כחלון טוב למשקיעים ! או האם צעדי השר כחלון יביאו לפתרון "מצוקת הנדל"ן" בישראל ?!

ביום ה 15 מאי 2015, אישרה הכנסת את הקמת הממשלה הנוכחית, ובין השאר את מינוי חבר הכנסת משה כחלון לתפקיד שר האוצר, עם סמכויות ייחודיות וחריגות בתחום הדיור.
עוד בטרם דבר המינוי, הפריח משרד האוצר (ללא שר מכהן בפועל) "בלוני ניסוי" המכריזים על כך שהשר הטרי מתכוון להכריז על הגדלת מס הרכישה ל 25%.
הדבר הכניס את שוק הנדל"ן לסחרחורת. כל מי שהיסס האם לרכוש נדל"ן, מיהר ועשה מעשה, רק על מנת להספיק – לפני שהצעד הנורא ייצא לפועל.
טוב עשה השר כחלון, שבהזדמנות הראשונה יצא בתוכנית הטלוויזיה "פגוש את העיתונות" והכחיש את המספרים המופרזים. השר מבין היטב כי שוק הדירות להשקעה הינו הסיכוי היחידי של מאות אלפי משפחות מעוטות יכולת להשיג בעבור עצמן קורת גג. במידה ותהיה ירידה דרסטית בשוק הדירות להשכרה (ולהשקעה), המדינה בעזרת חברות כמו עמידר תצטרך לספק בעצמה דיור לאותן משפחות, כאשר המצב בפועל הוא שאין ביכולת עמידר לממש אפילו כיום את הביקוש לדירות לזכאים בפועל.
יחד עם זאת המהלך הראשון של שר העל לענייני שוק הנדל"ן, אירע כחודש בלבד לאחר בחירתו לתפקיד. או אז הנחית השר את המהלומה הראשונה על שוק הנדל"ן בצורה של הגדלת מס הרכישה ל 8%-10% על רכישת דירה נוספת (להשקעה).
במקביל החלו לצוץ זמירות נושנות ב"שידור חוזר" ממשרד האוצר, המכריזות על הקפאת שכ"ד באופן שינוטרל מנגנון השוק החופשי הקובע מחירים ע"פ היצע וביקוש.
המטרה הייתה מבחינת השר היתה חד משמעית: העלאת עלות הרכישה למשקיעי הנדל"ן, פגיעה בתשואה והורדת הכדאיות הכלכלית בעת רכישת דירות להשקעה, מבלי לחסל את השוק.
במהלך הטלטלות האמורות, כתבתי מאמר מקיף ואף התראיינתי בערוץ 2, במטרה להזהיר מפני "תיקון שוק הנדל"ן" ע"י פגיעה במשקיעים בלבד וגם לתת "אזעקת הרגעה" לכל מי שמבקש להשקיע בנדל"ן. השקעה בנדל"ן היתה ונותרה השקעה אטרקטיבית ולאו דווקא למי שמחפש את הרווח המהיר באמצעות עסקאות "אקזיט", אלא, בעיקר למי שמבקש לבנות לעצמו הכנסה פסיבית באמצעות רכישת נדל"ן מניב ובעיקר דירות מגורים להשכרה.
משנפלה ההחלטה נוצר מצב שהשר היה מחויב לטפל מידית ולקבוע שיעור מס הרכישה, שכן במידה ולא היה עושה זאת, היה שיעור המס חוזר להיות, כפי שנקבע ליום 1.1.15 : 3.5%, 5% וכן הלאה הכל בהתאם למחיר הנכס הנרכש. (השינוי הוקפא על פי חוק לאור פירוק הממשלה הקודמת ועד לאחר הקמת הממשלה הנוכחית).
הגדיל השר לעשות והטיל פצצה נוספת, בדמות הקדמת החלת התיקון ליום 24.6.15 במקום 1.7.15, במטרה למנוע ממשקיעי הנדל"ן לבצע רכישות טרם העלאת מס הרכישה.
אולם השר לא צפה שפעולה אלימה ופתאומית שכזו, מהיום להיום תגרום לטלטלה ונזק רב.
הקדמת תאריך החלת המס גרמה להיסטריה לא קטנה בשוק.
לא סוד הוא שביום 23.6.15 דלקו האורות ברבים ממשרדי עורכי הדין, ומשרדי התיווך עד השעות הקטנות של הלילה, על מנת להספיק ו "לזכות" לחסוך 3% יקרים מעלות הרכישה.
ברם, משהתפוגגה עננת "החיסכון", התגלתה התוצאה. הלחץ גרם למשקיעים לבצע החלטות חפוזות ולרכוש נכסים, שאין ספק שלו היה זמנם בידם, היו נמנעים מלרכוש אותם. בשיחות שניהלתי עם מספר משרדי תיווך בבאר שבע, לוד, חיפה, שמעתי את ה"נוסח" החוזר של: "הצלחנו ביום הזה להפטר מסחורה שעמדה לנו במשרד זמן רב".

עוד בטרם אושר התיקון, כפי שניתן היה ללמוד מפרסומי, היה ניתן להבין כי למרות כוונתיו של השר להוזיל את מחירי הנדל"ן ולבלום את רכישת הדירות להשקעה, הדבר לא יקרה והתוצאה אפילו תהיה הפוכה מזו שאליה התכוון "המשורר".
ואכן, חלפו סה"כ שבועות בודדים מאז החלת השינוי ו"עולם כמנהגו נוהג". שוק הנדל"ן קיבל אומנם "זעזוע בכנף" אולם, המשקיעים כבר מיהרו ותרגמו את עליית המחירים להעלאת מחירי השכירות ובכך "פתרו" את עלות הנכס שצמחה ב 3%.
אז מה קרה בינתיים ? מהן תוצאות הביניים להשתוללות בשוק הנדל"ן ?

1

ליבו של שר האוצר נחמץ, כשקיבל את הנתונים במשרדו, עוד טרם פרסומם בעיתון.

כשהבין עד כמה שגה וכיצד במו החלטותיו גרם לצונמי בשוק הדנל"ן, החליט השר "לפנות ללב" של המשקיעים ופנה בתחינה למשקיעי הנדל"ן כפי שבאה לידי ביטוי בציטוט הבא ואשר מזכירה לי את הביטוי הילדותי: "זה לא פייר" :

2

כלומר, שר העל לעניני שוק הנדל"ן, מבין שהקרב בו בחר (להלחם במשקיעים), הרחיק אותו מהניצחון במלחמה ובמו ידיו גרם לתוצאה ההפוכה. והשר פונה לאזרחים הרוכשים נדל"ן ע"פ חוק ומשלמים עליו מיסים, שלא לעשות זאת, כי "מה – כל אחד לעצמו ?".

השר מסיים את בקשתו באמירה שהחליט להלחם במשקיעי הנדל"ן והוא מאוד מקווה שזה יצליח.
הסקפטים שלא כ"כ האמינו בהצלחת התחינה + התקווה של השר, התעוררו למחרת בבוקר לכותרת:

3

אז נכון, שיש מי שבחר לוותר ולחכות עד יעבור זעם, ואולי אף בתקווה כי הבטחות השר כחלון יתממשו ומחירי הנדל"ן ירדו. אולם בשוק נותרו "שחקנים", משקיעי נדל"ן מקצוענים, אשר מבינים כי הפתרון הינו בתחום העלאת היצע הדירות וזהו פיתרון שאיננו מהיר וכי אם בכלל יבוא לידי ביטוי, לא יהיה זה בזמן הקרוב.

מכיוון שאין רע בלי טוב, שוק הנדל"ן קיבל שדרוג רציני באופן התייחסות המשקיעים לעסקאות הרכישה. אם עד כה פגשנו משקיעים שלא בדקו את העסקאות המוצעות להם, או שבדקו העסקאות במגוון שיטות "הזויות" ממבינים כי להשקיע בביטחון ובאופן ריווחי מחייב ידע מקדים.
כמו למשל, משקיע שעמו שוחחתי אתמול, ואשר אמר לי כי עד כה היה מבצע רכישות על פי אינטואיציה או "תחושת בטן". ועכשיו, למרות שאיננו שחקן חדש, הוא משנה את דרכיו. הוא רוצה לעשות עסקאות אך ורק לאחר שנבדקו ביסודיות מכל הבחינות, החל בחקר שוק מעמיק וכלה בניתוח פיננסי מדוקדק, ולכן בחר בי להובילו ולהדריכו בהמשך דרכו. אין ספק שמעתה נפגוש משקיעים המדייקים יותר ברכישות הנדל"ן ולא עושים זאת באמצעות "הרטבת האצבע והעמדתה אל מול הרוח".
ומה צופן עתיד שוק הנדל"ן ובעיקר זה המיועד למגורים, בחובו ?
העלאת מס הרכישה על דירות מ 5% ל 8%, כבר הבריחה הרבה משקיעים "לא מתוחכמים" מהשוק (כי עכשיו זה כבר לא כדאי…)
ולמה הם לא מתוחכמים ?
נניח שאנו רוכשים דירה להשקעה ב 600,000 ₪.
הגידול במס הרכישה הוא 3% ביחס למצב הקודם (כלומר 18,000 ש"ח תוספת מס וזהו) !
מי שמאמין שהשקעה בנדל"ן היא אפיק השקעה בטוח ורווחי לטווח ארוך – שינוי זה הנו זניח, שמכוסה בפחות מ 9 חודשי שכירות ולכן לא מייחסים חשיבות רבה מידי ל"גזירה" זו.
האם בגלל 18,000 ש"ח לא נשקיע באחת ההשקעות הכי ריווחיות ובטוחות במשק, השקעה שממונפת ע"י הבנקים בריבית בשיעור אפסי ?
ממילא תוספת תשלום זו תגולגל כמו תמיד על ציבור שוכרי הדירות, בדמות עליה בשכר הדירה והמשקיע כמעט ולא ינזק ממנה. ולכן, אנו המשקיעים נהנה ממבחר דירות להשקעה גדול יותר וגם אם לא תהיה ירידת מחירים, הרי שנוכל להנות ממבחר דירות איכותיות יותר.
אם יתווסף מס על שכ"ד – המס יגולגל במלואו לשוכרי הדירות שיספגו גם את זה.
כך שכל עיסוק של שר האוצר בנסיונות להורדת הביקושים יפגע בסופו של דבר בציבור שוכרי הדירות, שהן לרוב האוכלוסיות החלשות וקהל המצביעים המסורתי של מפלגות הקואליציה הנוכחית.
ממילא, עקב בריחת משקיעים מהשוק, תהיה ירידה בהיצע הדירות להשכרה, מה ששוב יגרום לעלילה במחירי השכירות …
ולגבי רוכשי הדירות למגורים – מי שלא היה לו מספיק כסף לרכוש דירה עד היום, מצבו לא השתנה. בנוסף, באזורי השקעה – משפחות לא יגיעו להתגורר בשכונה הנמצאת ליד אונ' בן גוריון בבאר שבע או ליד הטכניון בחיפה. זהו איזור סטודנטיאלי, בתמהיל גבוה של דירות להשקעה שמחירן גבוה מידי למשפחות.

במחיר נמוך יותר מדירת סטודנטים, ימצאו במקום אחר בעיר דירה טובה יותר.
ובשל כך – אלו דירות שימשיכו להתגלגל בין משקיעים.
ולכן – נתח השוק לדירות למגורים ימשיכו להיות 75% מנתח שוק הנדל"ן.
שאר 25% מהשוק – שוק הנדל"ן להשקעה נרשמת ירידת ביקושים מיידית, עקב בריחת המשקיעים שנבהלים מעליה של 3% במס הרכישה.
שתי תופעות לוואי נוספות צפויות:
1. קבלנים יצמצמו את היקפי הבניה מאוד (הפוך לכוונת האוצר).
2. בעלי הדירות יתקשו למצוא קונים.
כוונת האוצר היא שהדבר יגרום לירידת מחירים, אך רוב הסיכויים שבעלי הדירות שהיו מוכנים למכור פשוט ימתינו להתייצבות השוק ולעליה בביקושים עקב הירידה בהיצע (פחות מוכרים, פחות בונים).
הדבר יגרום לפריחה למשקיעי הנדל"ן.
ולכן – עומד להפתח חלון הזדמנויות נדיר למשקיעי נדל"ן מתוחכמים !
"זכאים" שמצפים לרכוש את דירתם הראשונה, יוכלו ליהנות בקרוב ממחירים נוחים שיהיו תוצאה של פעילות השר להוציא מקסימום שטחי בניה ב"מחיר למשתכן", ואין ספק שמדובר בצעד מבורך, ובתנאי שילווה במתן פתרונות כוללים לרבות תעסוקה, חינוך, תחבורה וכיוצ"ב במקומות בהם יתקיים.
מכיוון שהשוק איננו מורכב אך ורק מזכאים, הרי מחסור בדירות למי שאיננו זכאי, יגרום לעליית מחירי הנדל"ן בשוק החופשי שיסבול ממחסור, ומכאן לא צריך להיות נביא כדי להבין שהדבר יהפוך את כל ה"זכאים" ל"אנשי עסקים" ואלו יחכו ליום בו תסתיים ההגבלה שקיימת עליהם למכירת הדירות, וברגע הראשון שיוכלו, יעשו זאת וברווח גדול.
נראה כי הפתרון מאד בעייתי וגם מי שחושב ש"מחיר למשתכן" ובצורה גורפת, כפי שציינו נציגי האוצר והשר, יצילו השוק, הרי שימוש לא נכון ישיג את התוצאה ההפוכה.
מטרידה אותי המחשבה מדוע אין האוצר מכוון דווקא להגדלת היצע הדירות להשכרה, והבנה שזה הוא הדבר שיעשה את התיקון המבוקש במחירי הנדל"ן.
כפי שכבר אמרתי בעבר הדוגמא הטובה ביותר היא השוק המתקיים בבאר שבע בשכונה "ד", שם היצע הדירות גדול מהביקוש, ומכאן שהשוק הוא בידי השוכרים, והביטוי נראה היטב במקום, שכן קיימת תחרות גלויה בין בעלי הדירות לגבי מראה דירותיהם, רמת השיפוץ בהן ומובן לגבי אטרקטיביות המחיר בהם תושכרנה.
אם רק היה האוצר מבין כי רק ככה ירד מחיר הנדל"ן, היה ממהר להוציא מכרזים ב"מחיר לשוכר" ולא "למשתכן", היינו היה מחייב הקבלנים למחירי השכרה ואיכות הדירות הנבנות.
אני מעריך שהגדלת התחרות בשוק השכרה רק תעלה את רמת הדירות, תפחית את כוח בעלי הדירות ובעיקר בערים הגדולות, וכך, מיד אחרי שירדו מחירי ההשכרה, תפחתנה התשואות, התוצאה תהיה בירידת האטרקטיביות של ההשקה בנדל"ן, ומחירי הדירות ירדו.
ובינתיים, בואו נעשה נדל"ן בתבונה!!!
אני מזמין אתכם ללמוד איך לעשות זאת נכון, באחד מקורסי "נדל"ן השטח" אותם אני מקיים ו/או באמצעות רכישת שירותיי ביעוץ וליווי של כל אחד מכם ברכישות נדל"ן משוכלות ומתאימות לכם באופן אישי.

צחיק קווטינסקי
מומחה לכלכלת משפחה נכונה
המבוססת על עסקאות נדל"ן מושכלות
info@realeasy.co.il
050-8811118
www.realeasy.co.il

ערך את המאמר וסייע בהכנתו : אלי יהב , מנכ"ל ובעלים Gofree