אשליית התשואות מפיצול דירות (שבוצעו באופן לא חוקי)




משקיעי נדל"ן רבים , נוהגים לפצל דירותיהם בניגוד למותר על פי החוק , ומשוכנעים כי עושים הפעולה הנכונה למקסום רווחיהם.

המאמר שופך מעט אור על הבעיתיות ועל היתרון שבהשקעה מסודרת על פי חוק.

"אני לא רוכש דירה , אלא אם כן השיגה לי 9%-10% תשואה , האם אתה יכול להשיג לי דירות כאלו?"
כך נפתחה פגישה שלי עם בחור צעיר המשקיע בדירות במרכז הארץ , ואשר , לטענתו , אלו התשואות אותן משיג מנכסים מניבים אותם רוכש במסגרת השקעות נדלן שמבצע..
מכיוון שאין מדובר בתשואה שגרתית , בקשתי ללמוד "השיטה" ומייד נעניתי:
"אני" , אמר המשקיע:

  • קונה דירות גדולות ומפצל אותן ( שלא בצורה חוקית ).
  • רושם הדירות על שמות אנשים שונים , על מנת להמנע מאירועי מס כמו מס רכישה ומס שבח.

ככל שהעמקתי איתו בבדיקה עלו הבעיות הבאות:

  • המשקיע מתקשה בגביה הכספים מהדיירים בידיו צ'קים חוזרים רבים ), ובעיקר בשל הבעיה הבאה , מס 2 להלן
  • אין למשקיע הסכם שכירות דירה עם כל אחד מהדיירים , שכן לא כל הנכסים "שלו" , וכן בשל בעיית הפיצול , מתקשה להגן על עצמו.
  • למשקיע בעיית ניהול הנכסים , וכן בעיה במימושם.
  • משקיע איננו מדווח לרשויות המס על הכנסותיו משכירות.
    חישוב מהיר שעשינו והנה ירדה התשואה ל – 4% ואפילו פחות.

לאור פגישתי עם המשקיע , החלטתי לכתוב לכם, בקצרה , את ה"אני מאמין" שלי ברכישה נכונה של נכסים וניהולם.

כאשר אנו רוכשים נכסים להשקעה , עלינו לבצע זאת באופן שניהולם יהיה נקי ולא יהיה נתון לכל שיקול זר אחר.
הרבה מאד מהמשקיעים ,מתפתים ללכת אחרי "הכסף הקל" , או אחרי "הלחץ החברתי" , להשגת התשואות הייחודיות.בדרכם אל הפיתויים , מוכנים הדיירים לעשות עברות על החוק , ומוכנים להעמיד כספם " על קרן הצבי",
כאשר אנחנו רוצים לנהל נכסינו ולמנוע מדייר לקחת החוק בידיו, ו/או לנצל חולשותינו , עלינו לבוא אליו בידיים נקיות ובין השאר:

  • עלינו להחזיק בדירות באופן חוקי ומסודר.
  • אסור עלינו לבצע כל שינוי בדירה , שאיננו במסגרת החוק , ובמיוחד לא חלוקת/פיצול דירות.

לא סוד הוא שבעת בעיה עם דייר שאיננו משלם,אסור לרגע שנחשוש פן ידווח לרשויות בין אם באופן ישיר ובין אם באופן עקיף את יציין בבית משפט, שם תבענו פינויו , כי גר בדירה עם בעיות של עבירה על החוק, והשופט יחייב העברת הפרוטוקול לרשות המקומית הרלוונטית.
גן בעניין הרישום על שמות אחרים ו/או אי דיווח ההכנסה משכירות יש בעיה.
כאשר אנו רושמים דירה על שם אדם אחר, אנו נתונים למעשה לחסדיו, ולא פעם ראינו מקרה שבני משפחה אחרים דרשו זכותם בנכס ולא ויתרו על חלקם( הדבר בולט יותר עת הולך האדם שהסכים לרשום על שמו, לעולמו ויורשיו אינם מוותרים ).
ולגבי אי הדיווח לרשויות המס, הרי שיקשה עלינו להסביר להם בעת מכירת נכס או בעת ביקורת, לגבי השימוש בדירה בתקופה הקודמת.
כתבתי כאן רק במילים ספורות את הבעיות , אולם בקורסים הרבים ומגוונים אותם אני מעביר , אני מרחיב ומלמד כיצד לעשות הכל נכון וכיצד להגדיל התשואות למרות המגבלות. כך אני גם נוהג בעת רכישת הנדלן המניב ללקוחותיי ולי עצמי.
_____________________________________________________________________________________________________________________
ראו שידור חי שעשיתי בפייסבוק וזה לחשיפה מדהימה אלפי צופים, מאות לייקים ועשרות תגובות


_____________________________________________________________________________________________________________________

להלן תגובות למאמר , כפי שעלו באתר הישן של נדל"ן בקלות ואשר בחרתי להוסיפן כאן כחלק מהמאמר בשל תוכנן:

08:40 | 22 מרץ 2012

 עינת

 בנוסף לסיבות המאוד נכונות שציינת. השקט הנפשי, הרוגע והשליטה בדברים חשובה עד מאוד.
תודה.

09:19 | 22 מרץ 2012

tzachiq

 אמת עינת
והרי אנו מעדיפים להסתכל לאחור אך ורק על מנת לבדוק מי מחבק אותנו , ולא חס וחלילה מי בודק אותנו ועוקב אחרינו.
וכמובן מבלי לחשוש מכל טלפון חסום ו/או מכתב רשום.
תודה

13:03 | 22 מרץ 2012

משה פרידמן

 צחי האלוף !
כמו תמיד מקצועי ואמיתי, הלוואי ירבו כמותך בישראל. למפרע תמיד מסתבר שדווקא הדרך ההגונה החוקית היא המשתלמת.

19:00 | 22 מרץ 2012

אמנון

 צחיק שלום,
שוב אתה צודק, יחד עם זאת הישראלי מכשיר את עסקיו באופן טבעי ועושה לעמצו דין, הלא אם כולם היו משלמים מס אמת ,היינו במקום יותר טוב מכל המובנים. וכך בכל תחום.
מה לעשות שהכסף הקל מעוור עיינים , מה עוד שעם השנים התרחבה התופעה וככל שניכנסים שחקנים חדשים ולא אנשים מקצועיים אלא אנשים שמעוניינים להשביח את הכסף הפנוי היחיד שלהם ,ומאחר ושוק הנדל"ן עדיין הכלי היחיד שמניב תשואה נורמלית שואב לתוכו אנשים שלא באשמתם מבינים את הנישה וזה מקור כל החולי. וכשמגיע ה"משקיע" החדש הוא נהפך באותו רגע ל"טרף" קל לידי המתווך וזה עוזר לו להכנס לעולם הזה מבלי לתת ייעוץ והכוונה מקצועי(או מחוסר ידע בעצמו או מתוך עניין אחר).
לסיכום, כמו כל דבר בחיים השאלה היכן אנחנו ממקמים את עצמינו ואני שמח שיש גרעין טוב ותפקידנו להרחיב את המעגל ולקוות להשפיע על כמה שיותר …

19:33 | 22 מרץ 2012

אורן מוטעי

 כל מילה בםלע

20:13 | 22 מרץ 2012

עודד

 הבעיה היא שתשואה נמוכה לא מכסה את המשכנתא – ובקושי מחזירה את הריבית על ההלוואה

20:31 | 22 מרץ 2012

tzachiq

 עודד יקירי
אני יכול להבטיח לך , שאם תקפיד על חקר שוק
ואם תפעל בחוכמה , תשקיע באיזורים בהם תהנה מתשואה יפה מאד גם בלי לפצל.
אתה מוזמן לקבל יעוץ אישי , ו/או לבוא ללמוד ממני במכללת קשפלו , בקורסי הנדל"ן השונים ובעיקר : השבחה ואקזיט , וייזמות נדל"ן

20:33 | 22 מרץ 2012

tzachiq

 אמנון , תודה
אני עצמי מרגיש ,שהרצאותי בקורסי הנדל"ן השונים , הנן סוג של שליחות , בדרך להגדיל את הגרעין האיכותי העוסק בתחום.

02:58 | 23 מרץ 2012

עמי

 ייעוץ נכון ,ישר ואמין,ניתן לקבל רק מאדם ישר ואמין…..כמוך.
השקט הנפשי חשוב יותר מעוד כמה אחוזי תשואה.

04:43 | 23 מרץ 2012

tzachiq

 תודה עמי

15:23 | 25 מרץ 2012

יוסי קריכלי

 תודה על העצות צחי. מעולה !

15:26 | 25 מרץ 2012

tzachiq

 תודה יוסי חברי היקר , מפיך תשובה שכזאת היא מחמאה ענקית!!!

15:38 | 25 מרץ 2012

נגה

 היי צחי,
לפי הכותרת ניתן לחשוב שיש פיצול חוקי, האם נכון הדבר?
תודה עליך
נגה ורועי

15:42 | 25 מרץ 2012

tzachiq

 כן ,נוגה ורועי יקיריי
יש תקנה המאפשרת פיצול דירות
ומעבר לכך , כל פיצול שנעשה ברישיון הוא חוקי
לגבי התקנה , את מוזמנת להכנס למאמר בנושא זה , כאן באתר בפרק המאמרים

11:14 | 28 מרץ 2012

עופר

 תודה לך איש יקר –
אתה פשוט עונה בכל רזמן על השאלות שעולות ומשקיט הפחדים.
תודה על ההכוונה.

14:54 | 28 מרץ 2012

tzachiq

תודה עופר
משתדל תמיד לעזור ולתמוך

02:42 | 03 אפריל 2012

רן

 שלום צחי ברצוני להגיב על מאמרך בנוגע לדירות המחולקות,אינני שמעתי את הוובינר אבל מההקדמה יש לי כמה התנגדויות
1.צריך לבחור באיזה עיר הדירות המחולקות(יש הרים מסוימות שהעיריה פועלת כנגד ויש כאלה שלא)
2,כל נכס שנקנה ולא נרשם על שם הקונה האמיתי יכול להוות אחת מהבעיות שציינת למעלה
3,אין בעיה לצהיר בהכנסות כי סך הכל אנו משלמים 10% על הכסף
4,זו הדרך היחידה לעשות 15 % על ההון העצמי(במרכז)
5,במידה שנכנסים לתחום שדל הדירות המחולקות צריך לקחת את זה בחשבון שזה סוג של עבודה וכל חברת ניהול או מתווך שמתיימר לכך יצור בעיות בעיתי אם מגביה ואם מדירים לא נכונים ומתאימים.
6,אני בן 25 ובבעלותי 12 יחידות דיור ושואף להגיע ל50 יחידות דיור,בקיצור ולעניין זה לא מתאים לכל אחד ובוא נאמר שלרוב זה לא מתאים מכלל הסיבות שצינתי למעלה וישנם עוד כמה סיבות שלא אציין כאן

06:17 | 03 אפריל 2012

tzachiq

 רן חביבי, מהפתיח לתגובתך קיוויתי כי יש ברשותך נוסחת פלא , אשר תפתור ה"אשליה" , אולם התאכזבתי מעט.
יש ביננו הסכמה מלאה לגבי סעיפים 2,3,6 , והסכמה חלקית בלבדלגבי סעיף 5 , אולם לא לגבי השאר ואסביר.
לסעיף 1 : לא משנה באיזו עיר תבחר , ולא משנה אם העיריה באותה העיר פועלת נגד מפצלים או לא – ברוב הערים , וכולל הגדולות והמרכזיות , אין לעירייה כח אדם ויכולת לטפל באופן ייזום בבעית פיצול הדירות. רוב הטיפולים נעשים בעקבות תלונות שכנים / דיירים. כאשר מגיעה תלונה שכזאת העיריה חייבת לפעול. על אחת כמה וכמה , חייבת העיריה לפעול אם וכאשר מגיע הדבר מבית משפט , שם , לדוגמא , אומר דייר הגר בדירה מפוצלת , בעתמשפט פינוי , כי הוא גר במבנה לא חוקי , ואזי השופט פוסק להעביר העניין לטיפול המחלקה המשפטית של העיריה.
לשאר הסעיפים : גם שאני רוצה להגיע מירושלים לתל אביב ברבע שעה , אפשרי הדבר , אם אני אסע במהירות 200 קמ"ש , אולם הדבר איננו חוקי ואני עלול במקרה הטוב להתפש ולהענש.
אנחנו חיים במדינת חוק , שברוב המקרים יש בו הגיון , ועלינו לפעול למקסימום רווחים במסגרת החוק.
מה עוד שעלינו להניח ראינו עלהכרית בשלווה בלילה , ולא לחשוש מתקלות ו/או בעיות שלא נוכל לפתור.
להזכירך , ברגע שנתפשת ולו פעם אחת בקלקלתך , המחיר יכול להיות כבד מאד , והדוגמא הטובה ביותר היא פסק הדין שניתן בדצמבר 2009 , כנגד מי שפיצל דירה בתל אביב ל 4 יחידות , ואשר נקבע נגדו תשלום העולה על200,000 ש"ח.
מיותר לציין כי הנזק הכלכלי האישי הוא כפול ואולי משולש :
1. עלות פינוי הדיירים והפיצוי המגיע להם בגין הפרת החוזה.
2. עלות השבת המצב בדירה לקדמותו
3. עלות הקנסות הכבדים.
לסיכום רן , כל זמן שזה מצליח – זה נחמד , אולם מהנעשה שיקרה ההיפך?

22:20 | 03 אפריל 2012

רן

 קודם כל צחי אני שמח שהגבת לתגובה שלי,סה"כ אין בינינו ויכוח על הנושא אלה רק הסתכלות שונה על הנושא,ובכל השקעה שמניבה תשואה פלוס פלוס צריך לקחת בחשבון ריסק בעתיד,וכמובן מי שמחלק דירה ולא יושן טוב בלילה אז זה לא המקום בשבילו..
להגיד לך שהכל לבן והכל חוקי ב100 אחוז זה בטוח לא

07:04 | 04 אפריל 2012

tzachiq

 רן , כמו שאמרתי גם בוובינר אתמול, 3.4.12 , תמיד נכון לפעול במסגרת החוק, וכך אני נוהג עבור עצמי ועבור לקוחותיי וכך אני מלמד תלמידיי הרבים לעשות.
תקרא היטב את תגובותיי , ואת המאמר , ותלמד כי די בפעם אחת של כשל , על מנת שכל מה שבנינו ייהרס.
וכמו שאמרתי , כל זמן שזה מצליח – זה נחמד ויפה , אולם ברגע שיש תקלה זה ממש לא …………..

19:57 | 12 אפריל 2012

יוסי

 קראתי שיש כוונה להכשיר בחוק פיצול דירות כל עוד הן עומדות בתקן של 30 מ"ר ליחידת דיור.

 כמו כן נאמר לי שיש אישורים בתל אביב שהעירייה מתירה פיצול ךמשל ברחוב בן יהודה

 מה דעתך?

07:24 | 13 אפריל 2012

tzachiq

 יוסי היקר
תוכל למצוא כאן באתר שלי את המאמר לגבי התקנה של השר ישי בדבר פיצול דירות
אני טרם שמעתי שאישרו דבר שכזה, ברם תמיד שמח לשמוע תגובות מהשטח כמו זו שלך על מנת ללמוד מה קורה
עליך לזכור:
1. הפיצול יהיה תכנוני ולא קניני ולמעשה יהיה נכוןלצרכי השכרה בלבד ולא למכירת הנכס במספר חלקים
2. הדרישות על פי התקנה מחמירות מאד , כמו למשל סקירת המהנדס לגבי התאמת הסביבה להגדלת כמות היחידות.
3. תדרש לחתימת הדיירים בבנין
4. לא ברור מה יהיה גורל היחידות בעוד 5 שנים מיום האישור.
אודה לך מאד אם תמשיך לעדכן אותי לגבי הפיצול בתל אבי , ומיותר לציין כי אבדוק הדבר בעצמי.
ולסיכום , אן יאשרו , אכן דרך נפלאה להגדלת התשואה
חג שמח

23:22 | 09 מאי 2012

נאוה

 בפתח תקווה ורמת גן יש הרבה דירות מחולקות. בפתח תקוה הרבה חרדים במקום ללמוד חותמים בבוקר כדי לקבל המשכורת וכל היום עוסקים בקניה, שיפוץ השכרה ומכירת דירות מחולקות. זה עסק מאוד משגשג אצל החרדים בבני ברק. דבר שני, נאמר לי שהעניין חוקי אם קיים מטבח משותף ולא מטבח בכל יחידה. האם זה נכון?

05:53 | 10 מאי 2012

tzachiq

 נאוה בוקר טוב
לגבי החרדים , הרי אם עוברים על החוק , ועושים דין לעצמם , כמו רבים אחרים המפצלים דירות, ומיותר לאמר שהמאמר נוגע גם בהם.
לגבי המטבח המשותף: ברגע שיש מטבח משותף,שבו משתמשים כולם , ויש לכולם גישה חופשית אליו , הדירה תחשב דירת שותפים ולא דירה מפוצלת.
זהו בהחלט הפתרוןהמומלץ לחלוקת דירות , וטוב תעשי אם כך תנהגי.
בהצלחה.

16:53 | 12 מאי 2012

שחר

 צחי שלום
נורא נהנתי לקרוא את המאמר כפי שאמרת לעשות בשיעור הראשון שהיה ביום חמישי, גם התגובות היו מלמדות. גם אני חושב שהשיטות הלא חוקיות האלה לא שוות את ההפרעה בשקט הנפשי ושזה גם נחמד ויפה עד שאתה נתפס. תודה

19:59 | 12 מאי 2012

tzachiq

 תודה רבה שחר
אתה בדרך הנכונה

12:53 | 27 יוני 2012

בקי מרקוביץ

 נעים נקי נעים ישר אני מבקשת ליצור איתך קשר הן לעינין התיעצות בהשקעה והן לעינין תעסוקה בתךחם ןהן לענין לימוד

05:29 | 30 יוני 2012

tzachiq

 בקי שלום
אשמח אם תתקשרי אלי בעניין בקשתך
050-8811118

11:34 | 08 יולי 2012

שמעון

 שלום צחי,
לפי הנאמר לעיל, רציתי לדעת האם לא כדאי בכלל לרכוש דירה מפוצלת שלא כחוק או שכעבור מספר שנים זה מקבל תוקף ואישור רוטרו. האם זו עילה להורדת מחיר הדירה? השאלה היא גם ביחס למרפסות שנסגרו שלא כחוק.
תודה רבה

07:03 | 09 יולי 2012

tzachiq

 על פי התקנה ,לא יינתן אישור רטרואקטיבי לפיצולי הדירות שבוצעו בניגוד לחוק.
כל מי שרוכש דירה שכזו, שם את כספו על קרן הצבי.
מיותר לציין כי גם מימון בד"כ לא עעקבל, והרי אף בנק אחראי לא ייקח על עצמו להיות שותף לעיסקה שיש בה סכנה לקנסות ועלויות פירוק. ( אני יודע שיש היום העלמות עין במקרים מסויימים ).
כנ"ל לגבי מרפסות , אלא ששם הסיפור קל יותר. אם אנו רוכשים דירה בבנין שבו רוב המרפסות בגורות, סיכוי סביר שהרשות תעדיף בהזדמנות ראשונה להכשיר הדבר לכולם, ולא תתעסק אם כל הדיירים.
אין הדבר אוצר שנרכוש באופן אוטומטי כל דירה עם מרפסות סגורות, אלא נבדוק היטב בתיק הבניין בעיריה באם יש כבר בנמצא הליך פיקוח .
כפי שידוע לך , בד"כ כלל יבקש בעל דירה מפוצלת מחיר גבוה יותר, שכן יטען שההכנסה גבוהה יותר משכירות, וכן כי השקיע יותר בשיפוץ. מכיוון שאין קשר בין תשואה למחיר דירה ומכיוון שקיים מרכיב הסיכון, לא הייתי משלם יותר, אלא להיפך.

07:41 | 09 יולי 2012

שי

 היי
הסיכון זה לא "ריסק" אלה "ריסוק" במקרה הזה. גם לי היו יחידות דיור לא חוקיות, וברגע שהיתה תלונה מהשכנים הכל נעצר. עכשיו, זה ביידים של העירייה.

 הכסף שלי היה בידים של משהו אחר ולא ידעתי מה צופן העתיד. ברחתי משם בשן ועין. כיום אני עושה כמעט את אותו הכסף (כי גם אפשר למנף) אבל ישן בלילה כמו קרנף. מי שלא ישן בלילה בגלל בעייה לא יודע מה זה. רן אני מאחל לך שלא תדע…

 בכל מקרה בהצלחה לכולם…

06:55 | 09 אוגוסט 2012

 tzachiq

8 אוגוסט 2012

"אני חייב לאמר לך תודה , ולאמר לך שעכשיו אני מבין יותר מתמיד כמה צדקת בכל הרצאותיך , ובמאמר שכתבת , לגבי דירות מפוצלות"
במילים אלו נפתחה אתמול שיחה הטלפון המתרגשת שקבלתי מאחד מלמידיי.
"מכיוון שידוע בסביבתי כי למדתי והשקעתי בנדל"ן" , המשיך לספר , "פנה אלי חבר במצוקה , וסיפר לי כי פיצל דירה , ומאז לא הפסיקו תלאותיו. השיא הגיע כאשר החליט להעמיד שני שוכריו במקום , ולדרוש חובות דמי השכירות ותשלומי החשמל , ומשסרבו לשלם , איים להגיע נגדם תביעה , אולם נענה בתשובה מיידית וחריפה , על פיה אם יתבע אותם , כל שיעשו , יגידו לשופט כי גרים בדירה מפוצלת…………."
חברים יקרים ,
בדיוק על כך כתבתי את המאמר בנושא : אשליית התשואות מדירות שפוצלו שלא על פי חוק"
חברו של התלמיד , שהינו בחור נורמטיבי , נמצא עתה בין הפטיש לסדן , ובטוח שאיננו ישן בלילה בנוחיות , אם בכלל.
את המשכנתא שלקח , כבר משלם מספר חודשים מכיסו.
קיראו שוב המאמר והסיקו:
הכי טוב לפעול ולעשות הכל במסגרת החוק.

ולגבי החבר, הבטחתי לעזור לו וכך אעשה.

2 תגובות
  1. מירי

    שאלה:
    1. אם קניתי דירה של 100 מ"ר ושיפצתי וחילקתי ל3 יחידות עם שרותים ומקלחון (כמו יחידת הורים) אך המטבח משותף והשכרתי ל 3 שותפים שכולל מים וארנונה החשמל מחושב בנפרד לכל אחד מונה פנימי שלו לחישוב צריכה אישית האם יש בעיה חוקית?

    2. אם זו דירה יחידה על שמי ואין לי עוד דירה?

  2. realeasy

    כל זמן שיש מטבח משותף אחד , אין ככל הנראה בעיה.
    אין קשר כלל לבעלות על דירה מעבר