כתבה מ"טיים אאוט" תל אביב ובה רואיין צחי קווטינסקי לגבי :חוק שכירות הוגנת 28.7.17

סוף עידן החזירות? מורה נבוכים ל " חוק שכירות הוגנת "

 | מאת: גיא פרחי

חוק השכירות ההוגנת ייכנס לתוקפו בשבועות הקרובים, אבל כמה מכם באמת קראו אותו? בדיקת טיים אאוט ביררה האם באמת תפסיקו לשלם למתווכים, ואם יש סיכוי שבעל הבית שלכם יתחיל להתנהג כמו בנאדם. רמז: לא לגמרי

  • https://static2.timeout.co.il/media/2017/07/sizes/אילוסטרציה-דירהH_wo_680_382.jpg

עד שאושר החוק לשכירות הוגנת בקריאות שנייה ושלישית, לפני כשבועיים בלבד, אי אפשר היה למצוא בספר החוקים הישראלי תקנות המבקשות להסדיר את שוק השכירות כפי שהוא מתנהל כיום. במדינה הלוקה בקדחת נדל"נית חמורה הכירו עד כה רק בחוק הדיירות המוגנת המסדיר את זכויותיהם של הדיירים בדמי מפתח (פרקטיקה שנעלמה מן העולם כמעט כליל, וכיום בראש כל חוזה סטנדרטי נהוג להצהיר ממילא שחוק זה בטל ואינו רלוונטי – "והואיל ובדירה לא מחזיק כל דייר הרשאי להחזיק בה כדייר מוגן"). מובילי החוק לשכירות הוגנת (שיחול על חוזה שייחתם החל מ־19 בספטמבר), חברי הכנסת סתיו שפיר מהמחנה הציוני ורועי פולקמן ממפלגת כולנו, מיהרו להצהיר על מהפכה בשוק הדיור ועל התגשמותן של משאלות המחאה החברתית. אך בעלי הדירות הסתגלניים כבר עמלים על דרכי המעקף, ואנשי המקצוע, למודי הקרבות הנפוצים בשוק, מצננים את ההתלהבות בעקשנות. בין השורות המנוסחות בשפה משפטית קרה ובלתי קריאה לפרקים אפשר לזהות סעיפים מאכזבים למדי, אך גם לא מעט נקודות שביכולתן לעורר אופטימיות זהירה.

חילוקי הדעות בין אנשי המקצוע מתחילים בחשיבותו של החוק בכללותו. אחרי הכל הסעיפים שעסקו בפיקוח המחירים ונכללו בהצעת החוק המקורית משנת 2015 נפלו בדרך, בעקבות התנגדותה של שרת המשפטים איילת שקד כדי לאפשר את ההסכמה הרחבה. הצעת החוק המקורית אסרה על משכיר הדירה להעלות את דמי השכירות במשך תקופת הגבלה שאורכה שלוש שנים, ולאחר מכן הגבילה אותו לעלייה של שני אחוזים בשנה לכל היותר. בחוק הנוכחי אין כל הגבלה על העלאת שכר הדירה, מה שמעורר תהיות מהותיות בנוגע למשמעות שתהיה לו בפועל.

צחי קווטינסקי – בעל דירות המלווה משקיעים החפצים בפנסיה מבוססת השקעות נדל"ן (והעותר הראשי נגד הצעת החוק המחייבת מס על דירה שלישית) – תופס את החוק כריק מתוכן. "אין בחוק שום דבר מלבד עיגונו של חוזה השכירות כחוק", הוא אומר. "מה שנמצא פה כבר מופיע ממילא בחוזי השכירות שאנחנו מכירים. לא נכנסו לנושאים כמו פיצול דירות, חוזים ארוכי טווח ועליית מחירי השכירות. גם אני כבעל דירה חיכיתי לחוק חזק יותר שיעודד את הדיירים להישאר בדירה לאורך זמן. כל מה שיש פה זה חוזה שכירות סטנדרטי".

גיא כהן-טוהר – מנכ"ל עמותת קוד השכירות (השואפת לעודד שיח בין משכירים לשוכרים ומייצגת את שני הצדדים) – מוטרד בעיקר מן הניסוחים המעורפלים. "הבעיות המרכזיות בשוק השכירות נעוצות לא במה שכתוב אלא במה שלא כתוב. החוק החדש מכיל יותר מדי סעיפים כלליים המשתמשים בביטוי 'התנהגות סבירה'. אני ואתה לא יודעים להחליט תמיד מהי התנהגות סבירה. אם התפוצץ לך צינור בדירה לא בטוח שתהיה הסכמה לגבי מהו 'הזמן הסביר' לתיקון שלו. המטרה שלנו היא להסדיר את היחסים בין המשכירים לשוכרים כדי שלא יגיעו לבתי משפט, אבל החוק לא מכיל את הניואנסים המתבקשים, ולכן הוא יכול להביא יותר נזק מתועלת: יותר ויכוחים, יותר סכסוכים משפטיים".

לעומתם, חברת הכנסת שפיר מדגישה את הראשוניות של החוק בהסדרת שוק השכירות בישראל. "המטרה המקורית של החוק הייתה להסדיר את כללי המשחק בשוק פרוץ לחלוטין, שבו שוכרים נאלצים לשלם תשלומים עודפים על דברים שכלל לא קשורים לדירה וחיים בחוסר ביטחון מוחלט בנוגע למקום שבו הם מתגוררים", היא אומרת. "זו הפעם הראשונה שבה יש הגדרה למהי דירה ראויה למגורים, ושאי אפשר להעמיד להשכרה כל מיני חדרים שאין בהם מים זורמים, מערכת חשמל מסודרת או מנעול. הדבר השני הוא הסדרת כללי החוזה, שמונעת עלויות עודפות שבדרך כלל הוטלו על השוכר. החוק מכיל גם מנגנון אכיפה – השוכר יכול להוריד את תשלום התיקון משכר הדירה ולא צריך להיגרר לבית משפט".

סתיו שפיר

"מהפכה של ממש". שפיר בימי המחאה החברתית

לצדה עומד יובל שטלריד, מנהל ועד שוכרי הדירות הארצי, המדגיש את החשיבות הסימבולית של החוק. "לממשלה יש אידיאולוגיה כלכלית שלא רואה בקטסטרופת המחירים בשוק הדירות בעיה דחופה, אבל זה לא אומר שאי אפשר להיות חכמים ולקדם קודם כל מסגרת חוקית בסיסית לנושא השכירות", הוא אומר. "ברגע שאנשים יודעים ששוק השכירות למגורים מעוגן בחוק, ומי שעובר על החוק הוא עבריין, זה יוצר תבנית מציאות אחרת מאשר ריק חוקי וג'ונגל מוחלט. הממשלה מבינה ששכירות היא לא מוצר כמו עגבניות ושלאנשים יש זכות בסיסית לדיור".

רפורמה בדמי התיווך (לכאורה)

אחד הסעיפים החשובים בחוק השכירות נועד לשים קץ לחוסר השוויון בשימוש בשירותי התיווך. עד כה, כפי שיודעת כל שוכרת שגללה את "דירות מפה לאוזן" לפחות פעם בחייה, דמי התיווך חלים באופן בלעדי על השוכרים, אף שלרוב המשכירים הם אלו הפונים למתווך מלכתחילה. בחוק החדש נכתב: "השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר". אך כיצד אפשר להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים הללו באורח עקיף, אם בהעלאת שכר הדירה ואם בהתניות משונות כגון "דמי כניסה לדירה"?

"כל מה שנוגע לדמי התיווך עדיין לא ברור", אומרת נירית שמעוני, מתווכת ותיקה בשוק התל אביבי. "כשאני מפרסמת דירה אני מייצרת ערוץ שיווק. אם המשכיר פונה אליי, משמע שהוא רוצה את השירות שלי. מהבחינה הזאת, מה בעצם השתנה? כך או כך קשה לנבא כיצד ינהגו בעלי הדירות בנושא התיווך. יכול להיות שייקחו עמלה על החוזה, כפי שעושים מדי פעם משכירים המשתמשים בשירותים של עורך דין. יכול להיות גם שבעלי הדירה יפסיקו לתת למשרדי תיווך בלעדיות על דירות".

"הסעיף מנוסח על דרך השלילה", מוסיף עו"ד יובל סדן המתמחה בנדל"ן. "החוק לא אומר שהמשכיר יהיה זה שישלם את דמי התיווך, וכך הוא מייצר פתח לבעיות. הרי כשאתה מגיע לראות דירה מתיווך הדבר הראשון שהמתווך עושה הוא להחתים אותך על טופס שאתה משלם על שירותיו, כפוף לחוק המתווכים. זה פוטר את השוכר רק במקרים מסוימים מאוד, ומאחורי הכותרת אין כאן הרבה משמעות".

לעומתם שטלריד מוועד שוכרי הדירות שומר על אופטימיות. "נכון, יכול להיות שבדיזנגוף פינת המלך ג'ורג' ידם של בעלי הדירות תהיה על העליונה, אך אנחנו לא מדברים רק על מרכז תל אביב. צריך לזכור שנכנסים לפה עכשיו היבטים פליליים, ומשכיר דירה שיתחמן ויעקוף את דמי התיווך יהיה חשוף לתביעה. אם השוכרים יסתכלו על החוק בזלזול יכול להיות שהדברים יעמדו על כנם, אבל אם נבוא כקבוצה ונשתמש בכלים שהחוק נותן לנו, זה משהו שיכול לשנות מציאות".

מים זורמים זה אוברייטד? פרסום לדירת חלומות (מתוך עמוד הפייסבוק "דירות בישראל שמדכאות אותי")

מים זורמים זה אוברייטד? פרסום לדירת חלומות (מתוך עמוד הפייסבוק "דירות בישראל שמדכאות אותי")

"דירה ראויה למגורים"

סעיף נוסף שמטרתו לגבות את השוכרים מגדיר את התנאים הבסיסיים המתקיימים בנכס שאפשר להשכירו למגורים. על פי לשון החוק, גם הפעם על דרך השלילה, דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שמתקיים בה אחד מהבאים: "אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו". הצעת החוק הראשונית כללה סעיף שחייב את הדירה להיות גדולה מ־25 מ"ר, אך גם הסעיף הזה לא מצא את דרכו לנוסח הסופי.

"מדובר בדברים בסיסיים מאוד", אומרת שמעוני. "לא על עובש בקירות, לא על קילופים, לא על דירה בלי מזגן או עם רצפה שבורה. בדיוק כמו הנחת המוצא של מי אביבים, שלא תמנע מים מאף אחד מרוב שזה דבר בסיסי לקיום אנושי".

"מה שכתוב בחוק הוא אמורפי", מסכים קווטינסקי, "כמו שאומרים בצבא 'כוח סביר'. איך אתה מגדיר שהמערכות של הדירות תקינות? מישהו הגדיר נתון קונקרטי, כמו באיזו שנה החליפו לה את הצנרת? ניקוז זה ניקוז, לכל דירה יש אותו והשאלה היא באיזה מצב הוא נמצא. אני משפץ בימים אלה דירה ב־70 אלף ש"ח כדי שהיא תהיה ראויה למגורים, ועל פי החוק היא הייתה בסדר גמור גם לפני כן. יש פה התעלמות מגורמים שאנחנו, אנשי המקצוע, מכירים היטב – להרבה דירות ישנות אין הארקה בחשמל כי במרוצת השנים החליפו את הצנרת של הבניין לפלסטיק, ומערכת ההארקה הייתה מחוברת לצנרת הברזל. למה לא הגדירו בחוק שהמערכות הללו יבדקו על ידי חשמלאי? איך אפשר להוכיח באמת מה תקין ומה לא?".

כהן-טוהר מעמותת קוד השכירות חולק עליהם. לטענתו דווקא הסעיף הזה מגלם בתוכו את מרבית המשמעות הסימבולית של החוק. "ברור שהדברים המצוינים בסעיף הם טריוויאליים, אבל עצם האמירה היא חשובה. הסעיף מורה על הבנה שאלה חיי אדם. לדעתי ממילא לא היה צורך לדון בגודל הדירה. יש דירות של 25 מ"ר שאתה לא יכול לגור בהן בגלל הצורה שבה הן מתוכננות, ויש דירות קטנות שמתוכננות היטב. הכל תלוי בתנאים".

כלים להתמודדות עם בעל דירה קמצן

החוק החדש מסדיר את יחסי המשכירים והשוכרים בכמה מישורים: טווח הזמן במסגרתו יש להודיע מראש במקרה של אי הארכת החוזה (90 יום למשכיר, 60 יום לשוכר), גובה הערובות במזומן שהמשכיר מסוגל לדרוש מן השוכר (לא יותר מפי שלושה מדמי השכירות הנקובים לחודש) ומי נושא באחריות על תיקון הפגמים בדירה. במישור זה השוכר נושא בעלויות הנגרמות מ"שימוש בלתי סביר" בדירה, ואילו המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר, "בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום שקיבל דרישה". המשכיר יידרש לטפל בפגם שתיקונו דחוף ("שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר", כלשון החוק) בתוך "זמן סביר" ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה משוכר. סביר, אה?

בדירה של אורטל תורג' ואורי נגר. צילום: נמרוד סונדרס

"יש דירות קטנות שמתוכננות היטב". למשל הבית הזה ביפו (צילום: נמרוד סונדרס)

כך או כך, בעוד התנאים לסיום החוזה מקבילים למה שכבר נהוג בחוזה הסטנדרטי, והסעיף העוסק בגובה הערובות בעייתי בדרכו שלו ("עבור המשכיר הביטחון האמיתי הוא בשטר חוב שאינו זוכה להתייחסות בסעיף", אומר לנו סדן) – אפילו אנשי המקצוע הציניים ביותר מזהים את כוחו של החוק דווקא בסעיף הנוגע בתיקון הפגמים, המגבה את השוכרים מול קמצנותם של משכירים סוררים. על פי תוספת שנקבעה בראשית החודש, במקרה שבו המשכיר לא יתקן תקלה המופקדת באחריותו השוכר רשאי לתקנה בעצמו, להגיש קבלה ולקזז את הסכום משכר הדירה.

"זה סעיף מצוין", קובע קווטינסקי. "הוא טוב לשוכרים וגם למשכירים, מאחר ששוכר מרוצה שומר על הדירה שבה הוא נמצא. עד עכשיו בעלי הדירות נתנו את הטון והיינו יכולים להתמהמה, וכאן ניתן לשוכרים כוח נגדי. במקביל צריך לזכור שביטול צ'ק זו עברה פלילית, ובמקרה של קיזוז צריך לדרוש את הצ'ק בחזרה באופן מסודר".

"יכול להיות שבזכות הסעיף הזה בעלי הדירות יבינו עם מי שיש להם עסק", מוסיף שטלריד. "נכון, אם תבחר לקזז תיקון מול בעלי הדירה זה יעכיר את היחסים, ויכול להיות שהוא ישתמש בצעדים חוקיים ולא יאריך לך את החוזה. אבל מבחינה מסוימת, זה לא שהיום יש לך ביטחון לשכירות ארוכת טווח. זה עדיף מאשר להידפק במהלך השנה וגם להיזרק בסיומה. בכל מקרה, לא ייתכן שבמדינה עם תל"ג כמו של ישראל אנשים יחיו בפחונים בגלל בעלי אינטרס, והסעיף הזה מעביר מסר".

בעמותת קוד השכירות סבורים שאפשר היה לשפר את החוק בכל הקשור לסעיף הזה וליצור מערכת בוררות כנהוג במדינות כגון בריטניה וארצות הברית. "יש לי מקל גדול כנגד בעלי הדירות, אבל על בסיס מה אני מחליט שאני צודק?", מסביר כהן-טוהר. "בחוק לא מצוין אפילו סעיף המחייב הודעה מוקדמת לפני תיקון תקלה. זה עלול להוביל לדינמיקה בעייתית שתכלול חוזים דרקוניים יותר, או להתבטא בהעלאת שכר הדירה. הרי ככל שאתה פוגע בבעלי הדירות אתה פוגע בתמריצים שלהם לפעול בהגינות. המצב הנוכחי מעודד אגרסיביות הדדית ומצריך מנגנון של בוררות מהירה, שיחליט באילו מקרים נעשה אי צדק".

שכירות. דירה. מפתחות. צילום: Shutterstock

"הבעיות המרכזיות בשוק השכירות נעוצות במה שלא כתוב". (צילום: Shutterstock)

בולט בהיעדרו: פיקוח על מחירי השכירות

ראוי להשקיע מחשבה גם במה שנעדר מן החוק: ניסיון אמיתי להחיל פיקוח על מחירי השכירות שיעודדו באופן מעשי חתימה על חוזים ארוכי טווח. תקנות מסוג זה מוחלות כבר בערים כמו ברלין וניו יורק, ולדברי קווטינסקי יש בהן ערך גם למשכירים – דייר החסין מפני העלאת שכר דירה לא ימהר לעזוב את הדירה ולחפש דירה אחרת, שבה יוכלו להעלות את דמי השכירות עם כניסתו.

"אנחנו עובדים על פתרונות נוספים", אומר שטלריד. "החוק הנוכחי הוא השלב הראשון, אבל אנחנו עם הפנים קדימה. הגשנו לפני כחודשיים דוח למשרד האוצר שמראה כיצד יש לבנות דיור להשכרה ואיך מתמרצים בעלי דירות להשכיר באופן ארוך טווח. אין ספק שצריך לייצר מלאי חדש של דירות, מתוך הבנה שלא כולם צריכים לרכוש היום דירה, ודאי לא באזורי הביקוש. המדינה תצטרך לבנות באזורי הביקוש או להתערב במחירים, אבל ההון הפוליטי עדיין לא שם. יש רק פרויקטים בודדים, והדור שלנו זקוק לפתרון מיידי, גם בנושא המחירים".

לקריאת הכתבה בעיתון טיים אאוט עצמו