שוק הקרקעות החקלאיות מסוכן ורווי הבטחות שווא. אך ככל שמאמירים מחירי הדיור, רבים מנסים בו את מזלם בתקווה לצוד מציאה. במקרים מסוימים, הקונים לא יודעים שעל הקרקעות שהם רכשו לא יבנו לעולם
"הסיפור שלי נגמר במזל אמנם — אבל הוא לקח ממני שש שנים של תחושות קשות. הסתובבתי בהרגשה שרימו אותי", מספר נעם (שמו המלא שמור במערכת). נעם השקיע 250 אלף שקל בחולות ליד חדרה לפני קצת פחות מעשור, ורק באחרונה הצליח להשיב את כספו בחזרה. הוא חלם על השקעה נדל"נית שתשביח את חסכונותיו. "היה לי מעט כסף פנוי, וחיפשתי מה לעשות איתו", הוא מספר. "נתקלתי בפרסומים לרכישת קרקעות להשקעה ליד חדרה, בגבעת אולגה. ראיתי את הבנייה באיזור הזה, תוכניות שכבר קרו — והכל היה נראה פשוט ומבטיח.
"כשפגשתי את החברה שמאחורי הפרסומים, הם דיברו על 4–6 שנים שיעברו עד שאראה את הדירה", הוא אומר. "הם שיכנעו אותי שבינתיים ערך הקרקע יעלה — פי 3–4 לפחות. לקחתי עורך דין שילווה אותי בתהליך, וחתמתי על העסקה. רק בדיעבד הבנתי שהוא לא ממש עשה את העבודה".
אחרי שנתיים החל נעם להרגיש שמשהו בעסקה שחתם אינו כשורה. "הרגשתי שדברים לא זזים, ועלו לי לא מעט שאלות. כשפניתי לחברה בקושי ענו לשיחות. הרגשתי שאין עם מי לדבר". בנקודה זו הוא הבין שהוא חייב לצאת מהעסקה ולמכור את המגרש. הפעם בחר בעורך דין אחר לליווי. "כשפירסמתי את הקרקע למכירה ודיברתי עם מתעניינים פוטנציאליים, נתתי את כל הפרטים — שאת רובם לא היה לי כשנכנסתי לעסקה. יש כאלה שהימורים כאלה מתאימים להם, ושיכולים לחכות או להשאיר קרקע לדורות הבאים — אבל אצלי זה לא המצב. רק בדיעבד הבנתי שמכרו לי חלומות. משהו שאולי יקרה ואולי לא, אבל בטח לא בזמן הקרוב. היום אני מבין שניצלו את התמימות ואת חוסר הידע שלי, ובזמן שחשבתי שעשיתי את עסקת חיי — בסך הכל שמתי את הכסף על סיפור".
שוק הקרקעות החקלאיות מסוכן ורווי הטעיות ואכזבות. אך ככל שמאמירים מחירי הדיור, רבים מנסים בו את מזלם, בתקווה לצוד מציאה מהסוג שחלשי הלב לעולם לא ישיגו. על פי נתונים אחרונים של רשות המסים, ב–2021 בוצעו 4,928 עסקות בקרקעות חקלאיות ברחבי הארץ, ו–4,430 בשנה קודם לכן. מרבית העסקות מבוססות על ציפייה של הרוכשים לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים — שינוי שיקפיץ את ערכה בעשרות מונים ויעשיר את בעליה.
בהרבה מקרים, הציפייה לשינוי ייעוד איננה משוללת בסיס. לנוכח התחזיות הדמוגרפיות והמחסור בקרקע זמינה לבנייה, המדינה נדרשת לבנות 1.5 מיליון דירות חדשות בתוך שני עשורים. משמעות הדבר היא ששטחים חקלאיים גדולים אכן יהפכו למרבצי נדל"ן מבטיחים. אך לא בכל מקום, ובמפה התכנונית המתהווה של ישראל, הדינמיות איתנה וסימני השאלה רבים.
- קרקע חקלאית ברמת השרון נמכרה ב-135 מיליון שקל
- מצוקת דיור? השטחים האטרקטיביים שלא בונים עליהם
- "בכל מקרה תרוויחי": החברה שמציעה קרקע ב-300 אלף שקל – ולא מגלה דבר קטן
"ברכישה של קרקע חקלאית אין שאלה של אם זה יקרה — זו רק שאלה של מתי", מתעקש בכל זאת מ.ש. ממחברת עמית גרופ, המשווקת קרקעות חקלאיות בצמוד לגבול הצפוני של שדה ורבורג, מושב בדרום השרון. שיחות עם משווקי קרקעות אחרים מגלות שזאת מנטרה שגורה בענף. אלא שמשהו בפרסומיה של עמית גרופ ושותפתה אטרה נדל"ן ברשת תפס את עיניי.
באחת הכתבות השיווקיות של החברה יעצה בזהירות משפטנית: "בעוד מחירי הדירות ממשיכים לנסוק ומקשים על רכישת דירה להשקעה, קרקעות בשדה ורבורג למכירה בכלל, ובפרויקט שדות ורבורג של אטרה נדל"ן ועמית גרופ בפרט, הן הזדמנות שכדאי לבחון בכובד ראש. זוהי הזדמנות לרכוש קרקע במחיר נמוך שעשוי להניב תשואה של מאות אחוזים בעתיד". החלטתי לבדוק את העניין מקרוב.
את הפגישה עם ש קיימתי במשרדים המעוצבים של חברת עמית גרופ בבני ברק. בחדר הקטן תלויה מפת הפרויקט על קיר אחד — ושער מגזין מוכר ממוסגר על קיר שני, ועליו מרוחה תמונתם של מנכ"ל החברה, יצחק פרנקל, וזוגתו הדוגמנית, טיטי איינאו. "אני לא רוצה לבזבז לא את זמני ולא את זמנך — זו לא עסקה שמתאימה לכל אחד", אמר לי ש כשהתיישבתי מולו ושיתפתי אותו בחלום הנדל"ן הפרטי שלי. בפירוט ובזהירות הוא עמד על הסיכונים הכרוכים בעסקה: "זו קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה, ועוד לא הגיעה לוועדות — אבל ההערכות המקצועיות של שמאי הפרויקט הן שעוד 8–11 שנים כבר נוכל לבנות. מההיכרות שלי עם המורכבות של הליכי שינוי ייעוד ותכנון בישראל — על זה הייתי מוסיף עוד שנתיים לפחות".
כשהעליתי חשש שהפרויקט לא יראה אור לעולם, ביטל ש את הרעיון על הסף: "אם זה לא יקרה עוד 8–11 שנים — זה יקרה עוד 20. אבל אין סיכוי שלא תהיה שם בנייה. כבר היום אנחנו במחסור של עשרות אלפי דירות בשנה — ופשוט אין איפה לבנות"
במהלך הפגישה נפרשה בפניי הצעה להשקעה של 250 אלף שקל ביחידת קרקע של רבע דונם — שתהפוך ביום מן הימים (בהסתייגות משפטית נדרשת) לדירת גג או דירת גן במושב שדה ורבורג היוקרתי. הפרויקט, על פי מצגי החברה, שוכן על קרקע פרטית בת 90 דונם שחלקים ניכרים ממנה נמצאים בבעלות השותפות של אטרה ועמית גרופ, ומתוכם 30 דונם משווקים לציבור המשקיעים. "עד כה מכרנו 12 דונם. רוב האנשים קנו חצי דונם ויותר — ויקבלו בסוף התהליך שתי יחידות גג וגן או בית צמוד קרקע של 300 מ"ר", מסבר ש את אוזני.
אף שכבר התחלתי להשתכנע, ש לא האיץ בי לסגור את העסקה, וגם תמך בהצעתי לשכור שירותי עורך דין שילווה את התהליך. ועדיין, את מורכבות התמונה המלאה של הפרויקט, שעשוי גם לא לראות אור לעולם — ממאן ש לשים על השולחן.
"לא קונים מגרשים לפני שבודקים"
בשדה ורבורג הובעה התנגדות עיקשת לפרויקט, ובמאי האחרון היא התגלגלה לכדי תביעה. התביעה הוגשה נגד עמית גרופ בע"מ, אטרה יזום נדל"ן והעומדים בראשן לבית המשפט השלום בתל אביב. על התביעה חתומים הוועד המקומי והאגודה השיתופית בשדה ורבורג, ובמסגרתה נטען כי בניגוד לפרסומי החברות, האדמות המשווקות אינן חלק משטח המושב.
לפי התביעה, הפרסומים והדברים שהוצהרו בהסכמי החברה מול לקוחותיה "אינם אמת, שכן המקרקעין אינם חלק ממושב שדה ורבורג, אינם משויכים אליו מוניציפלית, ואינם עתודת קרקע של המושב. התובעים גם מתנגדים לכל שינוי בייעוד של המקרקעין". התביעה הסתיימה בפשרה בין הצדדים.
עו"ד עודד שלזינר, ממשרד שלזינגר אלמוגי ושות', שייצג את המושב: "התביעה הוגשה אחרי נהירה עצומה של אנשים שפנו למזכירות המושב בעקבות הפרסומים השיווקיים האלה. פנו אלינו 15–20 איש ביום. הציגו להם מצג שלפיו הקרקעות יהיו חלק משדה ורבורג — אף שהמושב בכלל לא רואה אפשרות להוסיף את השטח הזה ולבנות שם, וגם המוכרים יודעים את זה".
גם בדיקה עם המועצה האזורית דרום השרון, שהשטח נמצא בתחום שיפוטה, העלתה תמונת מצב לא אופטימית במיוחד עבור רוכשי הקרקעות. "כרגע אין שם שום היתכנות לשום פרויקט", נמסר מוועדת התכנון המקומית, "הקרקע מסומנת כקרקע חקלאית — ולא לפיתוח". תמי גלס, מהנדסת הוועדה, אומרת כי "בתוכניות, ייעוד האזור הוא לנופש כפרי. הוא לא מיועד לפיתוח, ושינוי הייעוד מצריך התערבות ממשלתית. השטח הזה נמצא מחוץ למשבצת של שדה ורבורג. המושב מיצה את יחידות הדיור שהוא יכול לבנות לפי תוכנית המתאר הארצית, ובמושב לא רוצים להרחיב את המקצה".
עבור המועצה האזורית, הסיפור הזה לא חדש. ביוני האחרון, בעקבות ריבוי פניות שהגיעו לפתח המועצה מצד משקיעים ומתעניינים בקרקעות חקלאיות בפרויקט ובעוד פרויקטים דומים באזור, יצאה המועצה בקמפיין ציבורי ברשתות החברתיות: "לא קונים מגרשים לפני שבודקים!" נכתב שם, לצד הזמנה לבדיקה במחלקת ההנדסה של המועצה. "חשוב לנו להבהיר כי אנו לא מכירים או מקדמים תוכניות לבנייה על שטחים חקלאיים, גם אם הם פרטיים, וכי המועצה לא קשורה לפרויקטים שכאלה", נכתב בקמפיין.
בכך, הצטרפה המועצה האזורית למועצות ורשויות נוספות שבחרו באחרונה להרים דגלי אזהרה לתושביהן ולמתעניינים בקרקעות המשווקות בשטחן. "לפני שמשקיעים בחלומות ורוכשים קרקע בעיר — בודקים", הפצירה עיריית הוד השרון בתחנות הרדיו האזוריות. "יש ניצול או הסתמכות של חברות על חוסר ההבנה של רבים בציבור בכל הנוגע לתהליכים סטטוטוריים ותכנוניים", אומר אמיר כוכבי, ראש עיריית הוד השרון.
חברות מסתמכות על חוסר ההבנה של רבים בציבור בתהליכים סטטוטוריים ותכנוניים. צריך להבין מה באמת אמור לקרות במגרש ומהם לוחות הזמנים לפני ששמים עליו את כל החסכונות"
אמיר כוכבי, ראש עיריית הוד השרון
"הקמפיין הזה הוא שירות חשוב לציבור, משום שהמדינה לא מצליחה לפקח על החברות האלה". הוא מספר כי העירייה גם הגישה תלונות במשטרה על כמה מהחברות המשווקות. "זה בסדר להשקיע בקרקעות — אבל זה מחייב בדיקה מקצועית וזהירה. לכל הפחות צריך להבין מה באמת אמור לקרות במגרש שבו מתעניינים, ומהם לוחות הזמנים — לפני ששמים עליו את כל החסכונות", אומר כוכבי.
"עד שאין תוכנית בניין — אף אחד לא יודע מה יקבלו"
אף שהשוק הזה רווי סיכונים, פה ושם אפשר גם למצוא בו סיפורי הצלחה. "כמו בכל דבר, לתקשורת בדרך כלל מגיעים הסיפורים הפחות טובים — אבל זה לא מייצג את הכלל", אומרת שרון מוזס ביטון, מייסדת ובעלים שותפה בנדל"נשי – חברה לליווי נשים בהשקעות נדל"ן.
מוזס ביטון מספרת כי היא עצמה השקיעה עד היום בארבע קרקעות חקלאיות ברחובות, בהוד השרון ובבנימינה — שאחת מהן כבר הניבה לה הצלחה: "אחותי ואני רכשנו ב–2016 שתי קרקעות חקלאיות במזרח רחובות, בשטח של 230 מ"ר כל אחת. השקענו 220 אלף שקל למגרש — ומאז הקרקע עברה תהליך הפשרה מהיר בוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור; ע"כ). התהליך לקראת סופו, וכיום הקרקע כבר שווה בערך פי 4 ממה שקנינו אותה. בסופו של ההליך, כל אחת מאיתנו תקבל זכות לבניית 2 דירות". עם זאת, מוזס ביטון מסייגת: "זה לא אומר שאני ממליצה לאנשים לרוץ לקנות קרקעות ברחובות, וגם לא באותה שכונה. יש גם אנשים שקנו במרחק לא רב מאיתנו, באותו המרחב — ושם לא בהכרח יבנו גם בעתיד".
לדבריה זאת אמנם השקעה עם סיכון, אבל אפשר להקטין את הסיכון ולהגדיל את הסיכוי לרווח באמצעות בדיקות מקצועיות: "אני תמיד אומרת למשקיעות — זו לא השקעה שעושים עם סטופר. ונכון שלוקחים פה סיכון, אבל אם יודעים מה לבדוק ובאים עם כל הידע הנחוץ זה יכול גם בהחלט להיות סיכון יותר מחושב".
צחי קווטינסקי, יועץ בתחום הנדל"ן ובעל הפודקאסט "נדל"ן בשידור", קצת יותר מסויג: "לצערי, הסיפור של הקרקעות החקלאיות הוא ברובו אשליה. זה תהליך שגם כשיש בו אמת — קרקעות שיש סיכוי שיבנו בהן — יש שם מידה אדירה של חוסר ודאות וסיכון. עד שאין תוכנית מאושרת, אף אחד לא יודע מה באמת יקבלו, מתי, ואם בכלל", הוא אומר. "גם אם זאת עסקה של 150–250 אלף שקל ולא של מיליונים, חייבים לקחת אנשי מקצוע כמו עורך דין ושמאי לליווי בעסקה. שנית — זו וודאי לא עסקה להשקעה ראשונה. את אותם 150–250 אלף שקל הייתי ממליץ לאותו זוג לשים כהון עצמי לדירה בפריפריה, למשל להשכיר אותה כדי לכסות את המשכנתא — וליהנות מהשבחה".
על מנת לצמצם את הסיכון לציבור, מועצת שמאי המקרקעין במשרד משפטים פירסמה את תקן 22. "תקן 22 הוא חוות דעת שמאית שמחויבים לה מי שמוכרים קרקעות חקלאיות שעדיין לא זמינות לבנייה", מסביר עו"ד רענן מרום ממשרד מרום עדני, העוסק במקרקעין. "חוות הדעת הזאת צריכה להבהיר לקונה הפוטנציאלי מה המצב התכנוני של הקרקע, מה השווי הנוכחי שלה — ומה השווי ההיפותטי שלה. כלומר, הערכת שווי שמבוססת על התוכניות, על פי מידת היתכנות מסוימת שלהן".
גם הרשות להגנת הצרכן העלתה בשנים האחרונות הילוך באכיפת שיווקים מטעים של קרקעות חקלאיות. "ועדיין, עם כל זה — אנחנו רואים שפעם אחר פעם אנשים ממשיכים ליפול בפח", אומרת עו"ד חגית בן משה, מומחית לקרקעות חקלאיות, שותפה ומנהלת מחלקת ההתיישבות במשרד ברנע ג'פה לנדה ושות'.
"גם התקנות וגם התקן נועדו לתת לאדם הסביר את האפשרות לקבל את מלוא המידע לפני שיבצע את ההשקעה", אומרת בן משה. "ועדיין יש לא מעט פרטים שנופלים בין הכיסאות. יש לבדוק את המיקום — כשהקרקע קרובה לעיר, סיכויי ההפשרה לבנייה גבוהים יותר. יש לבחון את המצב התכנוני של השטח — האם קיימת תוכנית בנייה בדיון, באיזה שלב התוכנית נמצאת, והאם יש לה התנגדויות. גם תוכנית פשוטה וקטנה יכולה להמתין שנתיים שלוש עד לאישור. בתוכניות גדולות ההמתנה מגיעה גם לעשרות שנים. וכמובן שתמיד עלול להיות מצב של 'אחורה פנה' — תוכניות שמקודמות ויורדות מהשולחן, גם אחרי שנים, בגלל התנגדויות למשל, או התנגשות עם תוכניות אחרות, כמו המטרו".
בן משה מזהירה שערך הקרקע והפרויקט נקבעים במידה רבה על פי אחוזי הבנייה המאושרים בסופו של דבר. "הרבה מהחברות שמשווקות קרקעות כאלה משמיטות את הפרט הזה. צריך לקחת בחשבון את טיב הזכויות שרוכשים. במרבית המקרים, הקרקעות האלה הן בבעלות משותפת. משמעות הדבר היא שעל כל גרגר חול באדמה אני שותפה עם בעלי הזכויות האחרים — מה שיכול לייצר לא מעט מורכבויות. דבר אחרון, אך מהותי, הוא שרוב הקרקעות החקלאיות שמשווקות הן קרקעות מדינה. לכן הן כפופות לחוזי חכירה, שלרוב כוללים התניות מגבילות. לדוגמה, אם משתנה הייעוד של הקרקע, למדינה יש זכות לקבל בחזרה את הקרקע", אומרת בן משה.
מעמית גרופ נמסר: "החברה משווקת קרקע פרטית תחת תקן 22 המחמיר של משרד המשפטים. הסכמי משבצת ככלל לא חלים על קרקעות פרטיות, ואין לעניין זה משמעות על פוטנציאל הבינוי בקרקע או שיוכה המוניציפלי, ששניהם ייקבעו על ידי הרשויות המוסמכות.
"המושב הסמוך אינו הריבון, אינו מוסד ממוסדות התכנון, ואל לו לחשוב שבידיו ההחלטה לגבי עתיד הבינוי במדינת ישראל, גם לא במקרקעין שבשכנות לו. גישתם השלילית היא אויב הציבור, אינה עולה בקנה אחד עם צורכי הדיור במדינה, ולא תעצור אותנו מלקדם את תוכניותינו. כשתופקד תוכנית, יוכל המושב להביע את התנגדותו כחוק. עד אז הוא מוזמן להמשיך לרקוע ברגליו באי נחת.
"תביעת המושב סולקה כבר בשלב הדיון המקדמי. המושב קיבל את המלצת בית המשפט וזנח טענותיו חסרות הסיכוי. המועצה האזורית עוד תשלח את נציגיה הבכירים לברך בטקס הנחת אבן הפינה לכל פרויקט שייבנה. אנחנו רואים בתחום עיסוקנו שליחות ציונית שמסייעת להחזיק את בני הדור הבא בישראל. עובדה שלא ניתנת לוויכוח היא שכולנו גרים, עובדים ומבלים במבנים שנבנו על אדמות חקלאיות שהופשרו. כל קרקע חקלאית, בוודאי זו שצמודה לבינוי קיים, היא עתודה לשינוי ייעוד, והדבר מתבטא בשמאות שוויה".
