תודה למשתתפי הקורס
קוד הכניסה לסרטונים : 3924
צחי קווטינסקי
שיעור מס' 1
3.9.2024
שיעור מס' 2
10.9.2024
קורס 3.9.24 שיעור 2
סיכום השיעור ע"י ChatGPT
נושאים מרכזיים שנלמדו:
1. הכרת רישומי זכויות וטאבו
- הפרדה בין רישומים שונים:
- טאבו (לשכת רישום מקרקעין) – רישום זכויות הבעלות בנכס.
- תקנון מוסכם ותקנון מצוי – חשוב לקרוא ולהבין את התקנון ברישום הנכס.
- בית משותף – חיוני לוודא שיש תיק בית משותף אם מדובר בבניין משותף.
- סוגי הערות בטאבו:
- הערות לטובת צדדים שלישיים (למשל רשות העתיקות או הלוואות).
2. התמודדות עם בעיות רישום וזכויות
- שיתוף זכויות (מושע):
- מושע הוא מצב בו אין חלוקה ברורה של נכס משותף.
- נדרשת עבודה לתקן ולהבהיר רישומים, ולעיתים חתימות של כל בעלי הזכויות.
- מכתבי כוונות:
- מכתב כוונות לפירעון משכנתא – לביצוע תשלום מלא כדי לשחרר שעבוד.
- מכתב כוונות לגרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר.
3. עבודה מול דיירים וסיכוני שוק
- פינוי דיירים:
- יש להשתמש בכלים משפטיים בצורה מסודרת, כמו תביעת פינוי, ולא לנסות פתרונות כוחניים.
- חשוב להכיר את ההשלכות הכספיות הכרוכות בפינוי דייר.
- ניהול דיירים:
- כאשר מתמודדים עם דיירים בעייתיים, יש לפעול ברגישות ולהימנע ממצבי קיצון שיכולים לגרום להוצאות משפטיות כבדות.
4. בדיקות מוקדמות לנכס
- מסמכים לבדיקה:
- תיק בניין בעירייה – לבדיקת היתר הבנייה והתאמה לתשריט.
- מסמכי טאבו ותיק בית משותף – לבדיקת זכויות בעלות.
- חריגות בנייה:
- חשוב לוודא שהנכס תואם להיתר הבנייה.
- במקרים של חריגות, יש לבדוק את המשמעות עם שמאי מוסמך.
- מבנים מסוכנים:
- בדיקת תיק מבנים מסוכנים בעירייה כדי לוודא שאין ליקויים משמעותיים.
5. שמאות ותמחור נכסים
- שמאות מוקדמת:
- שמאות מוקדמת נדרשת במיוחד במקרה של חשש לחריגות או בעיות משפטיות.
- השמאי בודק את הערך והשימושים האפשריים בנכס.
- שמאות למשכנתא:
- דוח מקוצר מול בנק למשכנתא מתמקד בעיקר בערך ובחוקיות הנכס.
6. הכנת תוכנית פעולה להשקעה
- מיפוי פיננסי:
- הכנת טבלה מפורטת הכוללת חשבונות, פיקדונות, הלוואות, והכנסות נטו.
- תכנון עתידי:
- לקיחת בחשבון הוצאות עתידיות (כמו חתונה או בר מצווה) כדי להימנע ממכירה בלחץ.
- ניהול סיכונים:
- שמירה על עתודת מזומנים והיערכות לשינויים בלתי צפויים, כמו שינויים כלכליים גלובליים.
7. תפקידו של המשקיע בניהול העסקה
- מנהל עסקה:
- המשקיע הוא "מנכ"ל העסקה" ועליו לוודא שכל הגורמים (עורכי דין, שמאים, מתווכים) פועלים כראוי.
- בדיקה אישית:
- הבנה של תהליכי הרישום, התכנון והביצוע בנכס.
- יכולת לזהות בעיות מוקדם ולפעול לתיקונן.
מסקנות מרכזיות
- ניהול השקעה בנדל"ן דורש ידע מעמיק והתמצאות בפרטים הקטנים.
- עבודה מסודרת עם בעלי מקצוע ושמירה על תיעוד וניהול נכון של תהליך הרכישה חוסכים טעויות וכסף.
- השקעה חכמה היא השקעה שמבוססת על בדיקה מקיפה, תכנון נכון וראייה קדימה.
שיעור מס' 3
17.9.2024
שיעור מס' 4
24.9.2024
שיעור מס' 5
8.10.24
שיעור מס' 6
15.10.24
שיעור מס' 7
29.10.24
שיעור מס' 8
5.11.24
שיעור מס' 9
12.11.24
שיעור מס' 10
19.11.24
שיעור מס' בונוס
26.11.24
שיעור מס' 11
3.12.24
שיעור מס' 12
10.12.24
מחשבון עלויות הדירה של צחי קווטינסקי - לחצו על התמונה
המדריך לרכישת דירה - תהנו!
רשימת משימות ברכישת נכס/דירה
