עדכון לגבי ההתייחסות ראשונה בנושא פיצול דירות ( 17.1.12 )

כפי שכבר אמרתי , לא חתם עדין השר על התקנות , ואלו גם לא פרסמו ברשומות.

אני מצרף למאמר גם את הנוסח המוצע לתקנות הדירה הקטנה ופיצול הדירות , וזאת כפי שקבלתי ממשרד הפנים.

הערכתי כי לעולם לא ייחתם מסמך זה , שיש בו בעיות רבות והתנגדויות מהועדות המקומיות.

נוסח התקנות המוצעות ופרוטוקול הישיבה

להלן המאמר אותו כתבתי והמתייחס לנושא התקנה המוצעת:-
פיצול דירות

פיצול דירות או חלוקת דירות מגורים, הפך בשנים האחרונות לתופעה ידועה ושכיחה, מתוך מטרה להגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה.

היום יותר ויותר זוגות צעירים, אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא לגור בדירות שכורות, עד אשר יתבססו כלכלית ולכן גדל הביקוש לדירות שכורות ולפיצול שלהן.

בנוסף, ניתן לקבל תשואה גבוהה יותר מדירה מחולקת- עובדה שמעלה בסופו של דבר את שווי הדירה.

התייחסות ראשונה- הודעה לעיתונות בנושא פיצול דירות – 8.11.11

בתאריך 8.11.11, פורסמה תקנה – הודעה לעיתונות בנושא פיצול דירות.

התגובות לתקנה החדשה אופטימיות במיוחד. אני מגלה שמחה גדולה אצל משקיעים , אשר רואים בשר אלי ישי , את מי שמביא את הבשורה הגדולה למשקיעי הנדל"ן , וכמי שיגדיל את התשואות על הנכסים , ו   – "יוריד" מגב המפצלים הלא חוקיים את מחלקות הפיקוח והאכיפה ברשויות המקומיות.

קשה עדין להסביר את כל משמעות התקנה , שהרי הנוסח המלא טרם פורסם.

כפי שעולה מהפרסום , יהיו מספר מגבלות לפיצול:

  1. נדרש להיתר בניה
  2. נדרש לחתימת 75% מבעלי הדירות בבנין
  3. נוגבל לגודל מינימאלי של 30 מ"ר לדירה ( אין הגדרה לנטו או ברוטו )
  4. ניתן יהיה לפצל עד 30% מהדירות בכל בניין.
  5. נדרש לחו"ד מהנדס העיר שיתייחס לפיצול בכל איזור

מכיוון שלא ניתן לראות את הנוסח המלא , ברור לנו ששני הסעיפים הראשונים יעמדו לנו לרועץ.

  1. היתר בנייה – לא ברור לנו מה הדרישות שתוצבנה בפנינו כדי לקבל היתר. ידוע, שישנם תנאים רבים, לרבות מבחן התשתיות בבנין, דרכי גישה, פתרונות מיגון והבעיה הקשה מכל- תשלום היטל השבחה.
  1. חתימת 75% מבעלי הדירות – בעבר, פרסמתי מאמר בנושא הצפי לתקנה שבו טענתי בתוקף שסעיף זה הוא חובה וכי אין לאשר פיצול ללא הסכמת דיירים. כפי שגם אנו עדים בתמ"א 38 ובכל הגשת תוכנית הנוגעת לפגיעה בזכויות שכנים , אין לי ספק, שחתימה זו תעכב את רוב הבקשות לפיצול ואף תמנע את חלקן .
  1. "סוד גדול" הוא מה יהיה גורל הדירות המפוצלות כשתסתיים תקופת התקנה והאם נדרש פירוק והחזרת המצב לקדמותו – עובדה שתדליק אור אדום בפני כל המשקיעים.

להלן נוסח ההודעה לעיתונות , כפי שפורסמה ב5.10.11 באתר משרד הפנים:

"המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בראשות מנכ"ל משרד הפנים, עמרם קלעג'י, החליטה להמליץ לשר הפנים לחתום על תקנות המאפשרות פיצול דירות.

המדובר הן באפשרות לפצל דירות קיימות והן לפצל דירות שאושרו וטרם נבנו.

הצורך לפצל דירות עלה הן בשל העלייה במחירי הדיור והן בשל מצוקת הדיור בישראל.

מנתוני מחקר משרד הפנים, שהוצג למועצה עולה כי בעשור האחרון חלה התייקרות במחירי הדיור להשכרה בשיעור של 40% , כאשר עלויות השכרה לתוספת חדר מעל 3 חדרים הינה בשיעור ניכר .

עוד עולה מהנתונים כי בעשור האחרון חלה עלייה בגודל הדירות שנבנו, כאשר מגודל מקסימאלי של 140 מ"ר גודל הדירות עלה ל- 200 מ"ר. ההבדל נובע הן מהעלייה בסטנדרטים בבנייה והגדלת שטחי השירות והן בשל מדיניות הרשויות המקומיות המעודדות בניית יחידות דיור גדולות במטרה למשוך אוכלוסיות חזקות.

כן עולה מהנתונים שרק 17% מיחידות הדיור שנבנו בעשור האחרון הנן בנות 3 חדרים ומטה כאשר יתרת הדירות הנן בנות 4-6 חדרים.

מחקר משרד הפנים מצביע על מגמה של גידול בשיעור משקי הבית הקטנים 1-2 דיירים ( זוג מבוגרים, משפחות חד הוריות ורווקים), לדוגמא: בתל אביב וחיפה

כ- 70% – 60%  ממשקי הבית הינם בני 2 נפשות ואף בירושלים כ- 37% משקי הבית הינם בי 2 נפשות. לאור זאת עולה הצורך בבניית יחידות דיור קטנות  בכל הארץ .

בהתאם לתקנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה תהיה סמכות למשך 5 שנים למתן היתר לפצל דירות קיימות לדירות קטנות ובלבד שלא יהיו יותר קטנות מ- 30 מ"ר ובתנאי ש- 75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם, ההיתר ניתן בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר מקסימום- 30% מהדירות בבניין יפוצלו.

בנוסף ניתן יהיה לפצל  20% מהדירות בתכנון ממשלתי שאושרו וטרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה."

כל אלו שפיצלו דירות בעבר אינם תמיד זוכרים, כי אין התקנה בגדר "הכשרת השרץ", וכי כל מי שבבעלותו דירה מפוצלת צפוי לביקור הפקחים ולענישה שתכלול קנסות גבוהים ואף פירוק הקיים.

כשתפורסם התקנה  ואלמד אותה לעומקה – אשלים את המידע החסר במאמרי זה ואעדכן אתכם לגבי אופן הפעולה.