בעיית המיסוי המתוכנן בחוק ההסדרים על "משפרי הדיור"

להלן מכתב שהפניתי לח"כ אראל מרגלית, החבר, בין השאר, בוועדת הכספים, בתקווה כי יוכל להשפיע על הוועדה להמנע מאישור העוול הנוראי העומד להתרחש ולפגוע ב"משפרי הדור"

לכבוד                                                                                                     ירושלים 5 יולי 13

ח"כ אראל מרגלית

באמצעות מייל

הנדון : חוק ההסדרים – מיסוי "משפרי הדיור"

רקע

במסגרת התיקון לחוק ההסדרים, ערך שר האוצר שינויים רבים, אשר עוסקים בעיקרם בהגדלת המיסוי הקיים על משקיעי הנדל"ן, וזאת על מנת :

  1. לצמצם פעילות משקיעי נדל"ן ולגדיל מלאי הדירות למבקשים לרכוש לצרכי מגוריהם.
  2. להגדיל את קופת המדינה על ידי מיסוי נוסף.

במכתבי זה אינני מתכוון להקיף כל נושא המיסוי, אלא להתרכז בעיקר בנושא "משפרי הדיור". ברם אין לי אלא להביע את מורת רוחי מהטיפול השגוי ברוכשים דירות להשקעה, והרי רובנו עושים זאת, לא כסוחרי נדל"ן, אלא כמי שבונים לעצמנו בטחון כלכלי המבוסס על השקעות נכונות ונבונות בנכסים.

"משפרי הדיור"- הבעיה

הבעיה העיקרית העולה מן התיקון היא בעיית המיסוי הכבד שיוטל על מי שבכוונתו לשפר דיור ויאלץ עתה לשאת בנטל כספי כבד יותר.  ההוצאה הנוספת תכביד מאד על האפשרות לבצע המהלך, ותגרום לעליה טכנית במחיר הדיור.

על משפרי הדיור, בין אם הינם בעלי דירה נוספת להשקעה ובין אם לא, יוטלו, עלפי התיקון, הגזירות, כפי שאפרט בנספח א' למכתבי זה, ואשר תבואנה לידי ביטוי כספי כפי שיוצג בדוגמא שלהלן :

אציג את הבעיה בדוגמא כספית בש"ח :

עלות דירה קיימת

מכירה דירה קיימת

רכישת דירה

"שיפור דיור"

בעלות דירה

נוספת

מס רכישה

מס שבח

סה"כ תוספת נטל כספי למצב עד 1.8.13

עד 1.8.13  ( מצב קיים )

500,000

1,000,000

1,500,000

לא

1,030

0

500,000

1,000,000

1,000,000

כן

1,030

0

1.8.13-31.12.14  (מצב מוצע שלב א')

500,000

1,000,000

1,500,000

לא

52,500

125,000

176,470

500,000

1,000,000

1,500,000

כן

79,107

125,000

203,077

החל ב 1.1.15 (מצב מוצע שלב ב')

500,000

1,000,000

1,500,000

לא

79,441

125,000

203,411

500,000

1,000,000

1,500,000

כן

79,441

125,000

203,411

הפתרון המוצע על ידי

אין ספק כי חייב לחול שינוי במיסוי הנדל"ן, ולו על מנת למלא את קופת האוצר, ולהגדיל הגביה ממיסים.

בבדיקת החלופות השונות של  המיסוי, חובה לבדוק את התוצאות הישירות והעקיפות של השינוי, ובמיוחד להקפיד ולשמור על האוכלוסיות החלשות יותר במדינה, אשר, ברוב המקרים הופכים להיות הנפגעים או אפילו אשתמש בבוטות במילה "קורבנות" המהלכים.

גם כאן, בהצעת הפתרון,אתייחס אך ורק לסוגיית "משפרי הדיור".

אקדים ואומר כי הנחת היסוד הינה כי יש להקפיד לא לפגוע במי שרוכש דירה למגורים, ויש לאפשר בידו לרכוש דירתו היחידה ו/או הנוספת, ואשר יעודה למגוריו, בלי "להעמיס" על גבו הוצאות נוספות.

על מנת לעשות כך, ועל מנת לתקן את המצב הקיים, הועלתה כבר בעבר המלצה לחשב את המיסים באופן הבא:

כל מי שמחזיק בבעלותו יותר מדירה אחת, יחוייב להודיע לרשות המיסים, איזו מהדירות הינה זו המוכרזת על ידו כדירת המגורים הקובעת.

בעת מכירת דירה, ועל מנת לזכות בפטור המגיע כיום, פעם בארבע שנים, בגין מכירת "דירת יחיד", יהיה חייב המוכר להיות מי שהחזיק בדירתו זו 4 שנים כדירה המוכרזת על ידו כדירה הקובעת.

היה והחזיק בדירה במשך תקופה קצרה יותר מ 4 השנים הקובעות, יזכה בפטור רק בעבור התקופה המוכרזת, ובגין התקופה שמעבר ישלם מס שבח כחוק.

כך גם ינהגו בעת חישוב מס הרכישה. היה וירכוש המוכר דירתו המוכרזת, דירה חדשה, אשר תוכרז על ידו כדירה הקובעת, ינהגו בו כמי שרוכש דירה למגוריו,  ויהנה ממדרגות המס המופחתות והנהוגות היום.

היה והחזיק בדירה במשך תקופה קצרה יותר מ 4 השנים הקובעות, יזכה לתשלום מופחת רק בעבור החלק היחסי ועל השאר ינהגו בו כמי שרוכש דירה שאיננה יחידה.

הבעיה בפתרון המוצע:

על מנת לקיים הפתרון המוצע, תאלץ רשות המיסים, לבנות פתרון מחשובי ורצוי אינטרנטי, אשר באמצעותו יהיה יכול כל בעל נכסים, בין אם בעצמו ובין אם על ידי גורם מייצג, לקבוע את דירתו הקובעת.

מעבר לכך, תוכל רשות המיסים לבנות בנקל משבונים אשר יוכלו להיות גם להיות מוצגים לציבור, ואשר באמצעותם יוכלו לחשב המיסוי , בהקלדת מחשב קצרה.

סיכום

כפי שהצגתי, אין לאשר החוק, וצריך לקחת בחשבון שאישור החוק יכביד על כיסם של המבקשים לשפר דיור ואלו ינהגו באחת מהאפשרויות הבאות:

  1. יימנעו משדרוג דירת מגוריהם
  2. יקחו מימונים גבוהים יותר ו/או יוותרו על חסכונותיהם, כדי לעמוד בנטל.
  3. יימנעו מרכישת דירה למגורים ובכלל, וזאת עד אשר תהיה בידיהם האפשרות לעמוד ברכישת דירה המתאימה לצרכיהם העתידיים.( משמעות הדבר תהיה שככל הנראה לא ירכשו דירה כלחייהם ).

יש לאמץ ההצעה שהעליתי ואשר לא הומצאה על ידי, אלא הועלתה כבר בעבר כאופציה על רשות המיסים.

                                                                                                                        בכבוד רב

                                                                                                                      צחי קווטינסקי

נספח א '

הבהרת השינויים המוצעים

  1. 1.       מס רכישה:

חוק קיים מיום 6.5.2013 ועד יום 31.12.2014:

מצב מוצע מיום 1.8.2013 ועד יום 31.12.2014:

רוכשי דירת מגורים יחידה (=דירה ראשונה ומשפרי דיור לפי הצעת החוק)

על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי שבין 1,470,561 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ – 5%.

רוכשי דירת מגורים יחידה ראשונה:

על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ – לא ישולם מס.

החלק שבין 1,470,561 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%

החלק שבין 1,744,271 ₪ ועד 5,000,000 ₪ – 5%.

על חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ – 8%.

משפרי דיור- אין הגדרה כזו והם משלמים מס רכישה כמו רוכשי דירת מגורים יחידה לעיל:

על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי שבין 1,470,561 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ – 5%.

משפרי הדיור (=מי שמחליף דירה אחת באחרת):

על חלק השווי שעד 1,744,270 ₪ – 3.5%

החלק שבין  1,744,271 ₪ ועד 5,000,000 ₪ – 5%

החלק העולה על 5,000,000 ₪ – 8%.

מיום 1/1/2015 ואילך:

מיום 1/1/2015 ואילך:

רוכשי דירת מגורים יחידה (=דירה ראשונה ומשפרי דיור לפי הצעת החוק):

על חלק השווי שעד 1,241,110 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי שבין  1,241,111 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ – 5%.

רוכשי דירת מגורים יחידה ראשונה:

על חלק השווי שעד 1,241,110 ₪ – לא ישולם מס.

על החלק שבין 1,241,111 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.

החלק השווי שבין 1,744,271 ₪ ועד 5,000,000 ₪ – 5%.

 על חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ – 8%.

משפרי דיור- אין הגדרה כזו והם משלמים מס רכישה כמו רוכשי דירת מגורים יחידה לעיל:

על חלק השווי שעד 1,241,110 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי שבין  1,241,111 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ – 5%.

משפרי הדיור (=מי שמחליף דירה אחת באחרת):

על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי שבין 1,055,936 ₪ ועד 5,000,000  – 5%.

על חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ – 8%.

רוכשי דירת מגורים שאינה יחידה (=משקיעים לפי הצעת החוק):

על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ – 5%.

רוכשי דירת מגורים שאינה יחידה (= משקיעים לפי הצעת החוק)

על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ – 3.5%.

על חלק השווי שבין 1,055,936 ועד 5,000,000 – 5%.

על חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ – 8%.

  1. 1.       מס שבח

דירת מגורים מזכה יחידה

המצב החוקי קיים – מס שבח

התיקון המוצע – מס שבח

פטור ממס אחת לארבע שנים לדירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה בבעלות המוכר. כך, הוראת הפטור הקיימת אינה מבחינה בין מוכרים שבבעלותם מספר דירות מגורים למוכרים שבבעלותם דירה יחידה, וזכאים ליהנות מהפטור גם בעלי דירות להשקעה.

פטור ממס לבעל הזכות בדירת המגורים במשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו היתה הדירה לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין[1]. תנאי חדש זה נועד למנוע את השימוש בפטור על ידי משקיעים.

בעלות בדירה נוספת העומדת באחד מהתנאים המפורטים להלן לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח במכירת הדירה העיקרית:

א. דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997;

ב. בעלות בחלק מדירה שאינו עולה על 25%.

בעלות בדירה נוספת העומדת באחד מהתנאים המפורטים להלן לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח במכירת הדירה העיקרית:

א. דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997;

ב. דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש.

ג. דירה נוספת שהתקבלה בירושה ומתקיימים בה התנאים הקבועים בסעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

ואולם, בהתאם לתיקון המוצע, בעת מכירת דירה או חלק ממנה כאמור בתנאי א' או ב', לא ייהנה המוכר מפטור במס שבח.

לעניין דירה בירושה – כיום קבוע לגביה פטור מיוחד שעומד בפני עצמו בסעיף 49ב(5) לחוק.

אין שינוי לגבי דירה בירושה.