השינוי במס השבח והפטור על פי חוק ההסדרים 2013

כפי  שהבטחתי, אני משלים המאמר לגבי עניין הפטורים ממס שבח , כפי שנקבע בחוק ההסדרים, שאושר באוגוסט 2013.
לא, אין לי כל כוונה לנתח את הדבר מנקודת המבט של רואי החשבון ושל בעלי המקצוע, אולם בהחלט יש לתת הדעת על השינויים ולדעת איך נוכל להתמודד איתם

השינוי העיקרי יחול ביום 1.1.14("התאריך הקובע"). ביום זה תכנס לתוקפה אחת הגזרות הקשות יותר שנפלו עלינו כבעלי דירות, ולו בגלל צמצום הזכות בשימוש בפטור ממס שבח.

עד לתאריך זה, זכאי כל יחיד המחזיק בדירות מגורים, למכור אחת ל-4 שנים דירה בפטור מלא ממס שבח,ובתנאי שחלפו 18 חודש מיום המכירה של הדירה האחרונה בפטור.

כללי המשחק משתנים ביום 1.1.4 .

החל מתאריך זה תהיה הזכאות לפטור מלא ממס שבח ועד תקרה של 5,000,000  ₪, למי שביום המכירה מחזיק בדירת מגורים אחת בלבד, ובתנאי שלא מכר דירה בפטור במשך 18 החודשים שקדמו למכירה זו.

מעל תקרת הפטור, יחוייב המוכר בתשלום מס שבח בגובה 25%, מהרווח הריאלי, לגבי החלק היחסי של הסכום העולה על התקרה.

השינוי הגדול יהיה לגבי המחזיק ב"דירות מרובות", היינו ביותר מדירת מגורים אחת:

על פי השינוי, יחוייב מי שמוכר דירתו במס בגובה 25% מהרווח הריאלי, אולם רק עבור התקופה שמעבר ל 1.1.14. היינו , החישוב יבוצע באופן לינארי, באופן שהמוכר יחוייב רק על התקופה היחסית של אחזקת הנכס אחרי ה"תאריך הקובע". מובן הדבר שמי שירכוש דירות אחרי התאריך הקובע וימכור אותן, יחוייב במס עבור מלוא התקופה.

הסתייגות אחת לגבי הפטור ניתנת למי שמוכר 2 דירות וזאת עלמנת לרכוש דירת מגורים אחת.

במקרה זה בוצע שינוי, אשר מחד מכביד,אולם מאידך מקל על מי שמבצע הפעולה.

על פי התיקון יוכל לבצע הפעולה ולזכות בפטור רק מי שמחזיק ביום המכירה 2 דירות מגורים בלבד, אשר שווי מכירת יחד לא עולה על 1,986,000 ₪, ובתנאי שרוכש דירה אחת ששוייה לפחות 75% מערך מכירת 2 הדירות גם יחד.

לעניין זה נוספה הקלה, על פיה גם מי שימכור 2 דירות ששווי מכירתן יעלה על התקרה הנ"ל אולם לא יעלה על 3,303,000 ₪, יוכל להנות מפטור חלקי עלהדירה הראשונה שימכור, ובתנאי שלא יעלה מחירה על גובה התקרה הקובעת.

בעניין מכירת דירות שניתנות במתנה, נקבעו השינויים הבאים:

יחיד המחזיק דירת שקיבל מתנה מקרוב משפחתו (קרוב מדרגה ראשונה אולם לא אח או אחות), יוכל למכור הדירה על פי הכללים הבאים: היה והדירה משמשת כדירת מגוריו, יזכה לפטור לאחר 3 שנים, ולא, יוכל למכור בפטור רק לאחר 4 שנים.על פי התיקון גם במקרה זה כאשר יקבל את  הנכס במתנה, ישלם 1/3 מגובה מס הרכישה הקבוע לאותה עיסקה.

כפי שאנו למדים מהנ"ל, הרי הבעיה העיקרית שנוצרה, ואשר טעה מאד המחוקק בעינינה הינה,התשלום אשר עלינו לשם במכירת דירת מגורינו.

היה צריך המחוקק לקבוע, כפי שגם תכנן לעשות זאת קודם לכן, כי כלאדם יוכל לקבוע דירה אחת שעליה יחול הפטור ממס שבח, והיה וימכור אותה לאחר 4 שנים בהם היתה מסומנת כדירה הקובעת, יהיה זכאי לפטור.

לצערי טעה המחוקק ועתה אנו נאלצים להתמודד עם התשלום, אשר מצמצם היכולת להתקדם לדירה גדולה יותר, למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת. הדבר מהווה טעות גדולה יותר שכן נראה עתה יותר מקרים בהם ינסו מוכרים להתחמק מתשלומי מס בדרכים לא חוקיות, ויצא שכר רשות המיסים בהפסדה.

נכון, שאנו " אוהבים" לשלם מיסים, שכן מצביע הדבר על כך שהרווחנו בעת המכירה, אולם לא כאשר אנו רוצים לשדרג רמת הדיור שלנו.

הדבר לא ימנע מאיתנו להמשיך ולהשקיע בנדל"ן, וטוב יצא מזה שכל מי שנכנס לעניין, יעשה זאת בשיקול דעת מלא ולאחר שבדק וערך תוכנית מסודרת עם יועץ מס או רואה חשבון.