הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע"י עו"ד

כמעט בכל הרצאה שאני מעביר , או במפגשים עם משקיעי נדל"ן , אני נתקל בהסתייגות , כאשר אני ממליץ בכל תוקף שלא לכתוב זכרון דברים , על מנת להבטיח עסקת נדל"ן , אלא , לגשת לעורך דין מנוסה , ולכתוב חוזה מותנה.

התגובה הראשונה שאני שומע היא , שזכרון הדברים הוא הפתרון היחיד להבטחת עיסקה , וכי ניתן לכתוב אותו באופן שיאפשר בידי הרוכש לסגת מהעיסקה במידה וימצא אותה כלא מתאימה.

השבוע , בעת שהבאתי את ביתי לבית הספר , ניגשה אלי עו"ד נילי ,והביאה עמה את פסק הדין , העוסק בבעיתיות שבחתימה על זכרון דברים , ואשר העתר ממנו מצורף למאמרי זה. "היה חשוב לי להביא בפניך המאמר" , אמרה והוסיפה: " לאחר ששוחחנו על נושא הסכנה שבכתיבת זכרון דברים,הנה ההוכחה הניצחת לבעיה זו".

על מנת להבהיר תוקפו של זכרון הדברים , בחרתי לצטט מתוך פסק הדין וכפי שכתבה השופטת:

"תוקפו של זכרון הדברים

כדי שהסכם יהא מחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות, המהווים תנאים מצטברים ועצמאיים (חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן:- "חוק החוזים")). סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין") קובע תנאי נוסף והוא כי על הסכם במקרקעין להיערך בכתב. מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פורסם, 7.7.05)).

הדרישה לגמירות דעת בין צדדים העורכים זכרון דברים משקפת את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים ((גבריאלה שלו, דיני החוזים – חלק כללי, 165 (2005) להלן:- "שלו"). יסוד גמירות הדעת נבחן על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, הכוללות הן את המסמך עצמו, הן את התנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד פד"י לג (2) 283 (1979)). באשר ליסוד המסוימות, נפסק בעבר כי הפרטים המהותיים בזכרון הדברים שעניינו מקרקעין כוללים, בין היתר, את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום והוצאות ומיסים (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). הדרישה לפרטים אלה רוככה בפסיקה מאוחרת יותר, בה נקבע כי ניתן להכיר בזכרון דברים כעונה על דרישת המסוימות גם כאשר חסרים בו חלק מהפרטים הללו, ככל שניתן להשלימם לפי הוראות הדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989))."

ומכיוון שכל מילה נוספת תהיה מיותרת , אוסיף ואמליץ:

רוצים לסגור עיסקה ולמנוע בריחתה מידיכם , הקפידו לערב עורך דין , אשר יוכל , בין השאר להחתים הצדדים על הסכם מותנה, ואשר ישאיר בידיו הזמן לבדוק העיסקה לעומקה.מעבר לכך , פעלו ביעילות , רוצו ללשכת רישום המקרקעין , ולמחלקת ההנדסה ברשות המקומית ,קבלו מלוא המידע והמסמכים הנדרשים לעיסקה , וחיתמו על הסכם מסודר באמצעות עורך דין איכותי.

בהצלחה!!!

להלן ציטוט פסק הדין:

בית המשפט המחוזי מרכז
ה"פ 7123-06-11 קרואני ואח' נ' מוסה ואח'
לפני: כב' השופטת הילה גרסטל – נשיאה
המבקשים:
  1. אילנה קרואני
  2. דוד קרואני
נ  ג  ד
המשיבים:
  1. מוסה סאלם
  2. חנוך סאלם

פסק-דין

זוהי תובענה לאכיפת זכרון דברים שנערך בין הצדדים.

  1. רקע

(א)                המבקשים הם בני זוג שביקשו למכור נכס המצוי בחלקה 111 בגוש  4274 שברחוב הנביאים 10 בראש העין (להלן:- "הנכס"). הנכס הוא אחד משלושה נכסים המצויים בחלקה זו. עובר לעריכת זכרון הדברים נושא תובענה זו, היה הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל (להלן:- "המנהל") בחכירה מהוונת על שם הוריו של המבקש (להלן:- "המבקש"), שלום וזהרה קרואני.

(ב)                 ביום 26.10.10 חתמה המבקשת (להלן:- "המבקשת") עם המשיב 1, אביו של המשיב 2 (להלן:- "האב" ו"הבן" בהתאמה), על מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" (להלן:- "זכרון הדברים"), שבו סוכם כי האב ירכוש את הנכס מהמבקשת. הבן נכח במעמד זה וסייע לאביו בניהול המשא ומתן. במעמד החתימה על זכרון הדברים נכח גם המתווך מטעם המבקשים, מר עדיאל בשארי (להלן:- "המתווך").

(ג)                  בזכרון הדברים, הכולל שבעה סעיפים, סוכם כי הנכס יימכר לאב במחיר 1,900,000 ₪, וכי התמורה תשולם במועד חתימת ההסכם. עוד נקבע כי גם מסירת החזקה בנכס תתבצע ביום החתימה על החוזה, וכי החוזה ייחתם תוך 14 יום. את זכרון הדברים ערך בא-כוח המבקשים, עו"ד יניב כהן (להלן:- "ב"כ המבקשים").

(ד)                 יצויין כבר עתה כי הצדדים חלוקים ביניהם הן באשר לתוקף זכרון הדברים, הן  על השאלה האם במעמד החתימה על זכרון הדברים הובהר למשיבים כי המבקשים אינם רשומים כבעלי הזכויות בנכס וכי יש להשלים את העברת הזכויות מהורי המבקש למבקשים.

(ה)                החוזה לא נחתם תוך 14 יום כפי שצוין בזכרון הדברים. במהלך החודשים שלאחר מכן טיפל עו"ד שמואל צברי, מטעם המבקשים, בהליכים הנוגעים להעברת הזכויות בנכס ורישומן על שם המבקשים.

(ו)                  ביום 16.1.11, כשלושה חודשים לאחר עריכת זכרון הדברים, שלח עו"ד משה פולק (להלן:- "ב"כ המשיבים") מכתב לב"כ המבקשים (נספח "ו" לתובענה), בו טען בין היתר, כי על אף שבמועד החתימה על זכרון הדברים הציגה המבקשת מצג שלפיו הנכס רשום על שמה, התברר כי הדברים אינם נכונים וכי במצב הנוכחי לא ניתן לרכוש את הנכס. ב"כ המשיבים הודיע כי אם לא יועברו אליו תוך שבעה ימים מסמכים המוכיחים זכויות רשומות של המבקשים בנכס, יבטלו המשיבים את זכרון הדברים וידרשו מהמבקשים את הפיצוי המוסכם הנקוב בו (להלן:- "הודעת הארכה").

(ז)                  עשרה ימים לאחר מכן, ביום 26.1.11, שלח ב"כ המבקשים מכתב לב"כ המשיבים בו כפר בטענה שלפיה המבקשים הטעו כביכול את המשיבים (נספח "ז" לתובענה), ולגופו של תהליך השלמת העסקה הוסיף כי בימים הקרובים יועברו המסמכים הנדרשים לידי המבקשים וניתן יהא לפעול להשלמת העסקה. המבקשים אף שילמו דמי היוון למנהל (נספח "ח" לתובענה").

(ח)                כשלושה שבועות לאחר מכן, ביום 15.2.11, שלח ב"כ המבקשים מכתב נוסף לב"כ המשיבים (נספח "ט" לתובענה), בו ציין כי "הנכס נמצא בהליכי רישום" על-שם המבקשים וכי ניתן יהיה, אפוא, להשלים את העסקה. ב"כ המבקשים הוסיף כי אם ברצונם של המשיבים להשלים את העסקה בטרם יושלם הליך הרישום – ניתן להפקיד את התמורה בנאמנות משותפת.

(ט)                ביום 28.2.11, למעלה מחודש לאחר שליחת הודעת הארכה, שיגר ב"כ המשיבים מכתב לב"כ המבקשים שבו הודיע על ביטול זכרון הדברים (להלן:- "הודעת הביטול"). בהודעת הביטול צוין כי נוכח העובדה שבפרק הזמן המשמעותי שעבר מאז החתימה על זכרון הדברים לא הוסדר רישום הזכויות בנכס על שם המבקשים, מבוטל זכרון הדברים ובכוונת המשיבים לתבוע מהמבקשים את הפיצוי המוסכם (נספח "יא" לתובענה).

(י)                  ביום 2.3.11 שיגר ב"כ המבקשים מכתב לב"כ המשיבים (נספח "יב" לתובענה) בו ציין כי ככל הנראה "עד סוף השבוע הבא יועברו הזכויות באופן פורמאלי" וכי המבקשים עומדים על השלמת העסקה. ב"כ המבקשים הוסיף וביקש כי המשיבים ישקלו בשנית את עמדתם באשר לביטול זכרון הדברים. הודעה נוספת נשלחה ביום 7.3.11 ובה צוין כי נראה שהרישום יסתיים "תוך 48 שעות". למכתבים הללו לא ניתנה תשובה על-ידי המשיבים.

(יא)              ביום 17.3.11 שלח ב"כ המבקשים מכתב נוסף לב"כ המשיבים (נספח "יג" לתובענה), אליו צירף מסמכים המעידים על העברת רישום הזכויות בנכס על שם המבקשים. ב"כ המבקשים ביקש במכתב זה לקבוע מועד להשלמת העסקה. ב"כ המבקשים חזר על פנייה זו פעמיים נוספות בימים 30.3.11 וב- 6.4.11 (נספחים "יד" ו-"טו" לתובענה).

(יב)              ביום 6.4.11 הושלם הליך רישום זכויות המבקשים על הנכס במנהל.

(יג)                ביום 12.4.11 שלח ב"כ המשיבים מכתב לב"כ המבקשים (נספח "טז" לתובענה) ובו הודיע כי זכרון הדברים בוטל כבר בהודעת הביטול שנשלחה. עם זאת, ציין ב"כ המשיבים כי אף על פי שהעסקה אינה תקפה עוד, יהיו המשיבים מוכנים לרכוש את הנכס, ואולם זאת במחיר 1,500,000 ₪ (מחיר הנמוך ב-400,000 ₪ מהמחיר הנקוב בזכרון הדברים), ובכפוף להשלמת מסמכים דרושים נוספים.

(יד)              לאחר שהוחלפו בין הצדדים מכתבים נוספים ברוח דומה (נספחים יז, יח, יט לתובענה), ומשהצדדים לא הגיעו להסכמה, הגישו המבקשים ביום 5.6.11 תובענה זו למתן סעד הצהרתי שלפיו זכרון הדברים שנערך בין הצדדים תקף. ביום 20.11.11 נערך לפני דיון הוכחות שבו נחקרו המבקשת, הבן והמתווך. הצדדים הגישו סיכומים בכתב והגיעה העת למתן פסק-דין.

  1. טענות הצדדים

טענות המבקשים

(א)                זכרון הדברים מחייב את הצדדים וביטולו נעשה שלא כדין. במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על זכרון הדברים הובהר למשיבים כי הנכס נמצא בהליכי רישום וכי עדיין לא נרשמו זכויות המבקשים בנכס. המבקשים אף לא נדרשו להעביר את הזכויות הרשומות כתנאי לחתימת ההסכם הסופי.

(ב)                 התנהלות המשיבים מלמדת על כך כי מדובר בחרטה מצידם בעקבות מסקנתם כי שגו בהערכת כדאיות העסקה עבורם, ומכל מקום אין בנסיבות שכאלו כדי לאפשר להם לחזור בהם מהתחייבויותיהם לרכוש הנכס על פי התנאים שבזכרון הדברים עליו חתמו.

טענות המשיבים

(ג)                  זכרון הדברים אינו מחייב, הן מאחר שלא התגבשה גמירות דעת של הצדדים, הן מאחר שחסרים בו פרטים מהותיים הנדרשים בזכרון דברים מסוג זה.

(ד)                 לחלופין, קיימים פגמים בכריתת זכרון הדברים המצדיקים את ביטולו. בהקשר זה טוענים המשיבים כי המבקשים הטעו אותם בכך שהציגו בפניהם מצג שווא שלפיו הנכס רשום על שמם, וניצלו את העובדה שהאב מבוגר ואינו יודע קרוא וכתוב והבן חסר ידע משפטי. על כן, לשיטת המשיבים, זכרון הדברים בוטל כדין בהודעת הביטול.

(ה)                עוד טוענים המשיבים טענות חלופיות שונות, ובכללן כי בנסיבות העניין אכיפת זכרון הדברים אינה צודקת.

  1. דיון והכרעה

שתי שאלות עיקריות דורשות הכרעה בתובענה זו. הראשונה: האם זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים מחייב?

השניה, שתיבחן בהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה חיובית: האם זכרון הדברים בוטל כדין?

 

תוקפו של זכרון הדברים

 

(א)                כדי שהסכם יהא מחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות, המהווים תנאים מצטברים ועצמאיים (חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן:- "חוק החוזים")). סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין") קובע תנאי נוסף והוא כי על הסכם במקרקעין להיערך בכתב. מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 7.7.05)).

(ב)                 הדרישה לגמירות דעת בין צדדים העורכים זכרון דברים משקפת את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים ((גבריאלה שלו, דיני החוזים – חלק כללי, 165 (2005) להלן:- "שלו"). יסוד גמירות הדעת נבחן על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, הכוללות הן את המסמך עצמו, הן את התנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך (ע"א  158/77 רבינאי נ'  מן שקד פד"י לג (2) 283 (1979)). באשר ליסוד המסוימות, נפסק בעבר כי הפרטים המהותיים בזכרון הדברים שעניינו מקרקעין כוללים, בין היתר, את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום והוצאות ומיסים (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). הדרישה לפרטים אלה רוככה בפסיקה מאוחרת יותר, בה נקבע כי ניתן להכיר בזכרון דברים כעונה על דרישת המסוימות גם כאשר חסרים בו חלק מהפרטים הללו, ככל שניתן להשלימם לפי הוראות הדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989)).

(ג)                  במקרה דנן סבורה אני שתוכנו של זכרון הדברים, התנהגות הצדדים, ובפרט התנהגות המשיבים לאחר עריכת ההסכם, מלמדים כי הצדדים ראו את זכרון הדברים כהסכם מחייב. אפרט:

בחינת תוכנו של זכרון הדברים מלמדת כי מסמך זה נוסח כהסכם מחייב. סעיף 5 לזכרון הדברים קובע כי:

"הצדדים יחתמו על חוזה המכר בתוך 14 יום ממועד החתימה על זכ"ד זה וזאת מבלי לפגוע בתוקף זכרון דברים זה והיותו אכיף. פרטים חסרים יושלמו מכוח נוהג. הוצאות רישום הנכס והזכויות יחול [כך במקור] על הקונה". (ההדגשות שלי, ה.ג)

סעיף 3 לזכרון הדברים אף קובע מנגנון המזכה צד הנפגע מהפרה יסודית של זכרון הדברים בפיצוי מוסכם בסך 190,000 ₪.

(ד)                 באשר להתנהגות הצדדים, עולה כי המשיבים עצמם ראו את זכרון הדברים כמסמך מחייב. כך עולה מהודעת הארכה לפני ביטול זכרון הדברים ששלח ב"כ המשיבים, בה הוא אף ציין כי בכוונת המשיבים לדרוש את הפיצוי המוסכם הנזכר בזכרון הדברים. כך אף עולה ממתן הודעת הביטול ששיגר ב"כ המשיבים כחודש מאוחר יותר. ברי, אם כן, כי אילו היו המשיבים סבורים כי זכרון הדברים אינו מחייב לא היו הם מנסחים את מכתביהם באופן שתואר לעיל, ולמעשה כלל לא היו נוקטים צעדים לבטל את ההתקשרות על-פי זכרון הדברים. לנוכח האמור, תמוהה בעיני טענת המשיבים, שהועלתה לראשונה רק לאחר הגשת תובענה זו, הכופרת בתוקפו של זכרון הדברים.

(ה)                לא זו בלבד שנוסח זכרון הדברים והנסיבות החיצוניות לו מלמדים על גמירות דעתם של הצדדים, הרי שמצויים בו גם הפרטים הנחוצים לצורך מילוי דרישת המסויימות. בכלל אלה: מהות העסקה, תיאור הצדדים, קביעת המחיר, ומועדי התשלום. לא מצאתי כי בטענות המשיבים באשר לפגמים בעניין זה, כגון העדר חתימתו של המבקש שלא נכח במעמד החתימה, או העדר תיאור מדוייק של הנכס, יש כדי לשנות מסקנה זו.

לפיכך, מסקנתי היא כי זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר וענין.

האם זכרון הדברים בוטל כדין?

(ו)                  כפי שצוין לעיל, ביום 28.2.11, כחמישה חודשים לאחר מועד החתימה על זכרון הדברים, שיגר ב"כ המשיבים הודעת ביטול. הסוגיה הדורשת הכרעה בעניין זה היא האם ביטול זכרון הדברים נעשה כדין.

(ז)                  בהעדר הסכמה בין הצדדים בדבר ביטול החוזה, קיימים בדין שני מישורים לביטול החוזה על ידי אחד מן הצדדים: העילה האחת מעוגנת בפרק ב' לחוק החוזים ועוסקת בפגמים בכריתת החוזה, והעילה השנייה מתייחסת להפרת החוזה לאחר כריתתו. פרופ' גבריאלה שלו מתייחסת בספרה לשתי עילות אלו (שלו, בעמ' 356):

"ביטול החוזה הוא הפסקה מוצדקת של החוזה על-ידי צד לו. ביטול החוזה יכול להתרחש מחמת פגם בכריתה או בעקבות הפרה. במקרה הראשון נוצר הפגם ונוצרת גם זכות הביטול לפני כריתת החוזה, ואילו במקרה השני קמה זכות הביטול בשל מאורע שאירע לאחר שהחוזה נכרת. עם זאת משתמש המחוקק במונח זהה – "ביטול"  – לתיאור שתי עילות שונות: ביטול חוזה שנפל פגם בכריתתו וביטול חוזה בשל הפרתו."

(ח)                עילת הביטול בה אוחזים המשיבים, מתבססת על השלב הטרום-חוזי, דהיינו, לטענתם המבקשים הטעו אותם בכך שלפני החתימה על זכרון הדברים הציגו לפניהם המבקשים מצג שווא, שלפיו הזכויות בנכס רשומות על שמם. כך ניתן ללמוד מנוסח הודעת הביטול, מהודעת הארכה ששלח ב"כ המשיבים כחודש קודם לכן, ומטענות המשיבים במסגרת תובענה זו. בסעיף 2 להודעת הארכה, שאליה הפנה ב"כ המשיבים בהודעת הביטול, נכתב כי:

"בזמן חתימת זיכרון [ה]דברים מרשתך הציגה מצג לפני מרשי, לפיו הנכס רשום על שמה וכי אין מניעה למכור את הנכס".

בהמשך למשפט זה, הבהיר ב"כ המשיבים כי במצג שווא זה יש כדי להוות עילה לביטול זכרון הדברים. משכך, נראה כי ביטול זכרון הדברים מבוסס על סעיף 15 לחוק החוזים העוסק בהתקשרות בחוזה עקב הטעייה. סעיף זה קובע כי:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

(ט)                השאלה הראשונה אותה יש לבחון אפוא היא: האם אמנם הציגו המבקשים מצג שווא אודות זכויותיהם בנכס טרם כריתת זכרון הדברים?

בעניין זה אני סבורה שהמשיבים ידעו טרם החתימה על המסמך כי הזכויות בנכס לא רשומות על שם המבקשים. מסקנה זו נלמדת  הן מהתנהגות הצדדים במהלך החודשים שלאחר עריכת זכרון הדברים, הן מדברי המתווך והבן בעדותם. אבהיר את מסקנתי זו.

כאמור לעיל, בזכרון הדברים בו התחייבו המשיבים לשלם קרוב לשני מיליון שקלים עבור הנכס, נקבע בסעיף 2 כי הסכם סופי ייחתם תוך שבועיים. הבן ציין בעדותו כי "תכף ומיד לאחר זיכרון הדברים" התברר למשיבים כי הנכס לא רשום על שם המבקשים (עמ' 16 ש' 15-22 לפרוטוקול). על אף זאת, רק לאחר כשלושה חודשים שלח ב"כ המשיבים את הודעת הארכה. העובדה שעבר פרק זמן כה ארוך עד שנשלח מכתב ראשון שבו נטענה טענה מהותית שכזו מעוררת ספק רב באשר לאמיתות גרסת המשיבים בעניין זה. לא זו בלבד שעדויות המבקשת והמתווך אליהן אתייחס להלן סותרות את גרסת הבן, אלא שאף תשובותיו שלו בעדותו בעניין זה היו מתחמקות ולא הפיגו את הספק. (עמ' 16 ש' 29-32, עמ' 17 ש' 1-6 לפרוטוקול).

עוד יש לציין בהקשר זה את הימנעות המשיבים מלהעיד את האב על אף שעדותו יכולה הייתה לתרום באופן משמעותי לבירור סוגיה עובדתית זו, שכן האב נכח במעמד זכרון הדברים ואף חתם על המסמך. המשיבים לא סיפקו הסבר מספק לאי העדת האב, ובנסיבות אלו, הימנעות מלהעידו יוצרת הנחה שדבריו היו פועלים נגדם (ע"א 4226/05 בנק אגוד לישראל נ' אטיאס סאטא, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 24.1.06)).

מנגד, העידה המבקשת כי ציינה במעמד זכרון הדברים שהנכס עדיין לא רשום על שמה וכי המבקשים צריכים עוד להסדיר את העניין (עמ' 5 ש' 6-15 לפרוטוקול). המתווך שנכח בעת חתימת זכרון הדברים תמך בגרסת המבקשת וציין בעדותו כי האב ידע במעמד זה שהנכס רשום על שם הורי המבקש, והוא אף ביקש מהמבקשת באותו מעמד לקצר את הליך העברת הזכויות בנכס, כך שיועברו אליו ישירות (עמ' 11 ש' 14-18 לפרוטוקול). עדות המתווך לא נסתרה בחקירתו הנגדית.

לפיכך, סבורה אני כי המבקשים לא הטעו את המשיבים במועד החתימה על זכרון הדברים אודות מצב הזכויות בנכס וכי למבקשים היה ידוע במעמד זה כי עוד נדרשת פעולת העברת זכויות בנכס משמם של הורי המבקש למבקשים.

(י)                  ודוק, אמנם ניתן לטעון כי העובדה שהחוזה לא נחתם בתוך פרק הזמן שנקבע בזכרון הדברים יכולה הייתה אף היא להוות עילה לביטולו. אולם, טענה זו לא הוזכרה על-ידי המשיבים בהודעותיהם למבקשים ואף לא בכתבי טענותיהם. יתרה מכך, בחינת מכלול הנסיבות, ובעיקר התנהלות הצדדים לאחר החתימה על זכרון הדברים, מלמדת כי על אף לשונו של סעיף 5 לזכרון הדברים הקובע כי הצדדים יחתמו על חוזה המכר תוך 14 יום, הצדדים הסכימו (למצער – לאחר עריכת המסמך) להארכת תקופה זו. כך למשל, ניתן ללמוד מעצם שיגורה של הודעת הארכה אשר נשלחה זמן רב לאחר חלוף התקופה הנקובה בזכרון הדברים (ומבלי להתייחס אליה כלל).

(יא)              טענה אפשרית נוספת בעניין זה היא כי אף אם הצדדים הסכימו לחרוג מהתקופה שננקבה בזכרון הדברים, הוסכם ביניהם בעל-פה או למצער בהתנהגותם, כי החתימה על הסכם המכר תתבצע לאחר העברת הזכויות בנכס, אשר המבקשים ידאגו להשלמתה תוך פרק זמן סביר. ייתכן שבטענת המשיבים בכתבי טענותיהם כי הייתה גם הפרה של זכרון הדברים מכוונים הם לכך שפרק הזמן הממושך שחלף עד העברת הזכויות מהווה הפרה של הסכמה זו. אולם, מעבר לכך שטענה זו לא נטענה במפורש, היא עומדת בסתירה לטענה העובדתית המרכזית שמעלים המשיבים, היא הטענה בדבר מצג השווא. ברי כי לא ניתן ליישב בין הטענה כי המשיבים לא ידעו על הצורך בהעברת הזכויות בנכס על שם המבקשים לבין הטענה כי סוכם על פרק זמן סביר להעברה שכזו (סעיף 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984).

(יב)              משהגעתי למסקנה כי עילת ביטול זכרון הדברים המבוססת על הטעיה באשר לזהות בעלי הזכויות בנכס בשעת החתימה על המסמך  לא הייתה מוצדקת, הרי שמשמעות הדבר היא כי ביטול זכרון הדברים בעילה זו היה שלא כדין. עם זאת, בבחינת למעלה מן הנדרש יש להבהיר כי אף לו הייתי מגיעה למסקנה שהייתה למשיבים עילת ביטול, ניתן להצביע על פגמים אחרים בהודעת הביטול. אבאר.

סעיף 20 לחוק החוזים עוסק בדרך ביטול החוזה וקובע:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול"

 

כאמור לעיל, לפי דברי הבן בעדותו, עילת הביטול נודעה למשיבים זמן קצר לאחר החתימה על זכרון הדברים. עם זאת, בחרו המשיבים שלא לבטל את זכרון הדברים סמוך לאחר המועד בו כביכול גילו עובדה זו. תחת זאת, המתינו המשיבים כשלושה חודשים בטרם שלחו למבקשים את הודעת הארכה. זאת, על אף שמחומר הראיות עולה שהצדדים שוחחו ביניהם במהלך תקופה זו. אכן, מירוץ הזמן לביטול הסכם מכוח סעיף 20 לחוק החוזיםתלוי בנסיבותיו של המקרה הספיציפי –  ייתכן שתקופה קצרה בת מספר ימים תיראה כבלתי סבירה בעוד שבמקרה אחר תקופה של חודשים תיחשב סבירה (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, 1099 (1992)). בענייננו, כאמור, לא מצאתי לקבל את גרסת המשיבים כי הם לא ידעו שהנכס אינו רשום על שם המבקשים. אולם, אף לשיטתם שלפיה נודע להם הדבר זמן קצר לאחר חתימת זכרון הדברים, סבורני כי פרק זמן של כשלושה חודשים עד להעלאת הטענה בהודעת הארכה אינו סביר בנסיבות העניין. זאת בפרט שהמשיבים לא העלו כל הסבר משכנע להתמהמהות זו.

(יג)                עוד יצויין כי אף לאחר ששלחו המשיבים הודעת ארכה חלף כחודש מהיום שבו תמה תקופת הארכה עד למועד ביטול ההתקשרות, כאשר בין לבין שלחו המבקשים מכתבים שבהם עידכנו את המשיבים כי הם פועלים לסיים את הסדרת הרישום בנכס. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970 (להלן:- "חוק החוזים – תרופות") עוסק במקרים בהם ניתנת ארכה בטרם מבטל צד את החוזה, וקובע כי יש לבטל החוזה תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. סעיף זה אמנם מתייחס לביטול עקב הפרת חוזה ולא לביטול עקב פגם בכריתת החוזה, אולם סבורני כי אם בחר צד להסכם ליתן ארכה בטרם ביטול בגין פגם בכריתה, כמו במקרה שלפנינו, אזי הרציונאל העומד בבסיס הסעיף נכון גם במקרה שכזה. בנסיבות העניין ביטול זכרון הדברים לא היה תוך פרק זמן סביר לאחר שנסתיימה הארכה.

(יד)              בטרם סיום אתייחס לטענה נוספת שהעלו המשיבים ושלפיה אכיפת זכרון הדברים אינה צודקת בנסיבות העניין. המשיבים מתבססים בעניין זה על סעיף 3(4) לחוק החוזים – תרופות, המאפשר לבית המשפט לשלול אכיפת חוזה אם אכיפתו אינה צודקת בנסיבות העניין. טענה זו של המשיבים הושתתה על שני אדנים. האחד נוגע לסוגיית רישום הזכויות בנכס. כפי שעולה מהניתוח לעיל סוגיה זו הוסדרה ביום 6.4.11 ומכאן שאין בה כדי להוות טעם לאי אכיפתו של ההסכם. האדן השני הוא כי ערכו של הנכס היה נמוך מהמחיר שעליו הוסכם בזכרון הדברים (פסקה 19 לסיכומי המשיבים). טענה זו מעידה לכל היותר על טעות בכדאיות העסקה. תמיכה לכך ניתן אף למצוא בהצעת ב"כ המשיבים במכתב ששיגר ביום 12.4.11 בו הציע לרכוש את הנכס במחיר הנמוך ב-400,000 ₪ מהמחיר הנקוב בזכרון הדברים, כאמור לעיל. ברי כי טעות בכדאיות העסקה אינה מצדיקה שלילת אכיפתו של זכרון הדברים (סעיף 14(ד) לחוק החוזים). אציין בעניין זה – כי הרושם המתקבל הוא שבבסיס סירוב המשיבים לרכוש את הנכס על-פי זכרון הדברים עומד חוסר שביעות רצונם מהמחיר, וטענותיהם כפי שהועלו – היוו אך כסות לסיבה האמיתית.

(טו)              על יסוד כל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה ומצהירה כי זכרון הדברים אכיף.

  1. סוף דבר

אני מקבלת את התובענה ומורה על אכיפת זכרון-הדברים.

המשיבים יישאו  בהוצאות המבקשים ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתן היום,  ל' ניסן תשע"ב, 22 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

הילה גרסטל   ה 54678313