המחזוריות במחירי השכירות – ראיון עם צחי קווטינסקי דמרקר 3.8.18 - צחי קווטינסקי

המחזוריות במחירי השכירות – ראיון עם צחי קווטינסקי דמרקר 3.8.18

כתבתו של העורך הראשי של מדור הנדל"ן בעיתון THE MARKER , מיום 3.8.18
"תקופת השיא של השכרת הדירות מתחילה במארס ומגיעה לשיא בחודשי הקיץ. לאחר מכן, בספטמבר ־אוקטובר, היא מתמתנת, כי אנשים לא אוהבים לחפש דירות בחגים ובחורף", מסביר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים שמחפשים דירות זולות בפריפריה. ההפרשים בין שיא המחזוריות לשפל הוא כה רב, עד שלדבריו יש מקרים שבהם הוא מציע לשוכר שאמור לצאת מהדירה לקראת החגים להאריך את חוזה השכירות עד ליוני במחיר מוזל, ולפעמים אפילו "מצחיק", כהגדרתו.

חכו לאחרי החגים: כך יכולים שוכרי הדירות לחסוך מאות שקלים
המחזוריות הקבועה בשוק הדיור עולה לשוכרי הדירות ביוקר ■ ניתוח לפי נתוני yad2 מגלה מהו החודש היקר ביותר בכל הערים הגדולות ומתי מחירי השכירות צונחים שוב

רוצים להיכנס לדירה בשכירות? כדאי לכם לכוון לאחרי חגי תשרי, חודשים שבהם מחירי השכירות יורדים באופן עונתי בכמה אחוזים. רוצים להשכיר דירות? כוונו ליוני־יולי, אז מחירי השכירות נמצאים בשיא. כך עולה מניתוח שמתבסס על נתוני yad2.

הדינמיקה של שוק השכירות שונה משוק הדירות למכירה בכמה פרמטרים. אחד מהם הוא גמישות גדולה מצד בעלי הדירות שנועדה לווסת את מחירי השכירות, בהתאם למצב הנתון של השוק. זאת, לעומת איטיות רבה והקושי שבו נתונים משפרי דיור שמוכרים את דירותיהם. אלה מחשבים לא רק את מחירי הדירות שהם מוכרים, אלא גם את מחירי הדירות שהם רוצים לרכוש, מה שמקשה עליהם להוריד מחירים במהירות.

במצב של שוק רדום, משקיעים עומדים בפני שתי אפשרויות: להוריד את שכר הדירה ולהתאימו למצב השוק הנתון; או להיתקע איתה לתקופה נוספת שבה לא יקבלו דמי שכירות, ואף ייאלצו לשלם ארנונה, מסי ועד בית ועוד – מה שיפגע בהם בצורה קשה. לאור זאת, הם מגלים נכונות רבה יותר להתפשר ולהוריד עשרות שקלים מדמי השכירות החודשיים.

מה שמאפיין את שוכרי הדירות בחלק גדול מהמקרים, הוא היותם בדרך כלל בגילאים צעירים יחסית, רווקים, פנויים או בעלי משפחות קטנות או סטודנטים. זה הופך אותם לבעלי יכולת מוגבלת לעמוד בדמי השכירות, ומחייב את בעלי הדירות להתחשב במצב. כשמדובר בסטודנטים, הם מעדיפים מגורים בסביבות המוסדות האקדמיים, מה שמאלץ אותם למתוח את יכולתם הכלכלית כדי לעמוד בדמי השכירות, משום שכמותם יש אלפים שמעוניינים בשכירות באותו האזור. משפחות ששוכרות דירות במקומות מסוימים מתקשות לא פעם לעבור למקומות אחרים עם תום תקופת השכירות, עקב המחויבות למוסדות החינוך לילדים, והחברויות שהם רוקמים במהלך שהותם בשכונה.

רד עלה, עלה ורד

הניתוח שלנו, שנערך על בסיס דירות 3 חדרים בתל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע, בתקופה שבין ינואר 2015 ליוני 2018 הגביל עוד יותר את איפיון השוכרים – בכך שמדובר על דירות שאהודות במיוחד על סטודנטים ועל זוגות צעירים.

שני ממצאים בולטים עלו מהבדיקה: ראשית, במהלך התקופה הנסקרת, שלוש שנים וחצי, מחיר השכירות הממוצע הנדרש על ידי בעלי דירות על דירות 3 חדרים עלה בכל הערים שנבדקו: בבאר שבע המחיר עלה ב-14.6%; בתל אביב המחיר עלה ב-13.2%; בחיפה ב-8.4%; ובירושלים ב-5.6%. ואולם המחירים לא עלו בצורה ליניארית, וקיימת שונות רבה בין דפוסי ההתנהגות של השווקים המקומיים.

מדובר על עליות גדולות יותר מאלה המחושבות במדד שירותי דיור של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הלמ"ס חישבה בתקופה הנסקרת עלייה כלל ארצית של 3.6% במחירי השכירות, ואולם מובן שהתנודות במחירים אינן אחידות, ומשתנות ממקום למקום. החישובים שמובאים כאן נערכו בערים מסויימות בלבד, ולא על בסיס עסקות שנחתמו, אלא לפי מחירי שכירות מוצעים.

הממצא השני שעלה מהבדיקה הוא סוג של מחזוריות במחירים, שחוזרת על עצמה באופן די מדויק: מחירי שכירות גבוהים שמגיעים לשיא ביוני־יולי, ולאחר מכן ירידות, שמגיעות לשיא בספטמבר־נובמבר. אמנם מדובר בירידות שמתבטאות ברוב המקרים בעשרות שקלים בחודש, ואולם בתל אביב ובירושלים הפרשי המחירים הממוצעים בין חודשי השיא לחודשי השפל חצו את רף ה-100 שקלים, מה שעשוי להצטבר ליותר מ-1,200 שקל בשנה. הסיבה היא שככל שהמקום יקר יותר, הירידות במחיר גדולות יותר.

בתל אביב ניתן להבחין בדפוס של עליית מחירי שכירות במחצית הראשונה של השנה, עד יוני, אז נרשמת ירידה של 2%-3% שמגיעה לשיא בחודשי חגי תשרי, ספטמבר־אוקטובר, ולאחר מכן הם שבים לעלות.

בירושלים התנודתיות במחירים רבה יותר. ב-2015 מחירי השיא במחצית הראשונה של השנה הושגו באפריל וביוני, ולאחר מכן ירדו ב-3.5% עד לשפל שהגיע דווקא בנובמבר־דצמבר. המחירים עלו שוב לשיא ביוני 2016, ולאחר מכן ירדו בכ-1.5% באוגוסט־אוקטובר. המחירים שוב עלו והגיעו לשיא במאי־יוני 2017, ולאחר מכן ירדו ב-2% עד לשפל בנובמבר 2017 – ומאז עלו שוב. דווקא ביוני השנה המחירים ירדו, תופעה לא רווחת בשנים האחרונות, שייתכן ותשתנה בחודשים הקרובים.

בחיפה, מחירי השכירות עלו כמעט ברצף בין ינואר 2015 למאי 2017, וירדו במחצית השנייה של 2017, עד למארס השנה. ברבעון השני של השנה הם שבו לעלות. עדיין ניתן לראות כי השיאים השנתיים של מחירי השכירות, היו ביוני־יולי – תחילה ב-2015 ולאחר מכן ב-2017.

2018 עדיין לא הסתיימה, ואולם נכון לנתונים המעודכנים, מחירי השכירות הגבוהים ביותר שנקבעו השנה נרשמו ביוני. 2016 היתה שנה חריגה, שכן מחירים השכירות אמנם עלו ביוני, אך לא ירדו לאחר מכן, עד לאוגוסט 2017. לאחר מכן, כשירדו, שיעור הירידה שלהם היה גבוה יותר והגיע לכ-3.5%. במהלך 2018 המחירים צברו עלייה, וביוני נרשם המחיר הגבוה ביותר – אך עדיין לא הגיע לרמה של יוני־יולי 2017.

הסטודנטים משפיעים על המחירים

"תקופת השיא של השכרת הדירות מתחילה במארס ומגיעה לשיא בחודשי הקיץ. לאחר מכן, בספטמבר־אוקטובר, היא מתמתנת, כי אנשים לא אוהבים לחפש דירות בחגים ובחורף", מסביר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים שמחפשים דירות זולות בפריפריה. ההפרשים בין שיא המחזוריות לשפל הוא כה רב, עד שלדבריו יש מקרים שבהם הוא מציע לשוכר שאמור לצאת מהדירה לקראת החגים להאריך את חוזה השכירות עד ליוני במחיר מוזל, ולפעמים אפילו "מצחיק", כהגדרתו.

כשמדובר בסטודנטים, ההבדלים בין גאות השוק לשפל מתחדדים. כך, המודל של שיא מחירי שכירות ביוני־יולי ושפל בתקופה של אחרי חגי תשרי מומחש בצורה החדה ביותר בבאר שבע: אחרי שיא מחירים ביולי 2015, המחירים ירדו ב-3.5% בנובמבר. המחירים עלו שוב והגיעו לשיא ביוני 2016, ולאחר מכן ירדו שוב ב-3.5% עד לשפל באוקטובר 2016; ביוני שנה שעברה הם הגיעו שוב לשיא, וירדו שוב, הפעם ב-3% עד אוקטובר של אותה שנה. ביוני השנה נרשמו מחירי השיא.

"באר שבע היא עיר סטודנטיאלית, שבה עיקר השוק חי בקיץ, ובנובמבר כבר אין למי להשכיר דירות", אומר חיים לוי, משקיע, מרצה בנושאי השקעה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". "משקיעים שרוכשים דירות בשלבים מאוחרים של הקיץ לוקחים בחשבון את המחזוריות הזאת. הם דואגים לנווט את חוזי השכירות הראשונים שלהם שיהיו לשנה וחצי – כך שחוזה השכירות הבא שלהם ייחתם בקיץ, כשהשוק פעיל".

התופעה היא לא נחלתם הבלעדית של שוקי השכירות שפונים לסטודנטים. בדיקה משלימה שעשינו בראשון לציון ובפתח תקוה, שתי ערים שמזוהות פחות עם שוכרים סטודנטים, העלתה כי המחזוריות הזאת מתקיימת גם בהן – אם כי בצורה פחות מובהקת מאשר בארבע הערים שנבדקו.

המשמעות היא שכמו שהמשקיעים משתדלים להמנע מהשכרת דירות בתקופת השפל, לציבור השוכרים יש יכולת מסויימת למתן את עליות המחירים, באמצעות דחיית מועדי התחלת השכירות לשליש האחרון של השנה. זה אמנם כרוך בקשיים ובסיכון מסויים – אבל יכול להשתלם.

 

עשוי גם לעניין אתכם..