת, זה כמו דירה רגילה. עשינו מטבחים יצרנו עצמאות, יצרנו יחידה נפרדת וזה לא משנה אם כולם יושבים מאותו מרכז. אז הנה אנחנו מתחילים להבין מה הוא פיצול דירות. אגב, יכול להיות שאני בביתי אפריד לילדים שלי את החדרים שלהם. יש להם חדרים נפרדים פה, חדרים גדולים, ואני יכול לעשות להם מטבח בתוך החדר. האם אז אני עומד בקטגוריה של מפצל דירות? ממש לא! לשם מי שייכנס אליי הביתה, ויראה שבחדר אחד גר עידן, בחדר אחד גר איתי, כרגע לצערי לא גרים בבית אבל אני נותן את זה לצורך הדוגמה, ויש להם אומנם חדר עם יחידת שירותים, עם מטבח, אבל הם בני משפחה שלי, זה שהם מאותה משפחה שלי לא עומד בקטגוריה של פיצול הדירות, ואני זכאי ורשאי להפריד להם לעשות להם בתוך הבית את היחידות נוחות. אבל אם עכשיו אני קווטינסקי, ויגור בוזגלו אצלי בדירה והוא לא בן משפחה שלי, הרי שיש כאן שוני בחזקה, בדירה, והנה אנחנו נמצאים בנושא של פיצול דירות. אז אחרי שהבנו מה הוא פיצול דירות, אחרי שהתחלנו להבין את הבעיה, נשאלת השאלה איפה עומדת הבעיה, למה אני לא מפצל דירות, ואיפה אני אהיה בבעיה אם אני אפצל. הבסיס לזה הבסיס לזה מתחיל בשליטה בנכס. כאשר אני מפצל דירה וכאשר אני נמצא בנכס לא חוקי, נכס שאין לו אישור לפיצול, אני יכול להיות בעצם בקטגוריה של מי שכאשר ישכיר חדר בדירה או דירה בדירה, זה נראה לי לרגע שאני אומר טעות אבל מה שאני אומר זה דירה בדירה, למעשה אני נמצא בנכס לא חוקי. כאשר אני נמצא בנכס לא חוקי הבעיה היא שאני לא יכול לעשות חוקיות כאשר אני משכיר את הדירה אני לא יכול לעשות חוזה חוקי על דירה שאינה חוקית. איפה הדבר עמוד במבחן? נכון שאם עכשיו יש לי דייר סורר ואני אקח אותו לבית משפט, יכול להיות שהשופט שיעמוד בפנינו ואליו אני אגיש את הנוהל לפינוי דייר בנוהל מקוצר, לא ידע שאני בעצם מחזיק דירה לא חוקית. הוא יראה חוזה, הוא יראה דייר שחתם, הוא לא יודע, הוא לא בודק. שופט אין לו זמן והוא לא צריך לבדוק את חוקיות הדירה. הוא יראה שהדירה בבעלותי, הוא יראה שיש לי חוזה, הוא יראה שיש לי דייר שלא משלם, אם לא נאמרה שום מילה הרי הוא יכול לפנות את הדייר. אבל מה יקרה עם הדייר שכבר הבאתי אותו לבית משפט לצורך פינוי, ואנחנו כבר נמצאים בסוג של יריבות, מה יקרה אם אותו אדם יבוא לבית המשפט, יעמוד עם דמעות תנין, דמעות בגודל של בלונים, יעמוד לפני השופט ויגיד לו: "אדוני השופט אני מתנצל אני עשיתי טעות, אני רבתי עם אשתי, אני היה לי בעיה בעבודה, אני הייתי חולה" לא משנה מה שהיה לו, "ואני בגלל זה לא שילמתי ואני מתנצל, הנה הכסף, ואני מבטיח כבוד אדוני השופט, שבדירה המפוצלת שאני גר אני אמשיך ואשלם בנאמנות את הכסף". מעבר לזה שהשופט מקבל את מירב הרחמים ולפנים משורת הדין לפתור אותו מעונש ואולי ייתן לו איזה קנס קטן לשלם לבעלים, השופט ישמע מילה אחת במיוחד, אני בדירה המפוצלת, והמפוצלת זה לא סתם מילה שתצלצל עם צדי ולמד, המפוצלת תזעק לו בקול גדול, והוא יגיד לקלדנית שלו: "נא להעביר להנהלת בית המשפט שיעבירו לעירייה על מנת לטפל בדירה המפוצלת". הרי מה קורה? רוב מי שמתעסקים בפיצול אדירות יודעים, לרשויות האכיפה, לרשויות העירוניות, אין את היכולת לאכוף את הבדיקה ואת העונש של פיצול דירות. ברוב העיריות אין את כוח האדם המספיק שיכול ללכת ולבדוק את העניין. מעבר לזה שאנחנו יודעים שכדי להיכנס לדירה כדי לבדוק אם היא מפוצלת, אי אפשר להיכנס, גם אם נכנס מישהו דפק בדלת ונכנס בלי רשות אין אישור לדבר הזה וצריך אישור מבית המשפט כדי להיכנס לדירה, ואין מישהו שיכול להתחיל לעשות באופן גורף בלי שיש לו מידע מוקדם, ולהתחיל לפנות לכל בעל דירה ולבקש להיכנס, אי אפשר לעשות צו גורף לטובת העניין הזה. וכאן נכנס העניין השני, כאשר אנחנו מפצלים דירות, וכאשר אנשים מתחילים להתרוצץ בבניין, אנחנו בעצם יוצרים איזשהו ושינוי בבניין. הדבר יכול ליצור שני מצבים. מצב אחד הוא המצב המוכר לכולכם, שנקרא צרות עין. אתם בוודאי מכירים שצרות עין זה אחד האויבים הגדולים של האוכלוסייה, זה אחד האויבים הגדולים של היחסים בין אדם לחברו. וכאן אנחנו יודעים שאחד הכלים שמשתמשים ברשויות, אם זה העיריות, אם זה רשויות המיסים ואם זה כל הגופים האחרים, כל גופי האכיפה של כל סוג מסוים, זה נושא ההלשנות. דייר שגר בבניין שיש שם דיירים שעושים אולי יותר מידי רעש, אנשים שמסתובבים יכול להלשין, לא שזה מפריע לו, יש דיירים אחרים שסתם מקנאים סתם רואים בן אדם שעושה הרבה כסף ומקנאים בו ומלשינים, לא צריך סיבה להלשנה, הרוב זה יהיה צרות עין אבל בחלק מהמקרים זה גם יהיה מסיבה של הפרעה, סיבה של הטרדה. פתאום יש כל מיני אנשים שמסתובבים בבניין ואנשים יכולים שזה לא ימצא חן בעיניהם, והנה יש הלשנה. כאשר מגיעה הלשנה לעירייה, גם אם המגמה היא קצת להעלים עין, העירייה לא יכולה להישאר אדישה, ואנחנו יודעים שבמקרים האלה כמו שקרה לחבר, אדם בכיר, שקנה דירה מפוצלת. לפני זה הוא צלצל להתייעץ איתי, אמרתי לו: "אדוני, אתה איש בכיר, אתה אדם מאוד, ידוע אתה התופס משרה מאוד חשובה, אני ממליץ לך אל תתעסק בזה. כאשר זה יגיע לפתחיך זה עלול לעשות עליך כתם, ואני לא מציע לך להיכנס לקטע הזה". הוא אמר לי: "תשמע, יש לי אני קונה דירה, דירה שמחולקת לשלוש דירות קטנות, היא לא נמצאת במרכז, היא רחוקה מכל מיני אנשים, אני קונה אותה". אז הוא קנה אותם בזול, והיא עושה לו שכל כלכלי עם תשואה מאוד גבוהה. אמרתי לו: "אני את שלי אמרתי מכאן ואילך בהצלחה שיהיה לך". לא עוברת תקופה, לדעתי כמה חודשים, אני מקבל קול רועד בטלפון של אותו אדם. אני אומר לו מה קרה? חשבתי שקרה לו אסון, אומר אל תשאל, על הדלת שלי מצאתי מדבקה שאומרת שבדירה הזאת יש חשד לעבירה על חוק תכנון ובניה. לשמחתו של אותו אדם, חס עליו השופט, חסו עליו בעירייה, והוא יצא בנזק שהיה רק לפנות את הדיירים, שיש לזה עלות כספית, להחזיר את הדירה לקדמותה, שיש בזה עלות כספית ולמעשה לדעתי הוא יצא בנס או בזול, ולא דנו אותו כמו שהיה ברחוב בן-גוריון בתל-אביב להיטלי השבחה שבין כה מפרקים אותה, ולקנסות מאוד כבדים, אבל הוא גם הסכים מיד לפנות את זה, ולסדר את זה, וביקש רחמים והתנצל אז הלכו לקראתו, והנה הוא נפגע מזה אבל היה לו קטע של עוגמת נפש, ועכשיו כמובן הוא מחזיק דירה בתשואה מאוד נמוכה לעומת מה שאפשר. אז אנחנו יותר ויותר מתחילים להיכנס לתוך הסיפור הזה של הבעייתיות שבפיצול דירה. אחת הבעיות שאני חושב שהיא יש לה משכל מאוד כבד בכל הנושא לפיצול, היא העלויות ועל זה לאחרונה היו לי ויכוחים לא קטנים עם אנשים. אני שדיברתי בכל מיני שידורים חיים בפייסבוק, כתבתי פוסטים, כתבתי מאמרים על פיצולים, זכיתי לתגובות, בעיקר טלפוניות, אנשים משתדלים לכבד אותי ולא לענות לי בצורה לא מכובדת בכל מיני רשתות כדי ליצור אווירה חיובית, ואני הסברתי לאנשים, ואני מסביר גם ללקוחות את נושא הבעייתיות, ואני אתן דוגמה. רוכש אדם לדוגמה דירה ב 600 אלף שקל. יש לו אפשרות חוקית שבמסגרת האפשרות החוקית הוא יכול להשכיר את הדירה למשל ב 2500 שקל. 2500 שקל, אם אנחנו נחשב אותם, שזה כפול 12 זה 30 אלף שקל, יש לו סדר גודל של 5%, למעשה אם אנחנו ניקח ונוסיף לזה את העלויות, יש לו 4% ארבע וחצי אחוז ובוא נהיה ריאליים ש4% היום זה תשואה סבירה בייחוד בפריפריות. האנשים האלה שבאים ורוצים ומאמינים שהם יכולים לפצל, באים ואומרים רגע, אנחנו נשקיע כסף נפצל דירה, נחלק אותה במקום לדירה אחת נחלק אותה לשניים, נחלק אותה ל 3 דירות, ואנחנו נגדיל את התשואה שלנו. מעבר לזה שנכנסים פה לעניין של סיכון, יש כאן עוד בעיה כלכלית. כדי לפצל דירה, ואני מדבר לפצל או לשפץ ולסדר את זה בצורה מכובדת, אם אנחנו רוצים לפצל אנחנו רוצים לחלק את הדירה לבנות קירות כמו שצריך, לחלק את התשתיות כמו שצריך, אם אנחנו לסדר את החשמל כמו שצריך, לסדר את הדברים לעשות חלוקה אמיתית של הדירה, לעשות עוד חדר אמבטיה ועוד שירותים, לעשות את עוד מטבח כל מה שצריך, אנחנו צריכים סדר גודל של 100 אלף שקל. אני יודע שגם מגיעים ל 100 ו ל 150, ואלה שאומרים לי שהם עושים את זה ב 50 ו-60 אז אני תכף אספר לכם את הסיפור על אותה דירה שהגעתי אליה. וכאשר אני לוקח ומשקיע עוד 100 עוד 150 אלף שקל, שזה סכום ניכר שאני צריך להשקיע אותו, אני צריך לזכור שאת הסכום הזה אני לא מקבל במסגרת המשכנתאות. הרי אחד הכלים שהופך לנו את העסקה לכדאית, אחד הכלים שהופך לנו, המשקיעים, את היכולת יש מאין להשקיע ולקנות, זאת העובדה שאנחנו יכולים, בדרך כלל, לקנות נכסים, לפרוס את התשלומים שלהם ל 20 שנה, ולשלם את המשכנתא היא בתשלומים ארוכים. מה שזה אומר, שאת הכסף הזה מעבר לעלויות הנוספות וגם אם אני לוקח עכשיו אדם רגיל שקונה דירה ב600 אלף שקל, שיש לו בין 80 ל-100 אלף שקל הוצאות, יש לו 48 אלף שקל מס רכישה, ויש לו תיווך ויש לו הכל, הוא יכול להגיע ל 70 80 אלף שקל, אם עכשיו הוא גם מפצל את הדירה, יש לו בעצם עלות שיכולה להגיע ל200 אלף שקל. הוא צריך להשקיע בין 100 ל-150 אלף שקל בפיצול לעומת שיפוצון או משהו שהיה עושה בדירה ברמה של 10 או 20 אלף שקל. ואז למעשה הוא צריך להביא עוד סדר גודל של 200 אלף שקל מזומן כדי לקנות את הדירה, ונגיד שהוא קונה את זה בעלות של 600 אלף שקל, ונגיד שהוא לוקח על זה 75% של מימון, הרי הוא אז הוא צריך להביא 150 בהנחה שזה דירה ראשונה, יש לו את ההוצאות של 150, של 200 אלף שקל שהוא צריך להוסיף בנוסף, הנה הוא צריך להביא 350 אלף שקל שזה כבר סכום לא קטן, ואת הכסף הזה צריכים להביא או במזומן, או במימון שעולה יותר כסף. ועכשיו שאני לוקח את זה, ואני למשל אקח ואני אעשה חשבון שאני צריך לשלם תוספת על העסקה של עוד 100, 150 אלף שקל. אני גם אם אני אקבל 4000 שקל וגם אם אני אקבל 4500 שקל על דירה שהייתי מקבל עליה 2500 שקל, גם אם זה היה מוסיף לי 2000 שקל בהכנסה, הרי אני ב2000 שקל האלה צריך לשלם את ההלוואה, ולוקח לי שנים רבות לשלם הלוואה שהיא בדרך כלל יותר יקרה, הלוואה שאני צריך לקחת אותם מסחרית, או צריך להביא מקור אחר כדי לשעבד והרי הדירה שלנו משועבדת לגמרי, אני צריך לקבל אותה ולא תמיד אני אקבל את זה בריביות נמוכות, ואני יכול לקבל את זה בריבית של פריים +3 +4 +5, עלויות מאוד כבדות ואני משלם רק את הפיצול, מה יקרה לאותו אדם? אם הוא לקח 450 אלף שקל משכנתא, הוא ישלם סדר גודל של 2300 2400 שקל זאת אומרת שהוא יהיה brake even רק על הבסיס של הדירה, בתוספת של אפילו 2000 שקל הוא ישלם למשך תקופה של אני את פיצול הדירה. אומרים בעברית מה נפקא מינה? אומרים בערבית *לא יודע איך לתעתק את הביטוי בערבית*, מה אנחנו מרוויחים מזה? אנחנו בעצם לא מרוויחים דבר כיוון שאנחנו מממנים את הפיצול! ומה יקרה? ביום שאנחנו נבוא אחרי התקופה הזאת ונגיד נרצה לממש את הנכס, אנחנו עלולים להיתקל בבעיה הבאה. אנחנו עלולים להיתקל באחד משני המקרים, לא תמיד זה קורה, אני יודע שעכשיו מי שמישהו שיקפוץ בזמן השמיעה ויגיד "לא, לא, לא, הנה אני מכרתי ולא קרה לי כלום!" אני לא מדבר, אתם יודעים, גם כשעוברים באדום ברמזור של הולכי רגל או של רכב יכול להיות שאנחנו עוברים בשלום, אלא אם כן עובר שם איזה רוכב על קורקינט, אבל אנחנו יודעים שהבעיה היא קוראת או שנכנס רכב אחר בירוק לצומת ויש לנו תאונה, או שסתם רואה אותנו שוטר ועוצר אותנו, ועדיף שזה יגמר בשוטר ולא יגמר בתאונה. אז הנה עכשיו יכול לקרות אחד משני המקרים. מקרה אחד יבוא מישהו שרוצה לקנות מאיתנו את הדירה, ירצה לקחת משכנתא, יבוא שמאי לנכס ויגיד רגע עצרו, הדירה הזאת מפוצלת קודם כל יש לנו בעיה. נכון שהיום יש נטייה לא להילחם בזה, בטח לא כשאתה שמאי, אבל יגיד השמאי רגע, הדירה הזאת כרגע מפוצלת לשלוש או לשתיים, כדי להשיב אותה לקדמותה צריך איקס כסף וזה עולה, צריך להשאיר כסף בצד להוריד את זה ממחיר הדירה, צריך לפצות את הדיירים צריכים וואי כסף, יוריד סכום ניכר ממחיר הדירה ולמעשה הרוכש לא יקבל את מלוא המשכנתא. אנחנו יודעים שאחת המלחמות שלנו ברכישת נכסים, בטח אם אנחנו עובדים שם במינוף הוא לקבל את מקסימום המשכנתא שאנחנו יכולים, ולא תמיד אנחנו משאירים בסיס. הרי אם קניתי דירה ב600 אלף שקל, אם אני אחר כך אמכור אותה ונגיד יקנו אותה גם ב600 או ב700 או ב800 אלף שקל, לאדם שקונה את זה ממני ירצה 75% מימון והורידו לו, הרי גם ככה שמאים יש להם נטייה להוריד, אבל נגיד גם הורידו לו את העלות של השבה לקדמותו וכל השינויים, יגידו לו אוקי, הדירה לא שווה 800, הדירה שווה 700, לא הורדתי עשרות אחוזים הורדתי 10%+, 15 אחוז כמה זה 12 וחצי אחוז הורדתי, יגידו שווה 700 אלף שקל, משם הגזר לנו 75%, זאת אומרת שאני צריך להביא עוד כסף מהבית, וכשאנחנו צריכים להביא עוד כסף מהבית זה יכול להפוך את העסקה לבלתי אפשרית מצד מי שירצה לרכוש מאיתנו. בעיה נוספת שיכולה להיות, יש מקומות שכאשר אנחנו מוכרים דירות, אומרת הרשות, רשות המיסים, אנחנו רוצים לבקר בנכס, כן, יש להם זמן. וכשהם באים לבקר בנכס ולראות במה מדובר והם רואים דירה מפוצלת הם אומרים לאדם רגע, פה לא השכרת בסכום רגיל, פה אתה משכת אותנו, ואתה אולי הצהרת על השכרה אם בכלל הצהרת, ואתה העלמת מאיתנו מיסים, או שאתה מחזיק פה למעשה, למרות שזה לא באופן חוקי, אבל יש לך נכס שהוא בעצם שניים או שלושה נכסים רגע, למעשה אתה לא זכאי לפטור במידה ויש לך דירה יחידה, או שאתה במיסוי אחר, או שיש לך פה עסק, למעשה אנחנו יכולים להיתקל בבעיה קשה מול רשות המיסים, ואנחנו כאן יכולים להיות בבעיה מאוד קשה. מה למדנו מכל הדברים האלה? למדנו מכל הדברים האלה שיש איפה שלא נסתובב יש בעיה בפיצול דירות, יש בעיה קשה ואני אתן לכם עוד דוגמה, הבטחתי קודם דוגמה לגבי פיצול, על עלויות ואני אספר לכם ואני אמנע מכתובת ואני אמנע משמות. לפני מספר שנים אני מקבל טלפון מאדם מבוגר שאומר לי שמע, אני אומנם שמעתי אותך בקורסים אבל אני גם שמעתי מישהו אחר, ואני לקחתי את השירות שלו, ואני קניתי דירה. והדירה במקום שאתה מכיר, הוא אומר לי, ואכן אני מכיר, ואני בקיא. והוא אומר לי ואני קניתי דירה ושילמתי עליה סדר גודל של 560 אלף שקל אז, כאשר שילמתי על המחיר אני גם קיבלתי שירות שהשירות כלל פיצול של דירה. הוא אומר, ואני הוספתי מעבר לעלויות של מס רכישה והכל עוד 150 אלף שקל, שזה כלל על גם שיפוץ, שבמסגרת השיפוץ חילקו לי את הדירה לשלוש, וגם את כל העלויות של הליווי וכל מה שקשור בזה, זה מעבר למס הרכישה. הוא אומר ותראה, אין לי דיירים בדירה. אני לא מצליח להשכיר למי שאמרו לי. אמרו לי שזה סביבה סטודנטיאלית, יבואו לגור שם דיירים בשכירות, לא מצליח להשכיר, יש לי דירה אחת שגר שם איזה מישהו מסכן, שתי הדירות האחרות לא גרים בהן. ואני, שאני נרתם לעזרה של אנשים אני אומר לו תקשיב, הוא מציע לי לקנות את זה ולקנות ממנו את הדירה, הוא מציע לי את זה בסכום של בערך 750, ואני אומר לו תקשיב, אני לא מתעסק בזה, אני לא מתעסק בדירות מפוצלות, בטח לא בסכומים האלה, שזה לא ריאלי לסביבה אפילו לא להחזיר את זה לקדמותו, אבל אני לא יכול שלא לעזור ואני ניגש לראות את הדירה. אני מגיע לדירה, דירה בעייתית בקומה גבוהה אחרי שיורדים אליה, אין לי בעיה מקומה רביעית אבל לא אחרי שיורדים אליה בשביל שהוא בערך שווה ערך לירידה של 3 קומות, זאת אומרת זה כמו דירה בקומה שביעית בלי מעלית. הדירה אני מגיע, מהרגע שאני עומד ליד הדלת אני מזדעזע, רמת שיפוץ ירודה, מתחת לכל ביקורת, אני נכנס לשתי הדירות הפנויות, והאוזניים שלי נהיות אדומות מכעס, ואין לי מה להגיד לו, הבחור, מעבר לזה שעבר משבר, מעבר לזה שסידרו אותו, יש לו נכס גרוע, ונכס שלא ראוי להשכרה. אבל יש לו בעיה מעבר לזה. בגלל שקשה להגיע לדירה הזאת, בגלל שצריכים לעבור גם מעבר חשוך, ביחוד בערב בדרך לדירה, הסטודנטים שנמצאים שם אומנם בסביבה, ובעיקר סטודנטיות, לא יבואו לגור בדירה הזאת. בדירה הזאת, אם יגורו, תגור משפחה או יגורו אנשים, למרות שגם ככה קשה מאוד להגיע, ומעבר לזה יש אלטרנטיבות יותר טובות בדירות ממול. מה שהיה עצוב לי לספר לאותו אדם, זה שבאותו זמן, כמה שבועות לפני זה רכשתי עבור משקיעה באחד הבניינים ממול, דירה משופצת ב510 אלף שקל, אז אנחנו בכלל לא נמצאים בתחום ריאלי, ואני נאלץ לחבר אותו עם מתווך שמתעסק וכל הדברים האלה, אני כמובן מדיר רגליי מעסקאות כאלה, אבל מחבר אותו ולשמחתו הרבה מגיע משקיע אחר שקונה את זה ממנו בסדר גודל של 650 אלף שקל, וקצת מציל אותו מהנפילה אבל הוא נשאר עם הפסד. איפה הייתה הטעות של אותו אדם? הטעות שלו הייתה בכמה מישורים. המישור הראשון היה זה שהוא לא בדק בעצמו האם באמת צריך שם חלוקה לדירות קטנות. הוא לא חשב, לא הפעיל את ראשו, כדי להבין שגם אם הוא לא בקיא בחקר שוק של הסביבה, וגם אם הוא סמך על אנשים אחרים, הרי לא יגור בדירה הזאת מישהו שצריך ללכת, אני אומר שצריכה לגור, הרי הבסיס, היום ישבתי בבוקר בפגישה עם אדם שדיברנו מה זה חקר שוק, וחקר שוק זה בן אדם, זה אדם שצריך לגור בנכס, ואם אני לא בדקתי ואני הבנתי שבחורה צריכה להגיע, או גם בחור, לא ילכו את השביל חשוך הזה, לא ירדו שלוש קומות בשביל ויעלו ועוד ארבע קומות לדירה, לא יגורו שם, אז אין טעם לעשות שם דירות כאלה. ואם אני הבנתי שבעצם אפשר לקנות דירות במחיר יותר זול, ולזה שאתה מפצל בגלל שזה מוסיף לכאורה בתיאוריה עלויות שכירות, זה הופך את זה אולי ליותר אטרקטיבי בשכירות, אז לכן אפשר לקנות את הדירה יותר ביוקר, אני סתם משלם כסף, ואני סתם משלם על הפיצול, חברים יש פה בעיה של חשיבה גם אם אני הולך עם מי שמלווה אותי, גם אם אני הולך עם מתווך שלוקח אותי, אני צריך להפעיל את הראש, אני צריך גם בקנייה, בקנייה של דירה שאני קונה אותה רגילה, לא בפיצול ולא בכלום, אני צריך לחשוב לא אם אני אגור בדירה הזאת, האם יש אני חושב שירצה לגור בדירה הזאת יגור בדירה הזאת? האם מישהו מחפש דירות בסביבה הזאת יגור בדירה הזאת? אם לא, אני לא קונה את הדירה הזאת בין אם במצב רגיל, ועל אחת כמה וכמה אם היא מפוצלת. ומה שקרה לאותו אדם שהוא הפסיד כסף, וכואב הלב, בנדל"ן אנחנו אמורים אך ורק להרוויח, אבל כדי להרוויח אנחנו צריכים לפעול בחוכמה, אנחנו צריכים לעשות חקר שוק בחוכמה, אנחנו צריכים לעשות את כל הדברים כמו שצריך ולא ללכת על הפיצולים בגלל שזה הטרנד, או זה מה שיכול להביא בתיאוריה את הכסף. וגם אם אנחנו מפצלים דירה, ואנחנו כבר עושים את הדבר, הזה בוא נעשה אותה כמו שצריך. הרי גם כשאנחנו משפצים דירה, או בונים דירה, אנחנו צריכים לשפץ את זה במיטב החומרים עם מיטב בעלי המקצוע, לא לחסוך בשקל, לראות את מי אנחנו מביאים, לראות את התשתיות שאנחנו עושים אותם מחומרים תקניים והכל, אבל כל זה עוד נדבר בפודקאסטים הבאים. אז אני רוצה לסכם. אני חושב שהסיכום אומר קודם כל שההמלצה שלי היא תפעלו לפי החוק. תהיו יצירתיים, אני עכשיו מתכנן דירות בבאר שבע, בעיר העתיקה, מי שרוצה מוזמן לראות. אני מתכנן אותן ברמה של דירות שותפים, אני הולך לעשות איזה סוג של מגורים משותפים. אני הולך לעשות את זה עם סוויטות, עם יחידות, לא סוויטות, תקראו לזה עם master bedroom, עם מטבח משותף אבל הכל ברמה, הכל באיכות, הכל בטוב, ובחוכמה שאנשים ירצו לגור ביחד יהיה להם את המתקנים המתאימים והכל יעבוד נכון. אז אפשר להיות יצירתיים, תחשבי מחוץ לקופסא, תחשבו איך אתם יוצרים לכם כמה שיותר מתוך דירה מסוימת. אל תהיו הרעים האלה ששמים 20 אריתראים או עשרה, אל תעשו חדרים של עשרה מטר ואל תעשו כל מיני דברים נוראים, תתחשבו במי שאומר לגור. אתם יודעים, לקחתי עכשיו ייעוץ של אדם בשם עמנואל אלון שמייעץ לי בבדיקת אפשרויות של תיירות, הוא אמר לי, צחי, תכבד את האנשים, תעשה להם חדרים יפים, חדרים גדולים. הוא לא היה צריך להתאמץ בגלל שברגע שהוא פתח את התוכניות הוא אמר לי אני רואה שכבר עשית. אנחנו נכבד את מי שיגור אצלנו, הוא יכבד אותנו חזרה. תעשו דירות כמו שצריך, תמקסמו את ההכנסות שלכם בדירות חוקיות, תישנו טוב בלילה בלי שמחר מישהו יכול להגיד לכם: "אני לא משלם". דרך אגב, אני כתבתי על זה פעם מאמר על אדם שאמר לי פיצלתי, פתאום הפסיקו לשלם לי ואני לא יכול לגבות, אני לא יכול לאכוף, אל תהיו בחיים בידיים של אף אחד. אתם יודעים שזה אחד המוטואים לחיים שלי, תהיו אתם אלה שבסדר, להבדיל מהשוטר שהולך לתת לכם דו"ח ושם את הכובע כי הוא יודע שבלי כובע הוא לא חוקי. תהיו אתם אלה שידיכם נקיות, תהיו אתם אלה שעושים נכון, אלה שמטפלים בדירה, אלה שפועלים במסגרת החוק ולא תהיו בידיים של אף אחד, ואתם רק תנצחו ותצליחו. אני חושב שאת המסר שלי לגבי פיצול הדירות העברתי, אני חושב שכל מילה נוספת תהיה מיותרת, ואני מזמין אתכם להמשיך ולהקשיב לנדל"ן בשידור. כאן צחי קווטינסקי ונדל"ן בקלות שנפרדים מכם, וניפגש בפודקאסטים הבאים. תודה שהקשבתם, להתראות.

צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.