לכתבה באתר אקונומיסט , לחץ על התמונה

14

משקיע הנדל"ן, צחי קווטינסקי, מגלה את הסודות להשקעה מוצלחת בנדל"ן ונותן על הדרך סקירה נדלנית על השוק בירושלים. 

 מתי התחלת לעסוק בתחום הנדל"ן?

 את צעדיי הראשונים בעיסוק בנדל"ן עשיתי בשנת 90', לאחר שעזבתי את שירותי בביטחון.

בתחילת דרכי עסקתי בעיקר בניהול נכסים משפחתיים. בשנת 1995 החלטתי להתחיל גם לבנות וכך בניתי מספר פרויקטים, בין השאר, בנין בשוק מחנה יהודה, קוטג'ים בפרדס חנה,  קוטג'ים במבשרת ציון ובניין בבית הכרם בירושלים. 

 מה היו הצעדים הראשונים שביצעת כדי להגיע למקום שאתה נמצא בו כעת?

 

אני ידוע כמי שחוקר לעומק בכל עניין בו אני עוסק, כך גם בנושא הנדל"ן. החל מהצעד הראשון ועד היום, הקפדתי בכל שלב על חקירת הפרטים המדויקים ולימודים, הן באופן עצמאי והן על ידי לימוד מאחרים. 

 לאורך כל התקופה מצאתי לנכון לבחור את בעלי המקצוע הטובים ביותר שילוו אותי בכל שלב ושלב במגוון הפעולות אותן ביצעתי, והעדפתי להגדיל שכרם, ובתנאי שיהפכו ל "מורים פרטיים" שלי, כל אחד בתחומו, באופן שיקדישו לי זמן רב יותר בסבלנות , על מנת שאלמד.

כך לדוגמא בכל פרויקט בניה, שכרתי שירותי מהנדס ומנהל פרוייקטים מוביל, אשר הקדיש לי בכל יום שעות ארוכות, הן בייעוץ וליווי הפרויקט, והן בלימוד הנושאים השונים שעלו ובחקירתם לעומק. 

 גם היום, כאשר אני עוסק בהוראת מקצועות השקעות הנדל"ן, אני מוצא עצמי יושב מידי בוקר, החל מהשעה  4:00 , קורא כתבות, חוקים ומידעים, הקשורים במגוון נושאי ההשקעות בנדל"ן, ובהחלט אני יכול להעיד על עצמי שאני אחד האנשים המעודכנים ביותר בכל הנושאים החדשים שעולים השכם וערב.

 בנוסף אני מנהל דף עסק פעיל בפייסבוק בשם "נדל"ן בקלות", בו אני כותב, עונה על שאלות, ומשתף את הגולשים בדעותיי האישיות. לאחרונה התחלתי להעביר סמינרי רשת באינטרנט – וובינרים חינם, מתוך מטרה להרחיב את הידע של כל אחד שמתעניין בעולם הנדל"ן.

 

איפה לדעתך הייתה נקודת המפנה בקריירה שלך? 

 נקודת המפנה המשמעותית ביותר הייתה לפני 5 שנים שהתחלתי ללמד במכללת Cash Flow את נושאי השקעות הנדל"ן, גיליתי עצמי מאוהב במקצוע זה של הוראת הנדל"ן וכיום אני מקדיש ערבים רבים מאד לעניין. אהבתי הרבה לאנשים, והרצון הרב להעניק מהידע הרב שקיים, ובודאי בזכות היכולת לעמוד לפני קהל ולהעניק מעצמי 100%, רק הופכים כל ערב לחוויה מעשירה ומיוחדת הן עבורי והן לאלפי תלמידיי.

 אני מוצא עצמי מסתובב בערבים, בקמפוסים של מכללתCash Flow  בחיפה , תל אביב , ראשון לציון ובירושלים, ומלמד כ-15 ערבים בממוצע בחודש, ובכל ערב אני כמו נטען מחדש מהאנרגיות החיוביות הרבות ומהאהבה העצומה והתגובות המדהימות שאני מקבל מתלמידיי.

 

איך אתה רואה כרגע את מצב שוק הנדל"ן?

 שוק הנדל"ן נמצא כיום במבוכה ובבלבול. לאור העובדה שכיום מופנים כל הזרקורים על משקיעי הנדל"ן ובעיקר מופנית "אצבע מאשימה", בטענה שהם אלו שגרמו לעליית מחירים ול"בועה", נעשות פעולות חסרות אחריות על ידי מובילי המשק וללא כל בקרה ומרכז.

 כך לדוגמא עניין העלאת הריבית: נכון ,משקיעים רבים התיישבו על הגדר ויצאו מהמשחק לזמן מה, ברם האם היה נכון להעלות את הריבית במשק על ידי הנגיד? והתשובה היא חד משמעית לא! הנגיד, שכוונתו טובה, פגע בדיוק במי  שרצה ל"הציל". דהיינו, הנגיד פגע ובעוצמה רבה בזוגות הצעירים ובאוכלוסייה החלשה, והרי על מנת להחזיר את תשלומי המשכנתא, על אותן דירות מגורים שעודד לרכוש, עליהם לשלם יותר, לעבוד יותר, או פשוט לוותר על לחם וחלב מתוך התפריט בשל הקצאת כסף רב יותר לתשלום לבנק.

 מיותר לציין כי משקיעי הנדל"ן נפגעו רק באופן זמני, שכן במיידי , הם ירוויחו פחות בשל עליית מחיר הכסף, אולם אין ספק שיעלו מחירי ההשכרה, ושוב תפגע האוכלוסייה החלשה ויפגעו הזוגות הצעירים שאין בידיהם היכולת לרכוש דירה. זאת רק דוגמא לנעשה בשוק הנדל"ן בארץ. אני יכול לתת דוגמאות רבות לעניין ואתן רק עוד אחת והיא: "בועת הנדל"ן":

בכל מדיה אשר נקרא לגבי מצב הנדל"ן בישראל, ניתקל בהצהרה חסרת אחריות האומרת כי קיימת בארץ בועה. ברם האם אנו יודעים להגדיר את המילה? ובכן ההגדרה של בועה היא "מצב בו מחירי הנכסים ,ו/או עלות השכרתם, הינה מעבר ליכולת הכלכלית של האוכלוסייה הגרה באותו איזור"   

 גורמים רבים משפיעים על מחירי הנדל"ן – וגורמים למצב של "הצע וביקוש". ברור לנו כי לא ניתן לקבוע קביעה זהה לשוק של מדינה שלמה, וכי בדיקת הבועה צריכה להיעשות באופן פרטני לכל איזור ואיזור ואפילו ברמה של שכונות שונות בכל עיר.

 כאשר אנו בודקים, למשל, את השוק בתל אביב, ברור לנו כי למרות שהמחירים גבוהים , אין עדיין בועה ולו בשל שני גורמים עיקריים:

  1. יכולתם הכלכלית של ה"שחקנים" המגוונים בשוק הנדל"ן הן הפרטיים והן העוסקים בתחום. 
  2. ההיצע הנמוך של דירות ומיעוט עתודות הקרקע הקיימים בעיר זאת. 

 דוגמא נוספת היא השכונה "הר חומה" בירושלים. בשכונה זאת נסקו המחירים בשנים האחרונות ובמקרים מסוימים אפילו הכפילו את עצמם מחירי נכסים, ברם, גם כאן, למרות המחירים הגבוהים, אין בועה ואנו עדים לעצירת עליית המחירים והתייצבותם, וזאת על פי היכולת הכלכלית המכסימלית של התושבים המאפיינים שכונה זו.

 לעומת זאת יש מקומות כמו שכונה ד' בבאר שבע ששם יש "סוג של" בועה, ולו בשל כניסת משקיעים חסרי אחריות, אשר השקיעו במקום ללא בדיקת מצב הביקוש , אלא כ"אפקט העדר" אחרי המשקיעים הראשנים שנכנסו וזכו לתשואות נאות על כספם, ואנו עדים לתופעה של עודף היצע של דירות לסטודנטים במחירים גבוהים יחסית לתשואה המתקבלת מהם.

לסיכום, אני יכול לכתוב עמודים רבים על מצב הנדל"ן בארץ ו/או לדבר שעות, והלוואי והייתה ניתנת לי ההזדמנות להוביל ולהשפיע על תהליכים להבראת שוק זה. בינתיים, אני נותן את חלקי כמי שמחנך את דור המשקיעים הבא, ומוביל אותם להשקעות אחראיות ומושכלות. 

 

מהם הדברים הכי חשובים לך בחיים? 

 הבסיס לחיי הם היושר והאמינות. עוד לפני ערך המקצועיות, אני מוצא עצמי מקפיד על יושר מוחלט הן בחיי האישיים, והן בחיי העסקיים. כמובן שאם נקפיד על מקצועיות, ירידה לפרטים ודיוק בכל מעשינו נוכל לפעול בצורה נכונה ומושלמת. עוד חשוב לי, להתמסר למשפחתי,  לקוחותיי ותלמידיי, בצורה מוחלטת, ולתת את כל כולי ללא כל פשרות, בדיוק, במסירות ובאמינות!

 איפה תרצה להיות בעוד כמה שנים?

 בעוד מספר שנים, אני רוצה למצוא עצמי כמי שמוביל דעת קהל. אני רוצה להפוך למי שמאות ואלפים באים לשמוע וללמוד מדרכו המיוחדת, וכמי שמוביל את משק הנדל"ן ואת העוסקים בו לענף שהבסיס בו הוא היושר האמינות והמקצועיות. אני מקווה שגם ילדיי ילכו בדרכי הייחודית.