הבעיתיות שברכישת קרקע חקלאית




בעת רכישת קרקע חקלאית יש לבדוק היטב את הסיכוי מול הסיכון.
על מנת להמחיש לקוריאי את הבעיתיות ואת הצורך בבדיקה המעמיקה , בחרתי לספר על מקרה פרטי שלי שמייצג היטב את המסר שברצוני להעביר.

עסקאות ה "חצי דונם בקרקעות חקלאיות"

בכל יום אני זוכה ל 3-5 מיילים מחבריי בפייסבוק ו/או מתלמידיי , לגבי ההזדמנויות הצצות לנו מכל פינה לרכוש קרקעות חקלאיות במחירי "הזדמנות".

מכיוון שעלינו להבין היטב את משמעות הרכישות , וקצרה היריעה מלהכיל המידע הרב ( אשר אותו אני מעביר בקורסי "יזמות הנדל"ן ) , החלטתי לספר סיפור אמיתי לגבי קרקע חקלאית באזור צומת בילו , ואני תקווה שכל מי שרוצה להכנס להרפתקאות ה"חצי דונם החקלאי" , יסיק מסקנותיו ויחשוב פעם נוספת באם כדאי לו להכנס לעיסקה.

לפני למעלה מ 40 שנה רכשו משקיעים רבים קרקעות בגדלים החל מ 300 מ"ר , בשטח כולל של 870 דונם , הנמצא בין צומת בילו לשכונת חבצלת ברחובות.

למשקיעים היה ברור כי בתוך זמן קצר ביותר , יקבלו שינוי תב"ע ולו בשל העובדה שהקרקע סמוכה לשכונת חבצלת , ממנה יש כבר כביש גישה לשטח , וכן נמצאת במיקום בלתי רגיל מבחינת העיר.

והנה לפני מספר חודשים נערך כנס בעלי הקרקעות ועליו אני רוצה לשם הדגש.

לכנס הגיעו מאות רבות של בעלי קרקע וכולם מחויכים , והרי הנה השקעתם קורמת עור וגידים , וסוף סוף יוכלו להגיע לרווחה כלכלית. ובין המגיעים היו אנשים מבוגרים שרכשו בצעירותם השטח ו/או צעירים יותר שהנם כבר היורשים , שכן המורישים לא זכו ליהנות מהפירות.

את הפגישה התחיל מנהל העמותה , אשר הציג התוכנית המתגבשת בוועדה המחוזית ואשר עיקריה:

  1. ביותר ממחצית השטח לא ניתן לקיים מגורים , שכן השטח עובר מתחת לקו הטיסה של ש"ת תל נוף ולכן מתוכנן בו " איזור תעסוקה"
  2. בשטח שנותר למגורים , ייבנו מגדלים.
  3. יש מאבק עם ה"ירוקים" באם לשמר בשטח המגורים דיונה אחת הקיימת שם או להשאיר 3 דיונות , דבר שיפחית את כמות הבניה למגורים.

ואז הייתה ההפתעה. לכנס נכנס ראש עירית רחובות , שבהרצאתו , הבנו כי הוא הדוחף הגדול של התוכנית , לקדם האינטרסים של פיתוח העיר , אולם גם חזר שוב על האמירה שגם הוא נתקל בקשיים במאבק על התוכנית בוועדה המחוזית ובעיקר מול הירוקים.

לאחר שהובהר שהתוכנית רק בשלב מתקדם , הציגו , הן מנהל העמותה והן ראש העיר את אשר יקבל כל בעל קרקע , וכאן היה המשבר , שכן כל החיוכים נעלמו מעל פני הנוכחים.

הזכויות שיקבל כל בעל קרקע , לכשתאושר התוכנית יהיו:

  1. על כל דונם קרקע , זכות ל 2-2.2 יח"ד (4 חדרים במגדל )
  2. בנוסף גם זכות ל 300 מ"ר באיזור התעסוקה.

ברור היה לכולם כי הזכות תניב לכל בעלי דונם שלם :

  1. מקסימום 1 יח"ד למגורים
  2. בנוסף , מקסימום 100 מ"ר לתעסוקה

ולו בשל הסיבה שעל כל בעל קרקע לשלם (וגם אם בעסקת קומבינציה כזאת או אחרת)

  1. השתתפות של כ 4,000 דולר לכל דונם למתכנני התב"ע
  2. היטל השבחה
  3. עלויות תכנון מפורט ובנייה

ואלו לא רק ההוצאות וההפחתות היחידות.

עמדו כל בעלי השטחים הקטנים , ה 300 מ"ר ואפילו ה 500 מ"ר , והזילו דמעה שכן הבינו ששנים הם חיים באשליה , ועתה בקושי יקבלו פיצויי איזון כספיים ואפילו דירה, לא תצא להם מהשקעה זו.

האם עלי לכתוב גם את המסקנה?

או די לחכימא ברמיזא !!!!!!!!!

תגובה אחת
  1. realeasy

    23.1.16
    ראו תשובתי לארז, חברי לפייסבוק ששאל אותי בפייסבוק לגבי הקרקעות המשווקות כיום בצפון תל אביב:

    בראשית דבריי אפנה אותך לאחד המאמרים הנקראים ביותר שכתבתי, וזאת תחת הכותרת : "הבעיתיות שברכישת קרקע חקלאית"
    על מנת לקרוא , כנס לקישור הרצ"ב
    http://goo.gl/symmQO

    ועתה אוסיף ואומר:
    אינני רוצה להיכנס בהתייחסותי לקרקע כזו או אחרת.
    אומר רק באופן כללי, והרי עיקרי דבריי נאמרו כבר במאמר הנ"ל.
    כאשר אני בוחן השקעתי, וכאשר אני מעמיד "זכות לקרקע" אל מול רכישת נכס קיים, הרי קיים הבדל עצום בין השניים.
    ההבדל מתחיל בעובדה, שעל מנת לרכוש קרקע חקלאית, עלי להעמיד סכום כסף במזומן, שכן אף בנק לא יעניק לי משכנתא על סוג כזה של השקעה ( ואגב, גם כאן רמיזה של הבנקים על איכות ההשקעה והבטחון שיש בה ).
    בעת ההשקעה עולות שאלות רבות לגביה, ואציין רק חלק קטן מהן :
    1. האם תצליח התוכנית המיועדת להיות מאושרת על הקרקע לצאת אל הפועל?
    2. כמה שנים תעבורנה עד שתאושר התוכנית , אם בכלל?
    3. האם תוכניות שמציינים בפנינו המשווקים אכן קיימות?
    4. היה ותאושר התב"ע הנוגעת לקרקע הנרכשת, מי אמור להגיש תוכנית להיתר ובמה כרוכה התוכנית?
    5. מה באמת נקבל או מהי באמת ה " זכות לדירה" שאנחנו מקבלים.
    6. מה העלויות הנוספות שנידרש אליהן בעת אישור הקרקע ( היטלי השבחה, היטלי פיתוח, עלויות תכנון ועוד..)
    אלו רק שאלות ראשונות ויש עוד רבות.
    אין יום שאני לא נדרש לתת עליהן תשובות למשקיעים רבים המתלבטים ברכישה שכזו.
    לא אכנס לעיניין ההישגים הכלכלים הטובים יותר שניתן להגיע עליהם בהשקעות אחרות בנדל"ן ובעיקר באמצעות חקר שוק מדוייק ובאמצעות מינוף נכון.
    אני ממליץ לבחון כל הצעה לרכישת קרקע חקלאית וגם אם מצהירים המשווקים כי התוכנית "אוטוטו מאושרת", בשבע עיניים!!!!!
    ארז, מקווה שנתתי לך תשובה עקרונית מספקת
    אני לרשותך
    בהצלחה!!!!!!!