האם עיסקאות "אקזיט" – מכשיר אוטומטי לבניית הון?!

"עשיתי בשנתיים וחצי האחרונות 5 עסקאות, קניתי ומכרתי דירות ברווח ממוצע של  40,000 ₪ נטו בכל פעם, אך לא הצלחתי להתקדם וסה"כ הגדלתי את הוני רק  בכ- 20,000 ₪"

כך שפך בפניי את ליבו, "י", עובד הייטק לשעבר כבן 35, אשר הגיע אלי לפגישה דחופה, על מנת לבדוק היכן טעה בדרכו אל הפסגה, ולמה לא הצליח להתקדם ולעשות לביתו, כפי שקיווה שיקרה.

"לפני כשנתיים וחצי, החלטתי שהגיע הזמן להפסיק את העבודה הדורשנית והסיזיפית בחבר ההייטק בה עבדתי, ולמרות שכבר ישבתי בתפקיד מפתח, ששכר גבוה בצדו, התפטרתי, אך לא לפני שלמדתי קורס השקעות נדל"ן במכללה אחרת, לא שלך"

"כפי שלמדתי, ובזכות הזמן הפנוי הרב שנוצר לי, בצעתי חקר שוק מעמיק, ואכן, שלושה חודשים לאחר שהתחלתי, מצאתי דירה בכ – 50,000 ₪ מתחת למחיר השוק, ובתוך כחודש, ולאחר מו"מ עיקש, חתמתי חוזה, ורכשתי דירה. על מנת להכינה למכירה, שיפצתי אותה בעצמי, פרסמתי אותה למכירה, ואכן בתום כשלושה חודשים מכרתי אותה ברווח נאה של כ 40,000 ₪.

חזרתי על התהליך שוב ושוב והנה אני יושב לפניך מתוסכל, ולא מבין היכן טעיתי, ולא מבין מדוע לא הצלחתי להתקדם כלכלית ולהגדיל הוני בצורה משמעותית".

את תשובתי ל "י", אתן לכם בנקודות כפי שגם הצגתי אותה בפניו:

  1. התחלתי בכך שברכתי את "י", על העשייה, ועל ההקפדה ללוות את עצמו במנטור שאכן הובילו לעסקאות מצוינות, שמחירן מתחת למחיר השוק, ולימד אותו חקר שוק מדויק מה הוא.

הטעות הראשונה והעיקרית שעשה, היא עזיבת העבודה וההתרכזות בעשיה זו, בשלב זה של חייו, מהסיבות הבאות:
א. "י" הינו בעל משפחה הגר בבית שעליו עדין משלם משכנתא, וחייב להביא שכר לצורך כלכלת המשפחה השוטפת , לרבות המשכנתא בסדר גודל של מינימום 5,000 ₪ ובחישוב של 30 חודשים בהם נזקק לסכום זה, היה עליו להכניס כ 150,000₪ לפחות.
בהנחה שהכניס בממוצע 200,000 ₪ נטו ב 5 העסקאות שעשה, הרי נאלץ להפוך הרווח למשכורת ובכך נמנעה ממנו האפשרות להגדיל ההון, ולמעשה הפך הנדל"ן למקום עבודה המייצר משכורת בלבד.
ב. כאשר פנה "י" לבנקים, לצורך קבלת הלוואות, לא ניתנה לו האפשרות למנף העסקאות בצורה משמעותית, והרי הבנקים לא ממהרים לתת הלוואות למי שאיננו בעל הכנסה קבועה, גם אם מדובר בהלוואות מסחריות.

  1. הטעות העיקרית של "י" נובעת מהלחץ לבצע עסקאות קניה ומכירה מהירות, המוכרות בכינוין "עסקאות אקזיט", ומהסתנוורותו מרווח של כ 40,000 ₪ לעסקה, סכום אשר בהחלט גרם לו להרגיש בפסגת העולם.

להלן התובנות, אשר צריכות להוביל משקיע נדל"ן על מנת שלא יחווה את שחווה "י" :

כל מי שלמד אצלי בקורסי השקעות הנדל"ן השונים, ובעיקר באלו, שאני מקיים היום במסגרת "קורס נדל"ן השטח", יודע שמשקיע נדל"ן איכותי, איננו רק "שחקן" בעסקאות האקזיט, אלא מכלכל צעדיו בכל רגע נתון ואיננו ממהר למכור את הנכס שרכש, וגם אם נראה לו באותו רגע שעשה " עסקת חיים".
טוב יעשה המשקיע אם יבדוק בסיום ביצוע הרכישה, את האפשרויות העומדות בפניו, ועליהם יכולים להשפיע גורמים רבים, כמו למשל : צפי לעלית מחיר נוספת ומשמעותית בטווח ארוך יותר, תשואה גבוהה היכולה להתקבל מהנכס הנרכש ועוד…
במקרים רבים, גילו משקיעי כי אם היו ממתינים תקופה נוספת, או היו עושים שיקולים נכונים, היו יכולים להרוויח כסף רב יותר, גם אם היו מבצעים פחות עסקאות בשטח.
טוב יעשה המשקיע אם ימשיך בעבודתו, וגם אם יצמצם אותה לחצי משרה , הרי החלטתו זו חייב להיות תלוית הצרכים האישים והמשפחתיים שלו.
כאשר המשקיע  איננו תלוי מכירת הנכס לצורך כלכלת משפחתו, הרי הוא יכול להחליט החלטות נבונות ושקולות לגבי מכירת הנכסים שרכש, מבלי לחץ כלכלי כל שהוא משפיע עליו.
משקיע שלו הכנסה קבועה מעבודה, יוכל לקבל בנקל הלוואות מסחריות ו/או משכנתאות, וכך יוכל למנף העסקאות, להגדיל סכום ההשקעה ולהגיע להישגים משמעותיים יותר.

לסיכומו של דבר, על משקיע נדל"ן נבון לקיים שני תנאים עיקריים:

  1. לתכנן כל שלב בעסקה בהישען על כל מרכיבי העסקה, הכל במיקום ומבנה הנכס וכלה בניתוח כלכלי מדויק.
  2. לערוך חקר שוק מדויק ומעמיק ולא לוותר לעצמו על דבר.

מתלבטים כיצד לפעול נכון?
אני מזמין אתכם ללמוד כיצד נשקיע בתבונה, בקורס "נדל"ן השטח הייחודי לנדל"ן בקלות ול Gofree

ו/או להצטרף לשירות היעוץ והליווי המיוחדים אשר מעניק צחיק קווטינסקי במסגרת נדל"ן בקלות

 

 צחיק קווטינסקי

נדל"ן בקלות

המומחה לכלכלת משפחה נכונה

המבוססת על השקעות נדל"ן מושכלות

 

לפרטים לגבי קורס נדל"ן השטח

לפרטים לגבי יעוץ ו/או ליווי