הגבלת שיעור המימון בהלוואות לדיור ע"י בנק ישראל החל ב 1.11.12

בנק ישראל פרסם אמש ( 29.10.12 ) הוראה המגבילה את גובה המשכנתא אותה יוכלו רוכשי הדירות לקבל.

 

  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%.

  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

  • הלוואה לדיור שאינה נכללת בסעיפים 9.1 או 9.2 לעיל, לרבות לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%.

צעד זה מהווה המשך לגזירות הקודמות אשר הגבילו את גובה המשכנתא בריבית משתנה ובריבית פריים לכדי 33% כל אחת מהסכום המתקבל בהלוואה , ומחמיר את ההחלטה הקודמת על פיה ניתן היה לגייס רק 60% מימון לצורך רכישת הדירות להשקעה.

גם לאחר הצעד הקודם , כפי שהזכרתי מעלה , ראינו כי הבנקים ,אשר נוהגים כמו כל גוף מסחרי , מצאו הדרך לעקוף את הדרישה, והמשקיעים המשיכו להינות ממשכנתאות בהיקפי מימון של 70% ואף יותר.

המשקיעים בדירות המגיעות עד לכדי כ 800,000 ש"ח , ייפגעו פחות מאלו הרוכשים דירות בעלויות שמעבר לכך, ועוד על אחת כמה וכמה , הרוכשים דירה בעלות ממוצעת של כ 400,000 ש"ח.

במקרה קיצוני בו יקפידו הבנקים על ההנחיה כלשונה, ייאלץ המשקיע בדירה נוספת שעלותה 400,000 ש"ח , להביא עתה 200,000 ש"ח הון עצמי, בו בזמן שהיה אמור להביא רק 160,000 ש"ח עד כה.  אולם גם כאן אציג בפניכם כאן ובמסגרת הרצאותיי, פתרונות יצירתיים, אשר יסייעו למשקיע להשלים הסכום, בסיוע הבנק , ועדיין לקבל תשואה הולמת להשקעה.

מיותר גם לציין כי תוצאה ישירה של הצעד, ובמיוחד לאור העובדה שהמשקיעים ייאלצו להשלים כסף או מהונם ו/או מבנק מסחרי, שתהיה העלאה בגובה השכ"ד וזאת על מנת לכסות ההפרש הנובע מעלות הגבוהה יותר של הכסף.

אני מעלה המידע לגבי ה"גזירה" במיידי עם פרסומה , וללא פרשנות נוספת מעבר לנ"ל , ובימים הקרובים אשלים הפתרונות וזאת לאחר ש:

  1. תאושר ההמלצה של בנק ישראל לאחר הדיון שיתקיים בוועדה המייעצת לעניני בנקאות.
  2. אלמד כיצד מתכוונים הבנקים להתמודד עם הגזירה , הפוגעת בראש ובראשונה בהם.
  3. אכין האלטרנטיבות השונות למימון אחר מעבר למשכנתא.

ראו בהמשך לשון ההוראה כפי שפורסמה באתר בנק ישראל:

ירושלים, י"ג בחשוון תשע"ג

29 באוקטובר 2012

לכבוד

התאגידים הבנקאיים – לידי המנהל הכללי

 

הנדון: הגבלת שיעור המימון בהלוואות לדיור

 

מבוא

בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. חלק מאותה עליה נובע מפעילות משקיעים, אשר הועצם על ידי הלוואות לדיור בשיעורי מימון גבוהים. המגמות האחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר, על רקע סביבת הריבית הנמוכה. מגמות אלה מוצאות את ביטוין בגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית ובעיקר נוכח מתאם בין תיק האשראי לדיור ותיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן. אלו מהווים נכון ל- 30.6.2012 כ- 40% מסך סיכון האשראי המאזני הבנקאי, נתון שאינו כולל אשראי אחר שניתן בשעבוד מקרקעין.

לנוכח האמור ולנוכח הסיכון הגלום בלקיחת הלוואת לדיור בשיעור מימון גבוה, נוצר הצורך לנקוט בצעד יציבותי, אשר ייקח בחשבון גם את מאפייני נוטלי המשכנתאות וצרכיהם: רוכשי דירה יחידה, משפרי דיור ומשקיעים. לפיכך, לאחר התייעצות בוועדה המייעצת לענייני בנקאות ובאישור הנגיד, ראיתי לנכון לקבוע כלהלן.

 

הגדרות

1.             "הלוואה לדיור" – כהגדרתה בסעיף 3 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, בנושא "נהלים למתן הלוואות לדיור";

2.             "שיעור מימון (LTV)" – כהגדרתו בסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876, בנושא "הלוואות לדיור", לרבות הכללים המפורטים בסעיף זה, ואולם מדידת שיעור המימון תתייחס לשווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבדים לצורך העסקה נכסים נוספים או אחרים;

3.             "דירת מגורים" – כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין).

4.             "דירה יחידה" – דירה יחידה כהגדרתה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, הנרכשת על ידי יחיד אזרחי ישראלי.

5.             "דירה חליפית" – דירת מגורים, הנרכשת על ידי יחיד אזרח ישראלי, שבבעלותו דירת מגורים אשר מהווה דירה יחידה לולא רכישת הדירה הנרכשת, ואשר הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת בהתאם לקבוע בסעיף 9)(ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

6.             "דירה להשקעה" – דירה  שאינה דירה יחידה או דירה חליפית.

7.             "אזרח ישראלי" –  כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, בפסקאות (1) עד (1ב); מינוחים הכלולים בהגדרה כאמור יפורשו בהתאם להגדרתם בסעיף 16א(א) הנ"ל.

8.             "זכות במקרקעין" – כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

הנחיות

9.             תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור, בשיעור מימון (LTV) העולה על השיעורים המפורטים להלן:

9.1.         הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%.

9.2.         הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

9.3.         הלוואה לדיור שאינה נכללת בסעיפים 9.1 או 9.2 לעיל, לרבות לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%.

10.          לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר מהלווה, מאושר על ידי עו"ד, לגבי עמידתו של הלווה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית והעתק של ההצהרה שנמסרה על ידו לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

11.          תאגיד בנקאי ישמור תיעוד של הצהרת הלווה, ואישור עורך דין בדבר התאמתה של הצהרת הרוכש לדיווח לרשויות המס.

12.          תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור באופן ששיעור המימון הכולל של ההלוואה כאמור, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה, יעלה על השיעורים הנקובים לעיל.

 

תחילה

13.          האמור במכתב זה יחול על הלוואות לדיור, שניתן להן אישור עקרוני מיום 1 בנובמבר 2012 ואילך. אישור עקרוני, לעניין זה אישור הכולל את כל הפרטים המפורטים בסעיף4ג.(ב) להוראת ניהול בנקאי תקין 451.

בכבוד רב,

 

דוד זקן

המפקח על הבנקים