החאפרים יפילו את תמ"א 38

ב 13.10.10 נתקלתי בכתבה מצוינת העוסקת בתמ"א 38 , והחלטתי להוסיף לה מעט מדעתי ולחזק הכותב , שעשה בכתבתו עבודה מושלמת.

הכתבה ( כולל ההתיחסות שלי בדסק גלובס )

כפי שמציין הכתב , בצדק בכתבתו , שוק הנדל"ן נמצא היום בבעיה של מצוקת קרקעות , ובעיקר במרכזי הערים , והתמ"א פתחה פתח להפוך הגגות במרכזי הערים לעתודות הבניה.

מיותר לציין כי למעשה התוכנית שלה פיללו כל מוביליה נכשלה כישלון חרוץ.כאשר יזמו את התוכנית ראו לנגד עיניהם , הייזמים , את שקרה בכל המדינות בהם קרסו שיכונים שלמים וקברו תחת הריסותיהם אלפים רבים של תושבים.

בעקבות האסונות הוחלט לאפשר לחזק הבניינים ונהגה הרעיון החכם של מתן זכויות בניה על הגגות , ולא רק , וזאת לצור דחיפה כלכלית לביצוע חיזוק המבנים המצריך כסף רב מחד , וליצור עתודות קרקע לבניה במרכזי הערים מאידך.

אולם כולנו יודעים שבשיכונים , מחירי הדירות נמוכים , וכך , במקום שעיקר תוכניות החיזוק יופנו אליהם , וחזון היזמים יתגשם , הופנו כל העיניים אל הבתים במרכזי הערים , בהם עלויות הדירות גבוהות יותר.

ואחזור לכתבה ולהתיחסותה.

כפי שגם כתבתי בתגובתי בדסק , וכפי שציין הכתב , זיהו חאפרים רבים וביניהם כל מיני חלקלקי לשון , את ההזדמנות הכלכלית הגלומה בתוכנית , והחלו לגייס חתימות בבנינים ו/או החלו לחלק הבטחות למתן תוספות הזויות לדיירים ללא כל קשר לכלכליות העיסקה , או ליכולת לבצע ולמממשן.

ומה שכחו ה"יזמים "החדשים , כי עיסקת ביצוע תמ"א 38 כרוכה בבעיות רבות ואפרט את חלקן:

1. ביצוע התמ"א מתקיים ב"בתים חיים " בהם גרה אוכלוסיה , לעיתים מבוגרת , ויש לאפשר להם להמשיך ולנהלאת חייהם בצורה בטוחה וללא סכנה.

2. על מנת להקים מעליות חיצוניות ו/או להכיל מעלית בתוך חדר המדרגות , יש לוודא כי כל הדירות יהנו ותהיה גישה לכולם , וכן כי אם למשל , יהיה צורך לפרק המדרגות הקיימות , יהיה פתרון למעבר בטוח לדיירים ( או יש לקחת בחשבון פינויים לתקופה קצרה).

3. יש לקחת בחשבון בעיית חיזוק המבנה וכל הקשור בכך , לרבות הסכנה שבחשיפת היסודות

יש לקחת בחשבון שלפעמים תוספות בניה ובעיקר בשיכונים בהם הדירות ארוכות וצרות , יהפכו את הבית לכ "מערה" חשוכה , וכך גם יראו הנכסים שיבנו על הגג.

4. יש  לקחת בחשבון שלעיתים על מנת לבצע התוספות יש לכסות חלונות של שכנים ועלולים להיתקל בהתנגדות.

5. חשוב מאד לקחת בחשבון בעיית המימון , שכן בנקים לא מקבלים שעבוד הגג כפתרון יחיד , וגם אם הופרד הגג והוצמד למחסן או חדר עגלות בבנין.

אני יכול להמשיך ולהרחיב הנושאים הקשורים בעניין , אולם טוב תעשו אם תגיעו להרצאה שלי במסגרת קורס "יזמות הנדל"ן "ותרחיבו את אופקיכם בעניין.

ונחזור לאותה קבוצת חאפרים. הם שאינם בודקים העסקאות בצורה יסודית עם צוות הנדסי , הם שיוצרים אשליות ומבטיחים הבטחות , מעבר ליכולתם , והם שלא עומדים בכל בדיקת הבעיות הנ"ל והנוספות , מגיעים לשטח , ונאלצים להתמודד עם בעיות שאת פתרונם לא יוכלו לתת,  ויכשילו הבתים , כאשר במקרה הטוב ייעצר העניין טרם הביצוע , אולם חס וחלילה יכול לקרות גם תוך כדי והדיירים ימשיכו לגור שנים רבות באתר בנין לא בטיחותי.
אציין כי בתחום עוסקים יזמים וקבלנים רציניים מאד , ואין הם נמנים על הנ"ל , ומומלץ לבצע הדברים רק עם מי שנבדקה יכולתו ונבדקו הפתרונות שנתן.

בהצלחה.